注意：提供服务总体要求、服务标的（如人员、车辆、检测对象、管理对象）数量情况、详细具体的服务需求内容及工作量情况（以能给供应商准确的报价依据，使不同供应商的项目报价不至于差距过大作为判断需求“详细具体”的标准）
（一）合同期内管理目标
1、在合同期内继续保持天平大厦“广东省物业管理优秀项目”荣誉称号。
2、在合同期内继续保持甲方机关“节水先进单位” 荣誉称号。
3、在合同期内继续保持甲方机关“节能型公共建筑” 荣誉称号。
4、在合同期内，执行《深圳市物业管理考核评比（写字楼）标准》达90分以上。
5、积极协助甲方做好天平大厦节能减排工作。采取有效技术和管理手段，保持天平大厦年度能耗（水电）自然增长率为零或负增长。
6、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，业主满意率达98%以上。
7、有效投诉0.2%以下，有效投诉处理率达100%。
8、房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上。
9、大厦内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。
10、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。
11、利用现代化管理手段对物业管理进行管理100%。
12、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。
（二）履约时人员配置要求
1、人员配备要求
1）工作人员热爱祖国、热爱中国共产党、坚持改革开放、政治思想过硬、遵纪守法。
2）有“客户至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德。爱岗敬业，城守信誉，优质高效为客户服务。
3）知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。物业项目负责人、管理部长等管理人员要求大专以上（含大专）学历，有丰富的物业管理经验和相应的文字工作能力；物业管理处的骨干必须由德才兼备的优秀员工担任保安员要求高中以上学历，退伍军人优先。
4）物业项目负责人、主管、管理员需参加物业管理专业培训，特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、电梯工证等）；消防人员持《消防员上岗证》、水工持《健康证》等。保证相关人员100%持证上岗。
5）根据实际情况，合理配置人员，使人员达到满负荷工作，充分利用人力资源，减少不必要的开支，降低管理成本。
6）保证作业人员队伍（保安员、保洁员、维修工）的稳定，确保服务质量。
7）项目组管理人员（项目负责人、管理主管、管理员等）必须做到常驻现场，一周（含）以上请假必须由采购单位批准。
2、人员配置数（中标单位派驻的服务人员总数不少于88人）
进场人员配置及各部门的工作岗位可根据物业管理现场的实际情况，在取得采购方同意的前提下可进行适当调整，但总数不得少于88人。采购方不定时抽查，每发现缺少一人，将从当月物业管理费中扣除该人该岗位的人力成本。合同期内累计发现三次人员缺编的情况，采购单位将与中标物业管理公司终止物业服务合同。
1）管理人员：
项目负责人1人，管理主管1人，客服3人（含信件、报纸发放），会议室服务6人；节能减排专员2人；学历要求高中或中专以上，年龄不超过35周岁；工程技术主管1人，强电工程师1人，弱电工程师1人，秩序维护管理主管1人，清洁绿化主管1人。
2）保安员：不少于28人。具体岗位如下：保安班（组）长3人、队员不少于25人。
早班（8:00-16:00）上岗9人（正常工作日，下同）：
带班员：1人，原大门岗：2人、监控室1人，大堂：1人，新增大门岗2人，车场及巡逻岗：2人（负责车场及办公楼内各楼层的巡逻签到）。
（2）中班（16:00-24:00）上岗9人：
带班员：1人、大门岗：2人、监控室：1人，大堂：1人，新增大门岗2人，车场及巡逻岗：2人（负责车场办公楼内各楼层的巡逻签到）。
（3）晚班（24:00-8:00）上岗3人：
大门岗：2人，监控室：1人，巡逻岗：1人（负责办公楼内各楼层的巡逻签到）。
（4）法律援助秩序维护2人
（5）4楼信访室秩序维护3人
（6）1楼扫黑除恶接待室2人
工作日9:00-18:00负责法律援助区域秩序维持，保障正常的办公环境和法律援助秩序。
1）机电维修：9人。其中：班长1人，日常维修8人。负责机电设备的日常维修、保养、巡查及夜间值班。
2）中控室值班：4人。负责中控室值班。
3）卫生保洁：28人。其中：班长1人，垃圾分类处理1人。保洁员26人，负责大楼内、各楼层公共部位及办公室环境卫生的清洁和随时保洁。
4）绿化维护：1人。负责室内外花木的及时摆放、养护和更换。
（三）服务内容及标准
1、大厦建筑本体共用部位日常养护维护。大厦建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、竖井、卫生间、车库等）的维修、养护和管理；楼确保大厦主体、门、窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。
2、室内场所日常养护维护。大厦各楼层办公房、资料室、会议室以及机关食堂、餐厅、健身室等的维修和养护；对不能正常使用的门、窗、及其锁、把手及时维修和更换，并根据情况和需要协助拆、装或维修室内办公家具、办公台、文件柜等，零星维修合格率100%。
3、室外场地、道路、设施养护维修。确保室外场地、道路、停车场、自行车棚、垃圾房、围墙（栏）、电动闸门等的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。
4、给排水设备运行管理。保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，每4个月对大厦二次供水水池进行清洗消毒，每年两次负责联系深圳市水质检测中心对清洗消毒后的水样检测，并公布检测结果，保证水质符合国家饮水标准，办理《二次供水设施清洗消毒合格证》。对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道、进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%。
5、供配电及相关设备运行维修。对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和维修人员保证持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。加强日常维护检修，确保办公房内及公用通道照明灯具、线路、开关、插座完好和正常使用。做好电视天线系统维护工作，确保大厦内电视用户接收到良好电视信号；维护大厦内电话线路、网络畅通，畅通率达100%。根据大厦用电量变化情况，每年五月、十月分别向市供电部门报开、停一台变压器一次，并于每年四月份对供配系统进行一次全面检修，管理和维护好大厦避雷设施。使用节能新产品，加强能耗管理，确保项目能耗自然增长率为零或负增长。
6、柴油发电机维护。每半月清洁一次发电机身、地面及其它设施；试运行柴油发电机组,时间每次10～20分钟；观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率,并记录数据；检查柴油机及机油的油位、水位、燃油量、皮带；根据使用柴油、冷却水的用量及皮带的磨损程度及时补加和更换；检查蓄电池，测量输出电压；检查电解液，根据情况决定是否充加电解液。每月对主、备蓄电池进行切换一次，无法使用的蓄电池应及时换新。每半年，如发电机实际运行时间未达到250小时，需检查机油的油质及滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器，视实际情况确定是否需要更换；如发电机运行时间累计达到250小时，需清洗水箱、更换机油、机油滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器。每年度检查发电机皮带张紧轮、水泵后部张紧轮、机油的油质，视实际情况确定是否需调整气门及喷油嘴，检测对地绝缘电阻，并除尘、更换机油。每一服务合同期内，如实际运行时间未达到4500小时，检查或更换风扇、水泵皮带轮轴承、水泵后部张紧轮，视实际情况确定是否需清洗并校准喷油嘴；如发电机运行时间累计达到4500小时，清洗并校准喷油嘴。燃油液位保持在可连续运行8小时以上。
7、电梯运行维护。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度确保电梯按时运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，完备电梯保养合同，定期进行维修保养；按期办理电梯准用证、年检合格证；轿厢、井道保持清洁并每周消毒一次；因故障停梯，维修人员应在30分钟内到达现场维修，及时排除故障。
8、空调系统（含柜式机、分体机）运行及维护。建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，制定严谨、规范的保养方案并付之实施，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，清洗、消毒送风口过滤网及新风机过滤网，保证空调设备、设施处于良好状态；及时排除故障并做好记录，零星维修合格率100%。
9、空调循环水质处理。定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻自理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取一次水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合如下要求：冷却水PH值6.5~8.5，浊度≤20ppm，总硬度≤600 ppm（以caco3计），总碱度≤5me/l，总铁≤1 ppm，总铜≤0.2 ppm，细菌数≤100000~*******个/m l。冷冻水PH值8.5~10，钢腐蚀率≤±0.6mg/ c㎡, 铜腐蚀率±0.3 mg/ c㎡，细菌数≤100000~*******个/m l。
10、消防系统(含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统)。加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全和完好无损，处于良好的使用状态；定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，系统的零星维修合格率100%。制定突发性火灾等应急方案，保持紧急疏散通道畅通，照明设备，出口指示标志完好。按时播放背景音乐、工间操，定期对消防广播系统及大厦背景音乐系统维护保养。检查指导楼层灭火器的设置和更换（更换费用由采购单位负责）。
11、弱电系统（含楼宇自控系统、门禁系统、安全防范系统、停车场系统等）。弱电系统检查测试项目必须由具有系统集成三级以上（含三级）或建筑智能化三级资质的维保商提供专业分包服务；定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%。强制附加实行弱电设备维护保养专业分包服务并签订保密协议的要求；实行技术人员派驻坐班制度；技防核心维护人员必须报采购单位政审，签订保密协议方且要保持相对固定。维保人员到现场应佩带相关证件。检查时发现问题或接到采购单位管理人员通知系统异常时，应及时到现场检查处理。设备或者线路变更应该及时通知采购单位管理人员。维保方应该与采购单位管理人员密切配合、协助采购单位做好日常检查工作。具体维保内容：
门禁系统：每日检查各种锁具、控制器、读卡器运行是否正常。监控中心服务器主机、闭门器及其他类型闭门装置的运行情况。门禁系统网络通讯情况，并每周做好数据定期备份。
安全防范系统：每日检查硬盘录像机（运行情况，系统运行是否正常及病毒查杀工作，外接设备是否运行正常。每日检查摄像机运行情况，枪机、半球摄像机图像清晰度是否清晰，红外摄像机LED灯是否有坏点，各图像位置和标号是否正确。每周做好数据定期备份。
停车场管理系统：每日检查各闸机、闸杆、地感线圈是否运行正常。
12、环境卫生管理。
1）对垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理，日产日清，并符合政府相关部门垃圾分类管理的规定。
2）服务开放区域，如车库等排放的废气实施统一净化，每周抽、排风二次。
3）及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。
建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐全；楼梯、扶手、大厅、走廊、卫生间、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）道路等所有公共区域以及大小会议室保持清洁；办公室内卫生每天清洁两次，垃圾每天清理三次，并确保地面、桌面、家具表面等干净整洁，报纸、物品堆放整齐，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清运垃圾，清扫积水，确保物业容貌整洁；餐厅地面每周清洗三次。积极开展环境卫生治理工作，定期对下水道、排污渠、垃圾屋等进行消除杀灭虫，防治蚁害，无蚁害现象。定期开展卫生检查。
4）每年“五一”、“国庆节”放假期间分别清洗大厦外墙一次，保持大厦外墙清洁、完整。
13、绿化管理。
1）根据要求，及时更换各办电梯厅、大堂门口盆景以及大厦各绿化部位植物，每天保养，定时浇水修剪。协助做好春节、“国庆节”等应节时花摆放。
2）按照“六不”：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾和不乱摆放物品；“六净”：室内洁净、路面及路沿净、走廊室内外净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净；“三化”：净化、绿化、美化；“三优”：优美的环境、优良的秩序、优质的服务。植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，养护修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
14、安全管理
1）消防安全管理
(1)中标人进场一个月内，应设立消防设备台账，详细统计好该区域消防设备设施、器材分布情况、使用期限，管理、维护好公共消防设施、设备，保障消防器材以及消防标志完好有效。建立、健全消防安全制度，落实消防安全责任。签订物业服务合同时须一并签订消防安全管理责任书。
(2）中标人要定期开展防火检查和消防电气防火检测（须向采购单位提供检测报告），及时消除火灾隐患。最少配置一名负责消防安全的专职消防安全主任。依照消防法律法规的规定，物业服务企业要履行管辖物业区域内消防安全管理责任。物业区域内消防设施检查测试项目必须分包给具有消防设施工程专业承包资质的消防维保公司，并与其签定合同书，明确双方在消防设施日常维护、保养、操作、值班、检查、维修测试方面的责任及分工。
(3）消防监控室必须安排具有资质的人员双人双岗24小时现场坐班值守。24小时服务电话不得以呼叫转移方式值班。
(4）确保管理区域无火灾事故发生。定期开展消防安全宣传教育，全体员工都须具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。对危及物业使用安全和事故易发区域及时设置警示标志，并采取切实可行的安全防范措施。有针对性的提供火灾突发事件的应急保障服务，编制完善的火灾突发事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。每季度至少组织一次消防演练，确保火警发生时5分钟内不少于8名消防志愿者赶赴火情现场进行应急处理。每月开展不少于一次的专项消防安全大检查，不留死角，对存在消防安全隐患的使用单位开出“隐患提示”，及时督促使用单位整改，消除火灾隐患，每月上报消防安全工作简报，内容包括本月消防工作亮点，好人好事，检查中发现的问题，解决了哪些问题，哪些问题未解决以及需采购单位协助解决的问题等。
2）其他公共安全
(1）中标人要服从采购单位的监督管理，为保证有效监管，中标人对所录用人员要严格政审，新录入人员一律纳入辖区派出所人员信息采集范围，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并上报采购单位备案。岗位一经确定，未经采购单位书面许可，中标方严禁擅自删减岗位。
(2）确保大厦红线范围内无可防性刑事案件、安全事故等案（事）件发生。有针对性的提供突发事件的应急保障服务，编制完善的盗窃、妨碍公务等突发事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。
(3）管理区域出入口及外围出现聚众滋事、阻塞交通、违规叫卖等情况要及时报告并协助处置。有重大活动时，须按要求适当增加安全保障人员。
(4）交通、车辆管理
道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。
停车场管理制度完善，人员配备合理，引导车辆按交通标志、标线行车，按划线车位、统一车头方向规范停车。无乱停乱放和阻塞现象。
做好值班记录和闭路电视录像工作，录像资料至少保留一个月以上。及时处理发生在大厦范围内各种突发事件，并按有关规定上报和做好记录。
15、会议室管理。安排好会议室使用，确保会议室内卫生清洁，会议前后均做好卫生清洁，做到会后消毒，保持会议室内植物生长茂盛，及时更换。检查、保养会议室音像系统，确保话筒、电视、投影等设备质量和正常使用。按照会务要求制作台卡、会标，摆放桌椅、麦克风，准备茶水等会务工作。每天做好会议室卫生，使用前提前半小时开门通风。
16、收发管理。每天及时分派报纸和信件、杂志。根据要求准确无误投放指定地点或送至办公室，周六、周日及法定节假日要在规定时间将报纸分好。对挂号信和特快传递要交到收件人处并签收，对文件和各类通知发放要严格签收手续，以免误漏现象发生。对所有投递错误的和地址、收件处或姓名不详者信件要在五天内退回处理完毕。
17、节能管理
中标人要明确写出具体节电、节水措施与实施办法，并纳入综合评分标准: 在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、用水处张贴节能标识。每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对中央空调、公共区域照明、热水器等用电部位采取重点节能措施，切实减少用电量。
配合采购单位对采用合同能源管理模式（EMC）的设备系统（停车场照明系统、中央空调系统、自动送新风控制系统等）进行日常管理，合同期内由中标人负责运行、维修和养护。
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