物业管理费及其支付

1.本合同所指的物业管理费是指乙方根据采购文件要求所投报的物业管理成交价。

2.物业管理费为每年人民币：伍佰伍拾壹万捌仟叁佰伍拾柒元伍角陆分（5,518,357.56元 ）。

3.验收合格后，乙方出具正规发票给甲方，凭甲方开具的《政府采购验收单》办理合同款项结算手续。

4.支付合同款项时，一律不向乙方以外的任何第三方办理付款手续。开户行

和帐号以政府采购合同签订的为准，如果乙方要求变更，则乙方必须提供加盖了财务专用章、法人代表签字的证明文件，报经甲方审查同意。除另有规定外，按人民币结算款项。

5.付款人及付款方式：

（1）付款人：刘少奇同志纪念馆（通过国库集中支付）

（2）付款方式：通过国库集中支付。经甲方考核合格后（考核细则见附件——刘少奇同志纪念馆物业服务百分制考核细则）每季度向乙方支付上季度费用。

（3）本项目采用费用包干方式进行，乙方应遵循招投标文件响应并根据项目要求和现场情况，详细到本项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务、社保等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，或因政策变化产生额外增加费用，均由乙方负责，甲方不再支付任何费用。

委托管理期限为36个月。自2020年9月1日至2023年8月31日止。

本项目服务期限为三年，合同一年一签，一年后，双方合作满意，续签合同，累计不超过三年。

景区物业基本情况

1.物业类型：5A级景区物业

2.项目位置：湖南省长沙市宁乡市花明楼镇安源路38号。

3.物业概况：总面积668259.2㎡，建筑面积36696.3㎡，绿化面积179745.6㎡，山林面积493367.5㎡，公共停车场34410㎡，水塘48443.2㎡，广场面积17597.4㎡，水田面积：23970.3㎡，道路面积53917.7㎡。

4.项目管理基本要求：员工按岗位要求统一着装，服装款式按照甲方要求定制；形象岗位录用人员体形、身高和年龄等按照甲方招聘要求执行。

5.甲方的大型接待和重要活动，乙方应积极配合、主动对接，无条件服从甲方统一调度安排。

6.乙方每季度向甲方后勤保障部书面报告一次财务运行情况。

委托管理事项

1、日常维护内容

主要任务是承担刘少奇故里花明楼景区配电系统、给排水系统及全景区日常保洁、园林维护（具体内容包括：森林防火防盗看护、树木及地被施肥、树木修剪、草坪养护、病虫害防治及监测（白蚁防治除外）、防寒抗旱抗涝、绿化垃圾清理、除杂除草、树木扶正、树木涂白、地被及树木移栽补栽、花坛草本花卉更换、节假日鲜花摆放及养护、古树名木及野生动植物保护、苗圃管理、水田水塘管理、绿化养护人员管理）等工作。

2、安保服务内容

（1）负责所属景区、景点、办公、接待场所、停车场及出入口的车辆停靠指挥、岗亭电动门出入管理、新建电瓶车道入口管理、刘少奇故里门楼入口安检及验票、门楼广场国旗升降、办公楼、门楼广场、铜像广场、陈列馆、故居、文物库、文物保护中心、炭子冲小学旧址、民俗文化村的秩序管理，以及馆区大围墙8个出入口值班（铁门24小时关闭，协议时间段方便当地群众进出由专人值守），职工值班用房传达室守护值班及开关电动门、值班用房锅炉房设备使用管理及冷暖空调和热水供应、花明园、花明楼、飞机、修养亭等所有景点室内外的安全保卫、治安管理、秩序维护；

（2）负责馆区夜间巡逻和陈列馆、故居、花明园、文保中心的夜间值班；电视监控室昼夜值班及电视监控资料存储保管；

（3）负责全馆防盗、防火报警监控设备、维护管理和消防安全巡查工作，确保消防设备正常运行；

（4)负责馆区公共秩序维护和治安、山林防火、财物防盗及其它突发事件处理和信息上报等。负责安检门和货物安全检查设备的使用和管理维护。

1、清洁卫生管理具体标准及要求：

（1）有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实， 每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

（2）景区内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁。

（3）保证建筑物外墙干净，每年全面清扫至少一次，局部地方根据需要进行清扫，以确保外墙清洁。

（4）保洁人员的呼叫响应时限为5-10分钟；定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀；中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；中标人负责景区所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。

（5）中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

（6）清洁卫生标准：

1地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。

2墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

3地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

⑤室内设施无潮变、无霉变。

⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。

⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

⑨景区内排水明渠内无堵塞、无积污。

⑩卫生保洁要达到长沙市卫生先进单位标准。

2、安全管理服务具体标准及要求：

（1）能处理和应对景区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（2）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

（3）各出入口和门卫24小时值班看守。开放期间要立岗，并有详细的交接班纪录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。

（4）对大型物件出入要先询问调查并做好记录。

（5）保持保安之间以及保安与各部门的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，保安2分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。

（6）保安对观众的不文明举止或危害安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。

（7）力保景区内不出现任何警情，如出现警情，采购方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。

（8）遇到博物馆布展等情况，保安要做好景区红线范围内文物运输的安全警戒工作。

（9）加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。

（10）做好门楼广场的保安执勤工作：制止游客不文明现象的发生、禁止宠物进入景区、禁止景区进入流动摊贩、对进入景区吸烟的人员进行劝阻。

（11）景区治安案件发生率为0；火灾发生率为0；重大安全责任事故为0。

3、会议服务、来宾接待具体标准及要求：

（1）按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。

（2）保持工作区域的整洁，准备好会议服务的各种用具、物品，随时准备会议使用。

（3）做好会议前的准备工作。

（4）做好各类会议及活动的迎宾工作。

4、绿化管理具体标准及要求：

1、景区防汛、抗旱、抗寒以及自然灾害损毁恢复

①抗旱排涝：自行购置防汛、抗旱、抗寒、排涝所需要的各类生产工具，做到适时、适量补充水源灌溉；及时排除公共场所、林地、花坛积水，控制树木自然死亡率在1%以下。经甲方业务部门和考核机构巡查后，发现存在未按要求达标的现象，一项扣除物业承包费3000元/次；因养护不当造成园林树木死亡10棵、绿化面积死亡1平方米罚款3000元/次，并以此类推计算受损罚款；发生此类情况，应采取紧急措施，及时更换相同规格树木及花卉绿化品种，维护园林景观形象。

②自然灾害：负责景区自然灾害防治前后工作，对景区新栽或倾倒树木实施架绑扎扶正、疏枝整理、打桩牵引等保护和治理措施，并做好损失情况记录及报告。未按要求采取相关措施的扣除乙方物业承包费3000元/次。

③防寒防冻：在入立之后，积极做好景区防寒防冻准备工作，制定相关措施，采购相关物资，对易受冻害树木提前采取根际培土、垦复施肥、主干包扎、涂白包窠等防寒措施。景区园林绿地视觉范围所有行道树木均需按标准涂白，部分树木实行草编包窠和塑料覆盖；林地游路两侧5米内树木必需涂白，合理配置涂白材料，涂白高度保持1.5米。下雪期间，及时清理树冠积雪和冰凌。未按要求完成上述任务的扣除物业承包费30000元/次。

2、中耕松土除草除杂：

①除杂除草：及时清除草坪和花坛杂草，保证草地纯度95%以上。定期清理绿地、林地、花坛及道路两侧杂草及杂乱灌木，保持绿地纯度95%以上。及时清除树木蔸部位杂草，保持土壤疏松。及时做好草本花卉花坛松土除草和日常养护工作。未按要求完成任务的扣除物业承包费10000元/次。

②刘家祖陵系列墓地树木花草养护：对景区所有刘家祖陵系列墓地半年进行一次除草养护和树木培植；积极配合做好一年一度的清明祭扫、刘少奇同志诞辰日活动。经甲方责任部门和考核机构巡查后，未按要求完成上述工作任务的，每缺失一项扣除物业承包费1000元/次。

3、树木花草病虫害防治及施肥

①施肥：自行购置所需肥料及生产工具，对甲方规定的树种、地被植物、花卉、灌木每年进行一次垦复施肥除杂工作。未按要求完成上述任务的扣除物业承包费10000元/次。

2、病虫害防治：自行购置病虫害防治所需药品及工具，如果发现景区园林病虫害情况，必须采取措施及时治理并上报甲方分管部门，配合查找病源、虫源，做好病虫害情况记录，写出防治报告，写好园林植物病虫害预测报告。不得在景区使用国家禁止使用的剧毒、高残留或可能造成其它公害的农药和除草剂，不得使用对树木草本产生药害的药剂。如残留药剂和容器，按应按垃圾分类规定处理。未及时治理病虫害和用药不当造成树木花草死亡，按每平方米面积10000元计算罚款，从物业承包费中扣除，并按损失面积和品种及时恢复树木花草。

4、修剪

①乔木修剪整形：乔木、造型树木修剪整形需在甲方园林环卫部指导下，每年进行两次，园林环卫部将按照承包项目预算费用合理安排任务。修剪后2公分以上伤口面积的树木需涂抹园林专用的伤口涂补剂。未按要求完成任务的一次扣除物业承包费3000元。

②灌木及绿篱修剪：根据季节生长情况及时对景区灌木进行修剪，做到有利于促进树木花卉分枝发芽、健康成长。绿篱新梢高度不能超过10cm,做到顶部、侧面平整，边缘棱角清晰；球类植物必须修剪成圆型，控制枝叶不脱脚。未按要求修剪的一次扣除物业承包费3000元。

③藤蔓植物及垂直绿化植物修剪每半年进行一次：根据其形态特征及生长习性和攀缘特点，及时采取牵引、设置网架等技术措施引导生长，及时修剪未能吸附墙体而下垂的枝条，及时清除枯枝，疏剪不良藤蔓；藤蔓对构筑墙体覆盖率不得低于90%。未按要求修剪扣除物业承包费3000元/次。

④草本及木本花卉修剪每半年进行一次：负责景区草本花卉播种，做到景区一年四季游客可视范围花红柳绿、鸟语花香。凡需摘心的花卉应及时摘心，草本花卉花期结束，应及时清理枯枝败叶；木本花卉应及时整形修剪并摘除枯枝改叶。未按要求完成此项任务的一次扣除物业承包费3000元。

⑤竹类植物修剪：散生竹林应及时清理枯竹，不得让其任意生长而影响其他植物生长；丛生竹林一丛不得超过60根，每年砍伐一次旧竹枝，及时清理倒伏竹枝，确保新竹健康生长。未按要求修剪和清理维护的扣除物业承包费3000元/次。

⑥草皮修剪：根据草皮生长试进行修剪，草皮高度长期控制在5cm左右。树蔸周边草皮修剪整齐；做到无遗漏，并及时清除杂草，草地纯度达95以上。修剪未达标一次扣除物业承包费3000元。

⑦树木枯枝和死树清理：对景区游路两侧的枯死树木及枝杆应及时清理移除，填平死树坑槽并复种树木。未按要求完成此项任务的一次扣除物业承包费3000元。

⑧自行购置园林维护修剪所需生产工具及园林养护机械设备。

5、古树名木保护：建立古树名木档案，制订切实可行养护措施，对古树名木及时看护巡查，保护好名贵树木说明和二维码标识牌。

6、景区池塘维护：做好景区池塘排灌，保护水资源，及时补充山塘水源，做好景区抗旱及防洪抗洪，发现旱情汛情及时上报甲方主管部门。时刻保持池塘干净，及时打捞水面白色垃圾、枯枝落叶和其它漂浮物，并及时清理水下侵害性水生植物，保护好观赏性水生植物生长，保护看养好放养池塘的动物和观赏鱼类，维护好池塘景观植物和设备设施。未按要求完成该项任务的一项扣除物业承包费3000元/次。

7、景区排水沟、流沙池、明沟暗道、灌溉渠道清理：随时保持景区内的排水沟、流沙池、明沟暗道、灌溉渠道通畅，保证无枯枝败叶、无堆积物、无泥沙阻碍流水，未按要求完成此项任务的，一次扣除物业承包费5000元。

8、景区森林防火防盗：做好森林防火防盗宣传工作，维护好出入口及主要隐患地点公布的森林防火防盗告示标牌；每年对景区边界线围墙内外森林防火隔离带进行一次砍伐，及时清理消防道及消防栓周边灌木杂草，做到森林防火防盗标识标牌清晰可见，全年无盗伐树木、无森林火警火灾发生。未按要求完成任务的，一次扣除物业承包费5000元。

9、做好树木间伐及运输：在甲方园林部门指导下，间伐过密及生长弱势乔木灌木；及时清运景区因园林养护产生的绿化垃圾、土壤和树枝等。未按要求完成此项工作任务的，一次扣除物业承包费3000元。

10、化粪池清理：自备专业抽粪设备，每年对景区所有化粪池及油污油烟设施进行清理一次。及时将所抽粪渣、油渍垃圾拖运至当地环卫部门指定的景区外专门场地统一外运垃圾填埋场。未按要求完成此项任务的，一次扣除物业承包费10000元。

11、绿化人员管理：遵守国家法律法规和甲方规章制度，熟练园林操作规程，做到安全施工、文明操作，物业项目园林负责人做到每天在景区巡查一遍并作好园林检查记录，园林工作人员上班时间必须着工作服。如景区有重大活动，必须积极配合甲方的中心任务，服从园林环卫部门的统一安排。未按要求完成此项工作任务的，一次扣除物业承包费1000元。

甲方将不定期对物业承包项目进行巡查，对巡查中发现的问题用巡查通报的形式反馈给乙方，乙方应及时采取合理措进行整改，并在三天之内将改正结果告知甲方。如乙方未按甲方要求在三天之内进行整改到位的，每次扣除物业承包费10000元。

甲方所属考核办、保卫部、园林环卫部、后勤服务部可以在日常考核过程中，根据合同规定，独自对乙方出开罚单，每次罚款金额可达合同承包金额的0.5-1%，在季末经营结算中扣除。

5、设施设备管理具体标准及要求：

1．保证有2名水电工坚守工作岗位，要求电工必须2名执电工证上岗，严格按水电工操作流程操作；大型机电设施的使用操作维护按厂家要求甲方规定进行。

2．每周三次定期对全景区水电、管网、各种大型设施设备进行巡查和日常养护，及时发现并排除故障，保证设施设备正常运行。

3．及时向后勤服务报告水电及各类设施设备运行状况，提出维修或更新建议。

4．确保景区值班用房锅炉、垃圾压缩站、污水处理系统如期运行并得到甲方的认可。

5．景区日常水电维修。

（一）范围：景区建筑及周边物业管理。

（二）内容：

1.景区物业接管验收工作。

2.建筑的维护管理和装饰装修管理。

3.公用设施设备及场所的使用、维修、养护、管理。

4.公共开放区域及办公室的清洁卫生管理。

5.安全护卫管理、消防管理、公共秩序管理。

6.会议服务、来宾接待。

7.园林绿化、景观管理。

8.车辆（包括机动车和非机动车）行驶及停泊管理，对出入车辆和装运的物资严格检查，凭条放行。

9.各类物业管理档案资料的管理。

10.各类突发情况的应急处置。

11.法律、法规、政策及合同规定的其他事项。

（三）各项标准及要求

1.物业验收查验

乙方参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

2.各项服务标准详见附件3《刘少奇同志纪念馆物业安保管理服务标准》。

（四）人员配置

湖南金典物业管理有限公司自2020年9月1日起提供安保物管人员至少不低于74人。各项物业服务标准达到采购需求，项目经理1人，安保68人，水电2人，工程部3人，保洁绿化不做具体人员要求，绿化养护根据季节养护要求调整人数，但服务的质量标准达到建设部颁发的关于物业验收的相关标准以及甲方考核的标准。

物业管理质量

乙方的物业管理服务应达到《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》的规定，同时应达到附件4《刘少奇故里景区物业管理考核实施细则》要求，本细则经甲、乙双方充分沟通协商后另行制定，作为合同附本，具有同等法律效应。

（一）甲方的权利和义务

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。

2.审定乙方制定的物业管理制度及实施细则并监督遵守。

3.对乙方的物业管理实施监督检查，每月进行考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。

4.在合同生效之日起10日内向乙方提供80 平方米建筑面积的办公用房，由乙方无偿使用，水电通讯等费用由乙方承担。

5.负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6.如因乙方管理不善，造成重大经济损失，或管理严重失误，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

7.依照本合同约定，甲方按时向乙方支付物业管理费。

（二）乙方的权利和义务

1.不得将物业管理项目转让给他人。

2.严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3.接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4.制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任、操作规程、紧急预案，交甲方备案。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5.对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业管理期内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6.乙方发现管理范围内的安全隐患等问题，需甲方配合整改或由甲方组织整改的应该及时向甲方汇报。

7.对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关要求。员工证件应齐全，包括身份证、务工证、计划生育证、合同规定的相关执业资格证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排。

8.乙方应自行购置园林保洁管理范围内所需的相关生产工具及农药肥料等。

9.乙方应加强员工管理，及时妥善处理劳资纠纷，按时按质完成甲方及合同约定的工作任务，做到工作不敷衍、责任不推卸、矛盾不上交。

10.本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定的专业机构的审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11、有权按时从甲方处支取物业管理费。

1.如因乙方管理不善，造成重大经济损失，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

2.乙方未完成合同规定的各项考核目标，甲方可发出警告或整改通知，若乙方不能按甲方要求或主管单位的政策性规定及时整改，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

3.乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方偿付不能按时履行部分款项2‰的违约金。

4.甲方不能按照本合同约定的价款和支付方式如期支付，每逾期一天，应支付逾期部分总价款2‰的违约金。

5.乙方提出有关安全隐患等需甲方配合整改的问题，因甲方未及时回复影响工作，乙方不承担责任。

1.如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安全管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。

2.委托管理楼宇内的设施，每年被盗率不得超过1‰件，超过此比率的，由乙方全额赔偿。委托管理区域内发生人身伤害事故，按照物业管理有关的法律、法规、文件规定，乙方承担法定的管理责任。

3.乙方人员必须严格遵守操作规程，如因违反操作规程而造成甲方财物损失的，乙方应负全部赔偿责任。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

4.由于乙方原因而损坏甲方财产的，由乙方负责赔偿。因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。

5.对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

6.对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司根据自身的需要订报刊、杂志，费用自理，不负责纪念馆的收发工作。

不可抗力

由于不可抗力原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关权威部门的证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。若因其它不能归责双方的原因致使合同无法履行时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。

本合同的其他组成文件

1.采购文件（含补充、修改文件）。

2.乙方的投标文件（含澄清、补充文件）。

合同补充和修改

对合同条款作任何改动或偏离，增加补充条款，均须由甲、乙双方签订书面的补充合同。

违约终止合同

1.在乙方收到甲方发出的违约通知后10天内，乙方仍未纠正其下述任何一种违约行为，甲方可向乙方发出终止合同通知，终止部分或全部合同，由此带来的一切损失由乙方承担：

（1）乙方未能在合同规定的期限内及时进场；

（2）乙方提供的服务质量不符合合同规定，且未及时纠正的；

（3）乙方未能履行合同项下的任何其它义务的。

2.甲方终止部分合同，甲方可以按适当的条件和方式采购类似的由于乙方未交付部分的服务；乙方应承担甲方购买类似服务的额外费用并继续履行合同中未终止的部分。

破产终止合同

1.当乙方破产或无清偿能力时，乙方应书面通知甲方终止合同，在甲方知情而未收到乙方终止合同书面通知时，甲方亦可书面通知乙方终止合同。

2.因不可抗力的自然灾害原因造成自然终止合同时按破产终止合同办法终止合同。

合同纠纷：

如发生合同纠纷，甲、乙双方协商解决；协商不成时，可提请政府采购管理部门调解；调解不成，双方约定向甲方所在地人民法院提起诉讼。

未尽事宜：

合同如有未尽事宜，须经甲、乙方双方共同协商，作出补充约定；补充约定与本合同具有同等效力。