序号

内容

服务要求

1

管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

2

管理人员要求

（1）小区经理有三年以上小区经理任职经历，且必须年龄不超过50周岁。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

3

服务时间

周一至周日9:00-18:00在管理处进行业务接待，并提供服务。其他时间有值班人员或服务热线接待。

4

日常管理与服务

（1）服务规范应符合芜湖市物业管理行业标准及规范要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修,并当场提供受理编号。急修半小时内到场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（11）运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、收费管理、设备管理等，日常管理等）。

（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（13）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上社区活动。

（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（15）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

项目

序号

内容

服务要求

楼内公共区域

1

地面、墙面及大堂

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖地一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。做好日常巡检工作。大堂做到24小时整洁。

2

楼梯扶手、栏杆、窗台

每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

3

消防栓、指示牌等公共设施

每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

4

天花板、公共灯具

每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

5

门、窗等玻璃

每月擦抹一次，其中门厅玻璃每周一次，目视清洁、光亮、无灰尘、

6

天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。

7

垃圾收集

每日早晚定时清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

8

电梯轿厢

每日保洁；每月对电梯门壁打蜡上光一次，轿厢壁无明显浮尘。

9

停车库至电梯入口处及停车库至步行楼梯通道

每日清扫一次地面，每周拖洗一次地面，保持通道地面无污迹。

楼外公共区域

10

道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日清扫保洁，广场砖地面每月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。

11

公共灯具、宣传栏、小品等

每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每月擦抹、除尘一次）。

12

果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

13

消毒灭害

按季度对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次。

序号

内容

服务要求

1

人员要求

（1）专职保安人员中50周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握火警、水警、警情应急预案。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

（5）需要值守的出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录，不得脱离岗位。

（6）外来人员进入小区，进行详细询问，在设备正常运行情况下，通过对讲系统联系住户，决定是否放行，并做好登记。

（7）对进出小区的车辆进行管理和疏导，并对进出的厢式货车、面包车等大型车辆，进行开箱检查，同时开具出门记录，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

（8）保安人员每日定时和不定时巡视，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。

（9）接到火警、警情后3分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（10）在巡逻期间，发现问题及时处理。

（11）在遇到异常情况或住户紧急求助时，3分钟内赶到现场，采取相应措施。

（12）二次装修的日常巡视，发现问题及时制止并上报。

（13）绿化保洁：每日巡视保洁1次，无白色垃圾及其他杂物，无枯枝烂叶，歪倒树木及时扶正重新栽培；

5

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，发现不规范停车的，必须及时处理。

（3）收费管理的车库车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏、无积水、通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

内容

要素

养护要求（植物）

基本条件

基本条件

1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要。集中绿地率10%以上。

2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调

3、乔、灌、地被、草配植合理，屋次较丰富，景观好。花坛、花镜面积占绿地总面积的0.5％以上

4、在原有绿化完好的前提下，绿地保存率98％，乔、灌、草等保存率95%以上，绿地设施、硬质景观保持完好。

草坪

修剪

草坪保持平整，边缘清晰，草高不超过8厘米。

清杂草

每年清除杂草七次以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水

常年保证有效供水，有低洼及时平整，基本无积水。

施肥

按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年两遍以上。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

其它

草坪生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年三遍以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。

中耕除草、松土

适时中耕松土，做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥一遍。

病虫害防治

防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。

扶正、加固

树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花境

布置

一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过5处。

修剪、施肥

及时清除枯萎的花瓣、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

病虫害防治

适时做好病虫害防治。

其他服务

项目

内容

运行、保养、维修服务要求

公共部位

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查。涉及使用安全的部位每季检查一次,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗

每天巡视楼内公共部位门窗，保持正常使用。

楼内墙面、顶面、地面

1、墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整。

2、停车场库至电梯入口及步行楼梯通道、地面及墙面保持清洁、无剥落。

管道、排水沟

屋顶

每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月到9月每月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

围墙

每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等

每周一次巡查道路、路面、侧石、围墙、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平整无缺损。

室外健身设施、

儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道。并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常

供水系统

变频泵

1、每天对供水设备检查一次以上，每季一次对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池、做好消毒，如芜湖市对二次供水清洗有新规，按照新规执行。

3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

排水、排污处理

1、每天检查污水泵、提升泵、排出泵，每季一次润滑加油。

2、定期疏通排污管道，保证排污通畅。

3、排污管井周边基本无异味和明显噪声。

公共照明

公灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在90%以上。

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

保持灯具完好，亮灯率在90%以上。

公共电气柜

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

消防系统

消防设施、设备

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

3、每年检查火警功能、报警功能是否正常。

4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。。

避雷系统

避雷设施

每年二次检查避雷装置，在设备正常运行情况下，保证其性能符合国家相关标准。

弱电系统

监视系统

不定期进行调试与保养，在设备正常运行情况下，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更

根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

住户报警

不定期进行调试与保养，在设备正常运行情况下，保证其24小时运行正常中心报警控主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

周界报警

在设备正常运行情况下，24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警式线封闭、无盲区和死角、保证中心控制室能通过显示屏报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

楼宇对讲系统

不定期进行调试与保养，在设备正常运行情况下，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

升降系统

电梯

1、在设备正常运行情况下，保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。

4、电梯门有安全关闭装置等，保障安全运行。

序号

名称

服务要求

数量

单位

单价

合计价

备注

1

滨江家园小区物业管理项目

详见采购需求说明

1

年