1、本次物业招标管理期为三年，合同一年一签。

2、物业服务标准：五级服务标准。

3、公共场地、道路、房屋建筑和病区公共区域的清洁卫生，定期消毒杀菌、垃圾清运。

4、公共绿化、园林养护和管理。

5、交通指挥、车辆行驶的停靠管理。

6、物业及物业档案收集、管理。

7、各类公共活动的协助。

8、24小时保安护卫公共和消防管理。

9、水电的节能管理、电梯日常维护管理。

长沙市第二社会福利院现场服务

长沙市第二社会福利院，始建于1987年，隶属于长沙市民政局，现有黎托新院和榔梨分院两址，承担长沙市“三无”失智失能人员和痴呆老人的收养、安置、医疗及康复等工作。

1、物业类型：行政办公、益智楼、益寿楼、益心楼、医疗大楼、榔梨分院等综合型物业管理。

2、坐落位置：雨花区东山街道边山社区；榔梨分院。

3、占地面积：112357.57平方米。

4、总建筑面积：45465.5平方米。

5、建筑结构：框架。

6、室外公共区域面积：31380平方米。

7、办公楼、倒班房、公共会议室及活动室卫生面积4531.39平方米。

8、益智楼、益心楼、益寿楼、医疗大楼、榔梨分院公共卫生区域面积：35950平方米。

9、室外及内庭院绿化面积：54436平方米。

（一） 物业管理内容

物业管理内容包括：

1、房屋建筑主体及公共部分的维护管理。

2、公共配套设施设备的日常维护管理。

3、公共场地、道路、房屋建筑和病区公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；垃圾清运。

4、公共绿化、保留山体天然绿地的保洁、人工绿地的养护和管理。

5、野生动物和流浪动物的处置。

6、24小时保安护卫及公共秩序管理。

7、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理。

8、电梯的保洁：9台医乘电梯、2台餐梯。

9、科室标本的收集运送与医疗垃圾的分类和收集处理。

10、交通指挥、车辆行驶和停靠管理。

11、物业及物业档案资料收集、管理。

12、水电的节约及设备的节能管理。

13、甲方与乙方在物业管理委托合同中规定的其他事项。

（二） 服务工作标准和要求

1.卫生保洁要求

日常保洁范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标示标牌、绿化地的卫生工作、雨水井、污水井和化粪池疏通的清洗。

服务标准：

楼顶屋面要定期打扫，平顶无堆积杂物，灯具、天花板、

墙壁上不得有蜘蛛网；大理石地面定期打蜡打磨清洗、保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标示标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）全院公共部位及病区公共区域每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（6）及时清理绿化带和草坪，树枝落叶及时清理。

（7）垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无堆乱、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站及外运。

（8）医疗垃圾的分类、收集处理必须符合卫生部门的要求，且接受卫生部门的检查。

（9）公共卫生间的保洁要求：地面、洗手台无积水、无污渍，洁具表面清洁干净，纸篓垃圾及时收集，空气清新无异味。用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品（卫生球、清洁剂等）由乙方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由甲方提供并承担费用。

（10）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

(11) 病区保洁员需负责每天取标本送检和给病人送、配餐，送氧。

（12）楼栋的下水管道疏通、化粪池的清理(每年不少于一次)和水箱清洗（每年不少于二次）所产生的费用由物业公司负责。

（13）电梯及轿厢：无污渍、无明显尘土、定期清洗电梯门槽。

（14）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需积极配合甲方搞好保洁工作。

2.绿化养护要求

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

（1） 有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死叉及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

（3）新栽种树木的养护管理。

3.安全保卫要求

服务范围：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全秩序维护；防止老人、失智失能人员和儿童走失；负责夜间巡逻，办公大楼及其他大楼的夜间守护；电视监控室值班；制氧机房值班；防盗、防火报警监控设备，消防设备运行管理，公共秩序治安维护，防火防盗及其他突发事件处理等。

服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，前后门卫、全院消防电视监控统一改造后24小时值班。

（2）严格验证、等级，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好，遇到老年人、失智失能人员、儿童单独进出医院时多加过问，严防人员走失。

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

4.水电节约及设备节能要求

服务内容：对水电使用情况管理，设备节能管理

服务标准：协助甲方对水电和其他设备的管理，对水电使用情况和各项设备使用进行及时跟踪，为甲方提供水电节约和各项设备节能的相应措施。

5.设施维保要求

（1）给排水及污水处理系统设备运行维护

服务内容：给排水、污水系统的设备、设施，如空气热水机组、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管及其附属构筑物、引水管道和水箱等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：按规定定期检查水泵房各种设施设备的工作状态，定期对机电检查维修，每年清洗水箱、污水井和雨水井2次以上，清理化粪池1次以上，保证管道的完好、畅通、无跑冒滴漏。每日做好设备运行记录。零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围全院电气照明装置、配电设施、弱电系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗(持证人员中至少要一人持高压电工证)；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星合格率100%，加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

（3）消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能，监控室（消控室）监控员需持消防员证上岗。

(4)电梯运行管理

服务内容：电梯运行管理和轿厢设备进行日常管理。

服务标准：保证电梯24小时安全运行，轿厢内按钮、灯具等备件保持完好，轿厢整洁。每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司有专人（持证上岗）对电梯保养监督，按规定做好日常设备维护，每天做好电梯运行记录，确保设备安全运行。

（5）房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维护，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道疏通、水箱清洗、排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

6.房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱销、开焊、小五金缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

房屋的共用部位，公共场地的维养护和单项工程费用和公用设备设施维修、更换元器件的材料费用，在商定限额人民币贰佰元整（200元）以内的由物业公司负责，超出范围的单项工程费用或元器件材料费用由采购方负责承担或由采购方另行安排。

7.除四害及白蚁防治

服务内容：服务区域内的灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇防治。

服务标准：

（1）除四害工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除四害工作水平达到优良档次。

（2）除四害、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁止的药物，以确保质量和安全。

8.其他准备工作

（1）物业管理办公场所

在中标人确定后，甲方即与乙方商议管理处的办公场所及仓库，以便物业管理的正常开展。

（2）物资准备

在乙方介入管理后，要求着手准备用于管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等。

9.内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由乙方自行制定投标方案，包括跟甲方及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

六、其他要求：

（一）对工作人员数量的要求：

（二）其他约定事项

1、物业管理的范畴

此次招标的物业管理范围包括长沙市第二社会福利院全部的物业管理。根据实际情况，在确定中标人后签订合同可能会有所调整。

2、维修基金

（1）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。

（2）重大维修养护项目和房屋本体公用部位的维修养护由乙方制定预算报请甲方批准后，方可实施。

3、管理用房

甲方提供物业办公室用房给乙方使用，办公用品由乙方自备。该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方。

4、中标人员工宿舍及食堂

甲方不为乙方提供员工宿舍及食堂，乙方人员费用自理。

5、乙方水电费

乙方生活所用水电由乙方自行承担费用。

6、清洁卫生和绿化服务

清洁卫生服务和绿化包括绿地的养护、除杂、保洁和天然绿地的保洁。

7、停车管理

全院停车按照甲方要求，建立相关停车制度，做到规范有序，重大节日或活动根据实际需要安排。

8、保安监控等系统的使用和维护

保安监护系统如需乙方维护保养则另行签订补充协议。但保安监控系统和楼宇设备监控系统需由乙方负责值班运行。

9、收发、登记

文件、报刊的订阅和收发由乙方安排人员负责，并按收件人分拣，然后分别投入相应的报箱内；由乙方安排专人登记来访人员。

10、水电及零星配件等由甲方每月根据部门需求按实际统计后，报甲方总务科由采购方统一采购。

11、其余设施设备的说明。

大院内岗亭、道阁、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，乙方在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为乙方投资，中标后必须实施。

12、对乙方的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失、失火，依法承担相应责任。

13、对乙方工作人员流动及国家政策规定购买的养老保险、失业保险、医疗保险等由乙方按规定办理和购买，其费用由乙方承担，出现劳动人事争议由乙方受理。

14、对乙方安全保卫人员素质的要求：初中或以上学历，男身高170CM,女身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

15、对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由乙方自行承担。

16、对乙方的其他要求：应制定严格的保密措施，防治泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

17、物业管理账目的公开：乙方必须每月向甲方就管理收支情况公布一次账目，物业管理费用开支必须符合管理服务费用构成。

18、对乙方运营绩效考核要求（与物业费用直接挂钩）：具体见《长沙市第二社会福利院物业管理监督考核实施细则》（附后）。

七、项目特别说明：

1、实施地点：长沙市第二社会福利院

2、结算方法

2.1付款人：长沙市第二社会福利院（国库集中支付）

2.2付款方式：签订合同后，完成合同约定物业管理任务按月支付合同款项，每月15日前支付上个月的款项。

付款条件：乙方服务内容完成落实情况以表格形式列出，每月接受甲方被服务科室考核，双方签字认可，按考核完成比例付款。

付款公式：合同应付款-工作未完成应扣款=实际付款金额。

2.3 工作完成情况由受服务部门负责人签字确认。人员到位情况由人事科负责核实并签字确认。

2.4 乙方进场后应严格按照招标文件要求配备相应人员，甲方有权根据招标文件要求进行核实，情况不符的，甲方责令乙方整改、扣除相应费用。

3、 本项目采用费用包干方式建设，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用。

4、本项目按长沙市《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》长财采购[2016]6号文件规定，按政府采购简易程序组织验收。项目验收不合格，由乙方返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给甲方造成的损失等费用由乙方承担。

5、委托管理期限:本项目招标后，合同期限为一年，一年后，双方合作满意，续签合同，累计不超过三年。

参照招标文件要求

（一）甲方

1、甲、乙双方在采购和履行合同过程中所获悉的对方属于保密的内容，双方均有保密义务。

2、积极协助乙方做好物业管理工作。

3、按照物业管理考核实施细则对乙方的物业管理实施监督检查。

4、依照本协议约定，签订合同后，完成合同约定物业管理任务按月支付合同款项，每月15日前支付上个月的款项。

（二）乙方

1、不得将物业管理项目转让他人；未经甲方同意，不得将项目分包他人。

2、严格遵守相关法律法规和本协议的规定。

3、接受行业管理部门、行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、在合同执行期间，乙方工作人员发生工伤或其他意外伤害，由乙方承担民事责任，甲方不承担任何责任。

5、乙方有权按时向甲方处支取物业管理费。

6、配合甲方完成其他合理的工作。

长沙市第二社会福利院将委托物业管理的工作划分为九个项目，合计分值为500分，每个项目满分值分别为：

1、机电设备及消防设施管理20分；

2、公共区域及其设施管理120分；

3、清洁卫生管理150分；

4、绿化管理50分；

5、服务受理40分;

6、公共维修管理40分；

7、给排水管理20分；

8、供电管理10分；

9、安全保卫50分。

我院成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），由主管院长任组长，各科室负责人为成员。监管小组每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。

总得分在425以上（即满意度在85%以上），正常发放当月款项；当月评分总得分380分至425分之间（不含425分），按当月合同款项的90%发放。当月评分总得分320分至380分之间（不含380分），按当月合同款项的80%发放。当月评分总得分260分至320分之间（不含320），按当月合同款项的70%发放。低于260分时，分析原因，酌情付款，如乙方工作中有重大过失，或扣分比分严重，甲方不予支付，并追究乙方应承担的责任。

1、物业管理的范畴

此次招标的物业管理范围包括长沙市第二社会福利院全部的物业管理。根据实际情况，在确定中标人后签订合同可能会有所调整。

2、维修基金

（1）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。

（2）重大维修养护项目和房屋本体公用部位的维修养护由乙方制定预算报请甲方批准后，方可实施。

3、管理用房

甲方提供物业办公室用房给乙方使用，办公用品由乙方自备。该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方。

4、乙方员工宿舍及食堂

甲方不为乙方提供员工宿舍及食堂，乙方服务人员费用自理。

5、乙方水电费

乙方生活所用水电由乙方自行承担费用。

6、清洁卫生和绿化服务

清洁卫生服务和绿化包括绿地的养护、除杂、保洁和天然绿地的保洁。

7、停车管理

全院停车按照甲方要求，建立相关停车制度，做到规范有序，重大节日或活动根据实际需要安排。

8、保安监控等系统的使用和维护

保安监护系统如需乙方维护保养则另行签订补充协议。但保安监控系统和楼宇设备监控系统需由乙方负责值班运行。

9、收发、登记

文件、报刊的订阅和收发由乙方安排人员负责，并按收件人分拣，然后分别投入相应的报箱内；由乙方安排专人登记来访人员。

10、水电及零星配件等由乙方每月根据部门需求按实际统计后，报甲方总务科由甲方统一采购。

11、其余设施设备的说明。

大院内岗亭、道阁、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，乙方在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为乙方投资，中标后必须实施。

12、对乙方的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失、失火，依法承担相应责任。

13、对乙方工作人员流动及国家政策规定购买的养老保险、失业保险、医疗保险等由乙方按规定办理和购买，其费用由乙方承担，出现劳动人事争议由乙方受理。

14、对乙方安全保卫人员素质的要求：初中或以上学历，男身高170CM,女身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

15、对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由乙方自行承担。

16、对乙方的其他要求：应制定严格的保密措施，防治泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

17、物业管理账目的公开：乙方必须每月向甲方就管理收支情况公布一次账目，物业管理费用开支必须符合管理服务费用构成。

18、解决争议的方法，首先通过双方协商解决，协商解决不成，则通过以下途径解决纠纷：向甲方所在地法院起诉。

19、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用直接挂钩）：具体见《长沙市第二社会福利院物业管理监督考核实施细则》（附后）。

长沙市第二社会福利院物业管理考核评分表月份