按合同约定方式履行

按季度支付。共计支付4次，每季度支付820329元，共计：*******元。每季度最后一个月结束后，甲方根据每月考核结果与乙方核算上季度服务费，在双方确认无误后甲方支付本季度服务费。每次付款前由乙方提供合法发票，甲方在10个工作日内进行支付。甲方在付款时，有权扣减乙方按照法律法规规定及合同约定应承担的未付费用、违约金、赔偿金等款项。

5.2.1物业管理委托事项

1、房屋建筑的管理和一般性日常养护。范围包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、会议室、卫生间、健身房、设备机房、地下车库等公共区域。

2、公共设备、设施的运行管理、基本维修养护。包括：供排水设备、大楼室内外照明设施、消防设备设施、电梯、中央空调、监控、消控报警、会议音响、舞台设备、电子显示屏、网络、有线电视、通讯、邮政、高低压配电设备、电动感应门、自动伸缩闸门、楼宇亮化设备、果皮箱、垃圾清运设备等。

3、机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常管理和维护。包括市民之家以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与自行车车棚、室外停车场、路灯、交通标志、雕塑、旗杆、喷灌、隐蔽工程设备设施等。

4、监督和管理专业公司或维保公司分别对网络、音响、监控等弱电设备，电梯、中央空调、消防、高低压配电、自来水、直饮水等设备，协助做好维修及定期保养，并及时向甲方报告真实情况，负责联系协调维修事项。协助甲方组织监督设备大修、安装等工作。

5、市民之家与市民馆所有办公及服务区域、设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：利用电子巡更系统（待装）作出检查记录，履行好市民之家范围内全方位安全监控、巡查和交通管理，车辆停放与外来车辆的管理，消防系统与安全监控系统的管理。全天侯24小时必须有保安人员全方位巡查。

6、公用绿地、花木、园林构筑等的养护与管理；公共区域、接待厅、走廊、会议室、贵宾室摆花的管理（租花由乙方负责，费用由乙方承担）。

7、公共环境卫生清扫和保洁，垃圾的收集与清运，雨水井、沟、排污管道、化粪池的定期清理与疏通（不含垃圾外运费），四害灭杀，外墙5米以下日常清洗保洁，幕墙的全面清洗、养护由甲方另行安排。公共环境包括公共场所、房屋共用部分，市民之家占地面积、室内外范围内同为公共责任区域。

8、所有会议室、接待室、招标、评标室、会议音箱控制室的管理、茶水室、窗口引导和会务服务（含会前、会中、会后的服务）。

9、管理物业档案资料、物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。

10、甲方可委托乙方对其物业提供特约维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定收费标准。

11、乙方对以下项目的经费做出年度专项预算：物业人员的工装；办公电脑及办公易耗品；工程维修与绿化、保洁专用工具；对讲机等安保设备；大型生产服务工具的维修；保洁易耗品；化类池及排污井清理。以上预算包含在合同总价之内。

12、受理市民办事咨询导引服务。

13、对市民之家与市民馆绿植进行供货、摆放及养护。

14、新增物业服务项目，相关费用由双方协商计费。

15、其他事项：

（1）区域内公共秩序维护、安全防范等事项的管理（包括集体群访事件以及其它突发事件的应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作）；

（2）物业装饰装修的监督管理；

（3）配合甲方制定水、电（燃气）节能措施并抓好落实，协助做好水、电（燃气）等能源资源消耗的统计；

（4）协助甲方文明机关创建及国有资产管理工作，协助或组织机关健康的文化娱乐活动。

（5）对所有违反物业管理有关规定及破坏物业设施的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时报告甲方。

5.2.2物业管理范围及要求

按照“全国物业管理示范大厦”的标准，乙方提供的服务必须达到如下标准：

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于甲方及办事市民（业主）。

3、根据市民之家区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。

4、总用工人数不少于56名，具有高压设备操作上岗证的电工不少于1名，对所有聘用人员必须依据国家相关法律法规签订劳动合同。

5、各类人员专业素质要求如下：

（1）管理人员

经理：具备“注册物业管理师”资格证书，有丰富的行政机关管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

环境部主管：大专以上学历，中级及以上职称，三年以上园林绿化管理经验。

音响师：大专及以上学历，有三年以上音响设备管理经验，能独立承担音响设备功放管理、维护维修、调度等工作，有快速处理音响功放突发问题的能力。

各类管理人员：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

（2）工作人员

维修员：男性，持专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证，有高压配电操作上岗证的电工不少于1人），有房屋、公共设备、设施等的维护维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。年龄55周岁以下（45周岁以内员工比例不得低于50%）。

监控值班员：持消防员上岗证和电工证，掌握消防知识和应急处理能力，具有一定的计算机知识，有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。年龄：男性55周岁以内，女性50周岁以内。

保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能。年龄：男性55周岁以内，女性50周岁以内（48周岁以内员工比例不得低于50%）。

绿化工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有绿化种植、修剪、养护等技能。年龄：男性55周岁以内，女性50周岁以内（50周岁以内员工比例不得低于50%）。

保安员：退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用，品貌端正、身体健康、品行良好，经甲方政审合格，无违法违纪记录。工作责任心强，能吃苦耐劳。高中或中专以上学历，男身高1.68米以上（含1.68米），女身高1.6米以上（含1.6米），年龄50周岁以内。

会务及前台：女性，酒店、旅游等相关专业大专以上学历人员优先录用，一线员工30周岁以内(含30周岁)，1.62米以上（含1.62米），品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，能兼任大型活动迎宾和颁奖礼仪等。

（3）员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握甲方专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。

乙方对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由乙方承担。乙方按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由乙方承担，计入物业成本（甲方负责监管，及时检查人社部门缴费凭证，凡未按规定购买部分，甲方有权据实从支付的物业费中扣除）。

6、一线人员最低月工资标准：会务员1800元，保安1900元，保洁及绿化1700元，水电维修工2400元。

7、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由乙方负责。

（二）卫生保洁要求

1、日常保洁

范围：公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、每年度清理化粪池两次，每月清理物业范围内所有沟渠、窨井一次。

5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。

（三）绿化养护要求

1、服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95％，草坪纯度95％。

（四）安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责大楼内部及广场巡逻、办公大楼、地下停车场的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，地下停车场及电视监控室、消防监控室24小时值班。

（2）环境秩序良好。

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（五）设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、电梯维护要求（按照国家标准执行）

（1）运行状况的检查。

（2）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

（3）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，空调、通风、照明及其它附属设施完好；监督维保公司，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（4）其它约定：

①乙方负责监督维保公司按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。

②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。

④如出现停电、故障至使电梯轿箱卡层、关人等，相关负责人应及时施救被困人员。

5、空调系统运行维护

主要设备：中央空调。

服务内容：设备的定期保洁、日常监控，制定相关制度并严格执行。

服务标准：监督维保公司定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知维修人员到达现场维修，并做好记录，承担一定区域的空调运行操作。

6、消防设施的维护要求：

每月检查一次，做好记录，及时报修。

7、房屋门窗管理维护：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

8、各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

9、协助做好节能降耗工作。

（六）会议服务要求

服务内容：根据会议举办方要求认真做好会前准备、会中服务和会后整理、总结工作。形成部门联动，信息相互反馈，安保、保洁、工程等部门配合会务部完成会议任务。

服务标准：

1、接会时主动问清主办单位对会议服务的具体要求，并做好书面记录。

2、会前对会议室进行检查、保洁。确认会议室音响、灯具、空调等设备的完好。负责对会议室整体情况的日常管理、检查，发现问题及时报告、及时修理。

3、配合会议主办单位提前做好会场布置工作，做好贵宾室服务、领导与重要客人引领入座等工作。

4、会议期间及时向会议人员提供茶水、音响、礼仪等服务。

5、会后及时做好会场清理工作。若发现损坏物品或客人遗留物品迅速与有关单位联系，并向会务部负责人报告。

6、对音响、投影、视频等设备的使用进行专业培训，按正确程序操作。

7、严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带无关人员进入会场。

（七）、绿植供货、摆放及养护要求

1、乙方按招标文件中载明的清单及甲方实际需求向物业管理范围提供绿植摆放及养护服务，且乙方按甲方计划摆放和养护，如因供应绿植的质量问题和摆放问题而引发安全事故的，由乙方负责，在此期间并包成活、包养护。在养护期间内如果绿植有质量问题需要更换的，要求乙方及时更换。

2、绿植摆放及养护主要包括：场地整理、垃圾外运、杂草清除、绿植的转运、绿植种植、浇水、施肥、养护期内绿植更换。

3、绿植摆放密度根据季节及绿植品种适当调整，每次摆放绿植前必须要有具体的实施计划和方案，经甲方审核通过后方可实施，所有绿植必须经甲方验收合格后方可摆放。

4、乙方在养护期间要严格按照甲方绿化管理要求养护。

5、要求更换的时花色彩、高矮搭配适宜，要用长势旺盛，刚开始盛开，有持续开花的花蕾的优良植株。更换后要及时浇水，保持水肥充足，在养护过程中发现植株枯萎或死亡需及时更换。

6、养护区域内的垃圾和杂草要及时派人清理，若养护区域内绿植遭到破坏应及时修复，补好残缺；

7、爱护养护区域内的设施，对养护区域内花箱、花架、陶罐和花盒应定期检查，以上设施有损坏应及时修复或更换，若发现存在安全隐患的设施，需向甲方汇报，经研讨后及时排除安全隐患。

（八）人员配置及岗位

乙方按照招标文件第四章与投标文件载明的要求执行，市民之家与市民馆具体人员分配应报甲方确认。

严格按照附件《技术规格、参数与要求》执行

6.1甲方的权利与义务

6.1.1审定乙方拟定的物业管理制度及方案。

6.1.2审定设备维护保养、更新改造设备设施的费用预算。

6.1.3审定乙方提出的物业管理所有计划、财务预算，按财务预算审定乙方用工人员 状况、工资支出、保险支出及其他支出。

6.1.4检查监督乙方物业管理工作的实施及制度执行情况，针对乙方未达标的服务情 况提出整改意见。

6.1.5制定乙方工作考核办法及有关规章制度，作为本合同的有效附件。

6.1.6审定乙方拟招聘的安全执勤人员、会务人员及关键岗位工作人员的入职资格， 因乙方员工利用工作之便发生泄密及失窃事件，须追究乙方相关责任。

6.1.7审批、协调、处理大楼其它单位因工作需要与乙方构成的临时劳务关系事宜。

6.1.8监督乙方认真执行劳动法和有关法律法规，落实社会保险制度。

6.1.9在合同期内甲方给乙方免费提供办公用房两间，共约40平方米。工作人员值班休息用房2-3间，该房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方，如员工生活需另租房，费用由乙方自行承担。

6.1.10向乙方提供物业管理所需的图纸及档案资料。

6.1.11按约定向乙方支付物业管理费用。

6.1.12承担经甲方审核确定的设备更新改造及新增其他项目时所需的费用。

6.2乙方的权利与义务

6.2.1根据有关法律法规和本合同及投标文件的约定，制订物业管理制度（包括公共管理制度，内部岗位职责、操作规程及相关规章制度等）。

6.2.2甲方委托乙方管理的所有项目，乙方不得向其他单位和个人进行转包。

6.2.3建立健全大楼资料档案，包括大楼内所有物业管理，从主体到配套、从建筑到环境、从物品到人员管理等各方面的资料档案。

6.2.4建立健全员工录用、培训、管理、考核、奖惩、辞退机制，合理配置岗位，不准出现缺岗现象，全面提高乙方人员整体素质。

6.2.5承担乙方自行组织的宣传教育和文化活动所产生的费用；协助甲方组织的活动 的实施。

6.2.6向物业使用人宣传物业管理的有关规定，当相关单位装修物业时，告知有关限 制条件，并负责指导监督。

6.2.7负责编制物业管理年度计划，资金使用计划及年度费用报告。

6.2.8对本项目的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建 或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准后方可实施。

6.2.9执行大楼管理制度及消防制度、社会治安综合治理的管理，有权对违反制度的 行为给予纠正或制止，发现问题及时处理并向甲方报告。

6.2.10对甲方委托的设备、设施负有保护及监管责任，确保其安全及正常运行，如属 于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，乙方应负全部责任。（自然灾害和人力不可抗拒的因素不在此列）。

6.2.11负责所有办公楼内人身及财产的安全防范工作，保障办公楼的办公秩序，属管理责任范围内造成的火灾事故、刑事治安案件等，由乙方承担过错责任并赔偿损失。

6.2.12教育物业员工遵守国家法律法规，不涉毒、涉黄、涉赌，遵守政府机关制度和 纪律；教育员工注意上下班、工作过程中的人身安全，监管员工的工作状态和身体状态。 承担员工违法违纪行为所产生的责任；承担工作过程中所发生的员工伤亡事故责任。

6.2.13负责做好大楼内经营性服务项目的管理；协助甲方做好文明机关创建工作。

6.2.14制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

6.2.15所有工作必须有台帐记录。

6.2.16乙方必须按照劳动法的要求及规定给所有工作人员购买保险，包括生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险五险。

6.2.17乙方所属工作人员的安全及其他一切意外风险与劳动纠纷由乙方承担，甲方概不负责。

6.2.18乙方聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与甲方共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报甲方备案。

6.2.19签订本合同后，乙方应在甲方要求的时间内必须进场。

6.2.20乙方从事的一切对外宣传应以甲方的名义，但不得以甲方名义与第三方签订任何合同或对外作出任何承诺或其他有损甲方形象与利益的活动。如若违反，由此发生的任何法律、经济及其他任何纠纷由乙方自行承担，给甲方造成损失的乙方还应承担赔偿责任。

6.2.21本合同终止时，⑴乙方必须在合同终止之日起【15】日内向甲方移交其使用的办公用房及住宿用房，并保证不毁损；⑵在合同终止之日起【 15】日内必须移交大楼房屋、设备设施及园林绿化等全部档案资料及属于甲方的办公 用品和工具器材；⑶履行好物业员工“双向选择”就业原则，妥善安置员工就业，按时兑现员工劳动合同期内的五险支付及年终奖金、工资、福利；(4)乙方必须服从甲方所在当地人民政府的人力资源与劳动服务相关管理。（5）乙方在上述移交期限内的移交工作不得影响甲方及甲方物业的正常秩序及交接。

7.1甲方对物业管理工作进行日督查、周点评、月考核，对差错事故及达不到要求的情况将根据合同及考核细则进行处理。

①每个月进行一次物业管理满意度调查，考核分在95分以上的全额支付物管费。低于95分的，以95%为基数，每差一个百分点扣除本月应付物管费的一个百分点；

②甲方按照招标文件第四章附件1考核标准对乙方进行考核，在满意度测评的基础上每个月根据考核情况再计算实付物管费；每月服务费计算方式：满意度测评后的物管费*当月考核得分对应付款系数。

1.当月考核得分≥100分，付款系数为1.0。

2.100分≥当月考核得分≥90分，每降低1分，在付款系数1.0的基础上降低0.005。

3.90分≥当月考核得分，每降低1分，在付款系数0.95的基础上降低0.01。

7.2物业管理人在每个月度内，甲方接到甲方以及相关单位或个人有效投诉累计达两次及以上、接到行政部门检查考核不合格一次及以上（特别是服务质量问题），另因乙方服务管理不善或服务决策严重失误，服务内容及服务质量与合同及附件规定有严重偏差时，甲方有权提出要求限期整改，如整改后达不到要求，甲方有权解除合同，不负违约责任，并保留向乙方要求支付违约金、赔偿损失的权利。

11.1乙方物业服务人员的食宿由乙方自理，甲方免费为乙方提供1-2间办公室。

11.2本合同所涉项目的办公经费、服装经费，保安、工程部常用设备、卫生保洁、会务、人员及工作中的易耗品、工具费（会务茶叶、生产用汽油除外）已计入合同总价之中，由乙方自行承担，甲方不再另行支付其他任何费用。