物业管理服务定点采购合同

根据《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国合同法》规定，以及“广东省省直单位定点物业服务采购项目”的相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方（广东青年职业学院）委托乙方（深圳市新东升物业管理有限公司）对（广东青年职业学院物业管理服务定点采购）实行一体化、专业化的物业管理订立本合同。

第一条定义

1.“合同”即由甲乙方双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。

合同将由采购人（以下简称甲方）与经评审最终确定的定点供应商（以下简称乙方）结合本项目具体情况协商后签订。以下为甲方提出涉及乙方的主要条款，供应商在响应文件中应对其进行确认或拒绝。如供应商在其响应文件中未做拒绝或提出修改要求的，采购人将视作认同。

2.“合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时，甲方应支付给乙方的款项。

3.“管理服务”系指乙方按响应文件承诺及采购人在定点系统中提出的其他工作（特殊服务）需求，结合本项目的设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标，为甲方提供优质的物业服务或专业服务。

4.“甲方”系指通过采购接受合同及服务的采购人。

5.“乙方”系指经评审并最终确定并公告的定点服务供应商。

6.“现场”系指将要提供物业管理与服务的地点、及相关场所。

7.“验收”系指采购人依据国家及有关规定实施合同所约定的评价程序和条件。

第二条适用范围本

合同条款适用与本次采购活动。项目实施范围详见—采购文件和响应文件及相关补充文件、承诺书等。

第三条物业基本情况

物业名称：--广东青年职业学院物业管理服务定点采购

物业类型：--物业管理服务

坐落位置：--广东广州市白云区钟落潭镇障岗村广东青年职业学院

物业管理范围（附规划平面图）：

第四条委托管理事项

列入本次综合物业管理的范围包括但不仅限于：《广东省省直单位定点物业服务采购项目》包组一（名称：综合类物业服务）中所列的各项服务内容和采购人交办的其他工作。定点物业服务（专业服务）通用服务内容详见本合同第十八条。

本项目其他工作（特殊服务）内容如下：

第一条物业管理范围和内容

本次学院物业管理招标范围总建筑面积81317.90平方米，校园道路广场等面积30000平方米，入住学生5500人。各建筑面积明细如下：

（一）维修运行工作：行政楼、教学楼、图书馆、实训楼、食堂、学生活动中心、学生宿舍、学术报告厅等校园内所有建筑物业管理服务项目，水电设备设施(含校区范围内广场、运动场、食堂和校内举行有关活动音响设备的准备、播放、维护等)，门窗课桌椅等设备设施维修、维护服务、零星搬运等，空调保养和空调室内机滤网清洁及外观保洁，风扇保养、清洁，运动场维修、维护，学生宿舍热水供应维护维修，以及校区范围内景观石维护、保养等；校园设施、设备的养护、运行和管理，包括电力线路管网、给排水管网、化粪池、高压电房、低压电房、变压器房、高压总开关房、水泵房（含生活消防水泵）、发电机房、加压泵房、宿舍热水热泵机组、电梯等。

（二）环境卫生工作：行政楼、教学楼、实训楼、图书馆学生活动中心、教工周转房1栋、学生宿舍、广场、篮球场、湖区、校道、食堂周边、原建设办管理用房的环境卫生保洁工作，包括内部走廊、楼梯、地下车库、电梯及电梯厅、厕所等公共区域清洁、垃圾的收集、清运、处理和除“四害”，检查清理每栋楼宇天沟脏堵、食堂周边雨水井及排污沟检查清除校园的雨水井、排水口脏堵等工作，及上述范围室内公共区域的绿化盆栽的管理养护工作，零星搬运等。

（三）教室管理工作：教学楼的教室管理工作，主要按照采购人课室管理部门的要求，开关课室门窗、灯等用电器，定时开放自习室，安排临时借用课室、开关电梯，教学楼空调管理、零星搬运等。

（四）宿舍管理工作：学生宿舍的宿舍管理工作，主要是按照采购人的《学生手册》等规章制度，以及采购人学生宿舍管理部门的要求进行学生宿舍管理，宿舍钥匙管理，制定学生宿舍管理的细则，编制学生住宿手册，安排学生宿舍分配与调整。负责做好教工周转房管理工作。

（五）绿化养护工作：校区绿化养护，包括浇水、施肥、清除杂草、病虫害防治、造型剪枝、抽疏移植、补种改造、危树处理、灾害天气倒伏等应急处理、清理山体所有的截水沟、沉砂池、清理一二号湖出水口的杂物控制好水位、消灭黄土裸露、绿地卫生保洁等。重大活动（迎新、学生开学和毕业典礼、春节）、学院领导办公室日常的时花盆栽布置和各建筑内盆栽养护（但不含各办公室内盆栽日常浇水）等服务项目。乙方以完全承包方式，包工、包料、包工具、包安全等的全包干，提供工人、设备（园林机具、剪枝器具、电脑、办公设备等）、工具、材料（化肥、农药、苗木、盆、基架、栏板、套盆等）、工人保护清洁用品（安全工具、垃圾篓、垃圾桶、工作服、手套、口罩等）等，进行绿化养护、时花和绿色植物摆设等服务。养护管理分为精细化管理和粗放式管理。

（六）建立和保存物业管理档案、资料。

第五条合同期限

自2021年01月01日至2021年08月01日。

第六条物业装备、耗材的使用

甲方根据场地情况免费提供物业/专业服务的办公场地，但办公用品（指办公桌、电脑、打印机、对讲机、文件柜等自身使用的等办公用品）由乙方自行解决。

第七条物业管理收费

1.本合同期内物业管理服务（专业服务承包）费*******.0元(按工种及人数为标准收费为：[管理6人]4800&nbsp元/人*月;[专业工种12人]4500&nbsp元/人*月;[保洁16人]3600&nbsp元/人*月;[专业工种7人]4500&nbsp元/人*月;[绿化5人]3890&nbsp元/人*月;[特殊服务要求一次性报价]0.0元)。采用包干制，除本合同明确约定可以另行收取的费用外，所有相关费用均包括在内，乙方不得另行向甲方或使用人收取任何费用。

物业服务（专业服务）费用成本监审：

1.乙方承诺，接收甲方主管部门实施的物业服务（专业服务）费用成本监审，并遵守以下原则：

1.1合法性原则。计入定价成本的费用符合有关法律、行政法律和国家统一会计制度的规定；

1.2相关性原则。计入定价成本的费用为与物业服务（专业服务）直接相关或间接相关的费用；

1.3对应性原则。计入定价成本的费用与物业服务（专业服务）内及服务标准相对应；

1.4合理性原则。与服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标均符合行业标准或者社会公允水平。

第八条费用结算方式

（注：本条款在长期服务类项目时采用，短期专业服务类项目由双方根据项目特性另行约定）

其它支付方式：1.管理服务费按月结算，如乙方提供的服务不足一个月时按日计算服务费。 2. 服务费具体付款时间以甲方财务部门办理划账时间为准。付款时间如遇国家法定节假日或甲方寒暑假期间的，付款时间相应顺延至假期结束之后。

第九条履约保证金

1.签订合同后5个工作日内，乙方须向甲方交纳相当于合同总额5%的履约保证金。以保证乙方遵守本合同的一切条款、条件和承诺，该保证金在甲方的规定存续期间不计息。

2.甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙方应在接到扣除履约保证金通知后一周内补足扣除差额，保证项目执行期间履约保证金的完整。

3.甲方认为乙方在服务期内没有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为，甲方在服务期满、合同依法解除或提前终止服务后一个月内全额退还履约保证金，否则，甲方将在扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。

第十条物业管理服务质量要求

本部分按照《广东省省直单位定点物业服务采购项目》中各服务质量标准及要求执行。定点物业服务（专业服务）通用质量标准详见本合同第十八条。

第十一条经营制约

1.未经甲方同意，乙方无权在承包区域中从事任何广告活动或类似宣传，甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正，并接受处罚；但甲方在该区域发布的广告宣传保证不致影响乙方的正常工作；

2.乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债务与甲方无关。

第十二条乙方对甲方作出如下承诺：

1.不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只从事甲方认可的服务工作。在承包期间，乙方的任何股份配置变动应通知甲方。未经甲方书面批准，任何占有支配地位的股份转让都将视为乙方出租、转让的行为。

2.乙方应允许甲方或其授权的人员对承包区域内各项服务质量控制进行检查，有关费用由乙方承担。

3.在承包区域的各项服务，其工作时间必须满足甲方的工作要求，包括星期天及公众假期。如遇特殊情况，甲方可要求乙方调整工作时间直至全天二十四小时工作。

4.乙方必须聘请(或指定)一位经理(负责人)，全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证承包区域服务工作。根据综合考评或工作情况，甲方有权要求乙方在一个星期内更换经理（负责人）、相关骨干人员。

5.为承包区域的服务工作配备承诺的人员及人员数量，甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方安排在岗的人员数量少于合同约定的数量，甲方可以按缺少人数每人200元/次累计扣除当季月合同款。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。

6.在承包期间，乙方所有人员仅与乙方建立劳动合同关系，且所有人员使用须符合《劳动合同法》以及相关法律法规的要求。乙方人员发生任何事故或与乙方发生劳动争议均由乙方自行全权负责，相关费用乙方自行承担，以保证甲方在乙方人员索赔时不受任何责任的约束，且不影响甲方的正常用人需求。乙方所有人员的劳动报酬及相关社会、医疗保障等收入应符合甲方所在地的相关规定。

7.乙方工作人员上岗穿着由甲方确认的制服及甲方许可的装饰物品，费用和制作均由乙方负担。

8.乙方必须出具或办妥法律及甲方规定的与承包区域经营业务有关的执照和许可证，方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定。自行缴纳有关税、费。

9.乙方必须确保为甲方提供优质、高效的专业服务，并根据甲方要求改变不满意的服务状况。接受有关部门监督与检查。

10.在承包期内乙方应保证承包区域内的设施、设备良好的运营状况和环境状况，并接受甲方或其授权人员的检查，对由乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书面通知乙方修复或整改，在书面通知下达一周后，仍未按要求修复或整改，甲方将上报有关监管部门按照相关约定或规定依法处理。

11.乙方在承包区域因作业所需增加机械、电力设备及设施应征得甲方同意，并聘请有资格的承造商进行安装、保养并将施工安装保养记录手册和图，交由甲方备案。

12.禁止事项

12.1乙方不得以任何理由向甲方工作人员支付费用或赠送实物、有价证券等，违者将终止合同。乙方人员也不得以任何形式向甲方相关人员索取小费或钱物等。严重的追究相关法律责任。

12.2不得在承包区域住宿或从事非法活动，也不得从事有损甲方利益的活动，同时不允许在承包区域对甲方正常办公或经营活动进行滋扰性的行为。

12.3除经甲方批准进行必要的维修工程外，乙方不得损毁承包区域原有的设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、电线等电力装置及给排水系统、油气管道等。同时，也不得安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备，避免不必要的无线电干扰。

12.4未获甲方书面同意，乙方任何时候都不能在承包区域存放易燃物品、挥发性大或气味浓烈的液体或任何危险品。

13.保险

13.1第三者责任保险乙方应对乙方人员以及第三方全权负责(如乙方应投保第三责任险)，在乙方的责任区内由于乙方原因导致自己员工或第三方的事故由乙方负责，甲方不承担任何责任。

13.2员工人身意外在承包期内，乙方所有人员的事故由乙方自行全权负责(如乙方应对其员工投保人身意外险)，以保证甲方在乙方工作人员索赔时不受任何责任的约束。

13.3其他保险及费用乙方须按《劳动合同法》和政府有关各部门规定为全体服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费用。乙方对此全权负责。

14.乙方及其员工遵守行政大楼内的一切行政管理、消防安全等规定和制度，保证承包区域的消防设施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规责任。

15.遇突发事件或安全检查时，乙方必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

16.乙方须积极配合甲方对其进行的物业服务（专业服务）综合考评。

第十三条甲方对乙方作出如下承诺：

1、甲方在职权范围内保证乙方的正常经营不受干扰。

2、保证乙方的员工按规定正常进入承包区域开展服务工作。

第十四条合同生效和终止：

1.本合同经甲乙双方法定代表人或其委托人签字盖章后生效。

2.终止

2.1提前终止

2.1.1甲方不得在服务期内无理由终止合同。否则乙方有权向甲方主管部门或财政监管部门报告，按规定处理。

2.1.2因乙方在服务期内多次物业服务（专业服务）综合考评未达标，甲方可以单方面终止合同，并追究相关违约责任。

2.1.3如甲方发现乙方出现转租、转让、抵押承包等情况，甲方可以单方面终止合同，并按合同约定处理相关事宜。

2.1.4如果乙方在服务期内无理由终止合同，将追究乙方违约责任，并上报财政监管部门列入黑名单处理。

2.1.5如果乙方在服务期内由于乙方原因造成重大责任事故或安全事故，甲方可以单方面终止承包，且乙方须赔偿给甲方造成的经济损失，并将相关情况上报财政监管部门。

2.1.6提前终止承包期早于月底最后一天，应视为月底最后一天期满，此条适用于上述2.1.1、2.1.2、2.1.3、2.1.4、2.1.5五条。

2.1.7乙方未能履行合同和遵守有关规定，在甲方或财政监管部门发出书面警告后一周内乙方仍无采取补救措施，甲方可立即终止合同，并按上述2.1.2条处理。

2.1.8乙方出现破产清处、重组及兼并等情况，或被债权人接管经营时，甲方不必通知乙方即可终止合同。

2.2协议终止

经双方协商同意，可在任何时候终止协议，但相关协商记录及情况必须上报财政监管部门备案。

2.3自然终止

合同规定的服务期满，合同自然终止。服务期不足三年的，在服务期内乙方服务通过甲方有关评分标准并得到甲方认可，双方可协商续约，但续约总时长不超过三年。三年期满时，按当年的广东省定点物业服务相关规定执行。

3.合同终止执行办法

3.1终止合同，不影响根据合同规定进行的赔偿、补偿，也不影响履约保证金的效力。

3.2上述2.1.7、2.1.8二条的终止，乙方的履约保证金可作为违约金支付给甲方。

3.3合同终止时，双方应进行结算，甲方同时进行乙方承包区域设施、设备状况检查并要求乙方三天内将乙方物品撤离服务区域，否则甲方将代理处理，乙方支付甲方相关代理费，费用标准双方提前协商约定。

4.不放弃权利

甲方接受乙方的服务，但不放弃对乙方违约行为进行追究的权利；同时，若甲方对乙方某一违约行为放弃进行追究的权利，但不放弃对乙方其他违约行为进行追究的权利。

第十五条双方权利义务

1.甲方权利义务

（1）代表和维护产权人、使用人的合法权益；

（2）审定乙方拟定的物业管理制度；

（3）检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

（4）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，根据管理需要向乙方提供房屋相关资料和设备、设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（6）按期支付物业管理费用；

（7）在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件的，甲方应积极配合乙方采取必要的紧急避险措施。

（8）提供乙方所需的办公用房。

（9）甲方监督乙方依照本合同规定内容所进行的管理和服务活动，组织对乙方工作综合考评，如出现乙方管理不善造成甲方重大经济损失的情况，甲方有权终止合同并要求乙方给予赔偿。

2.乙方权利义务

（1）根据有关法律法规、投标文件及本合同的约定，制订物业管理制度、方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活动；

（2）按甲方要求及时如实向甲方报告物业管理服务实施情况；

（3）征得甲方同意可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

（4）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施设备、绿化等的维修养护计划和中、小修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

（5）向甲方工作人员和其他使用人告知物业使用的有关规定，并负责监督；

（6）建立、妥善保管和正确使用本物业相关的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；

（7）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

（8）因乙方在管理中的过错或违反本合同的约定进行管理造成甲方或第三人损失的，乙方应依法承担赔偿责任；

（9）乙方自行承担办公桌、电脑、打印机、文件柜等自身使用的办公用品，自行承担所有人员服装费用，但服装样式需经过甲方认可，办公、生活用水、电、通讯费用由乙方自行承担。

（10）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，确保移交的资料和设备、设施完好无缺。

第十六条乙方的人员配置

1.乙方的人员配置

1.1乙方的项目总负责人：赵黎，联系电话：***-********。

1.2乙方必须采取措施，确保乙方人员稳定，特别是骨干人员。骨干人员变动须经甲方书面同意，其他人员变动须甲方备案。

1.3乙方项目总负责人及部门负责人须及时与甲方沟通，第一时间报告重大、紧急事件；定期向甲方汇报工作情况，并提供相关报告。

1.4项目内容中包含保安服务时，保安人员的变动须遵循当地公安部门的有关规定。

2.物业人员要求：

（1）所有相关人员的配备须获得相关主管部门认证的，须配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装。

（2）所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。

（3）重要岗位人员必须由甲方人事部门考核、政治审查通过方可录用。

（4）为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行相关的培训。除乙方对服务人员的培训外，需接受甲方对服务人员的集中进行培训，培训费用由乙方承担。

第十七条争议处理

1.双方协商解决；

2.提请仲裁；

3.向人民法院提起诉讼。

第十八条物业服务（专业服务）质量标准

基础工作内容

【一】保洁类

（一）、环境卫生与保洁管理

1、每天至少1次打扫公共部分。发现杂物、废弃物立即清理。

2、区域内垃圾实行袋装化，在各公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由专人分类、清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。

3、及时清扫区域地面积水、垃圾、烟头等，使保持干净、无杂物、无积水等。

4、对垃圾筒每天清洁或清洗1次，停车场、室外地面每周进行1次高压冲洗。

5、每天至少1次对公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。

6．对人员走动频繁之地，进行不间断的走动保洁。

7、每周至少3次清洗、拖洗属于公共区域室内地面。

8、每天擦净、抹净各办公室、课室、会议室、接待室、休息室、餐厅等的办公桌、讲台、文件柜等家具。

9、每周至少1次检查并清扫大楼天台、设备机房等部门。

10、清洗及保洁各区域的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。抹净各类洁具等工作，相关消耗品的提供根据双方约定实施。

（二）、垃圾清运、处理

1、垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及当地有关法律、法规规定。

2、垃圾清运、处理的范围分为：

(1) 日常办公垃圾

(2) 日常生活垃圾

(3) 日常厨余垃圾

(4) 建筑垃圾

(5) 公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾

3、垃圾清运、处理工作分为：

(1) 收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，每天至少1次清洁垃圾筒。

(2) 每天定时清运、处理不少于2次。（早晚各1次）

(3) 将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。

（三）、污水及化粪池管理

1、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。

2、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫3次。(明沟每月2次，暗沟每月1次)。

3、保持化粪池工作正常，每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

（四）、一般除四害服务

1、按气候及环境变化除四害。其中4-11月的灭四害消杀工作每月不少于3次，其余月份每月不少于2次

2、使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。

【二】保安类

（一）、保安服务及管理

1、全天候负责区域内正门、侧门、区域通道、围墙、各楼层/区域内办公室及公共走道交通及24小时保安、巡逻、值勤。

2、办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。

3、积极配合公安部门工作，制定或完善监控室管理制度。

4、执行当地公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。

5、及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。

6、每天至少1次对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。

7、建立防火制度和安全操作等制度。每半年开展防盗、防火宣传。

8、保安巡逻范围包括区域的公共区域、绿地带、设备用房和各办公楼（区域）及采购人指定场所。

9、处理各种突发事件。严重事件及时报警。

10、每日检查巡视、定期保养、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。

11、楼道、梯间、出入口等部位保持畅通，防止堆放物品。

（二）、车辆管理

1、制定停车场使用条例，停车管理规定。或执行采购人制定的外来车辆管理规定。

2、外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间、车牌号码。

3、指挥进入辖区的车辆停放在划定的车位、车棚内。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。

4、保安人员若发现车辆门、窗没关好，或其他刮擦、损毁等情况，尽快找到车主并提醒注意。必要时协助报警或提供监控录像。

【三】绿化类

（一）、公共绿地的养护和管理

1、专业的绿化管理，根据植物状况定期浇水，修剪养护树木、草坪、花卉、盆栽等，执行正常的养护和管理工作。

2、负责区域内水塘/水池（如有）垃圾的清理，保持水体清洁、给排水畅通。

3、草坪（如有）：

（1）、春夏两季每两个月进行1次修剪，秋冬两季根据情况修剪。

（2）、每次修剪后对草皮施肥1次，保持草坪常绿。

（3）、草皮杂草每周巡查拔除，做到基本不见杂草。

（4）、拾除草坪、花丛内纸屑、果皮等杂物。

4、乔灌木、花卉（如有）：

（1）、每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍观瞻和活动的枝条，修剪下的枝叶要立即清除。

（2）、根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料。

（二）、室内绿化、摆花的养护和管理

1、根据采购人需求提供苗木、盆栽及室内绿化、摆花等服务。

2、室内盆栽摆放要求：及时修剪枯枝、残技，保持室内盆栽常绿，按季节和需要更换。

3、保养除害

（1）、提倡生化物防治、人工防治，使用药剂须以不伤害人体健康为前提，使用高效低毒的农药。

（2）、在使用农药时，须做好人员保护措施。

（3）、使用小型或手动喷雾器，注意天气情况，避免药液扩散。

（4）、每次养护工作完成后，应即时予以记录备案。

（三）、其他绿化服务的养护和管理

1、具体服务内容及配套设备的要求参照《广州市地方技术规范DBJ440100 / T47-2010》以及《广州市地方技术规范DBJ440100 / T14-2008》中“三级”或以上服务标准的规定。

【四】简单维保工程类

（一）、建筑物日常维修、养护、管理

1、办公楼（区域）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。

2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。

（二）、公共设备维护、保养

公共设备维护、保养的范围包括但不限于：保安监控、消防监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、锅炉、配电房、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及当地相关要求。

1、给排水、供水系统：

（1）、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。

（2）、节约用水，防止冒、滴、漏，或大面积跑水事故的发生。

（3）、保持供水系统的正常运转，每周检查水泵运转情况；其中消防泵启动每年不少于4次。

（4）、保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。

（5）、每周检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。

（6）、保证排水系统的正常运转，防止阻塞。

（7）、停水预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。

2、电梯系统：

（1）、根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。

（2）、电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理，每日检查，每周维护、保养。

（3）、健全电梯设备档案及修理记录；安排电梯安全年检工作。

（4）、保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。

（5）、保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。

（6）、密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。

3、机电、照明及自动化系统管理：

（1）、对办公楼（区域）供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

（2）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。

（3）、供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。

（4）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。

（5）、停电限电预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。

（6）、对临时施工工程有用电管理措施。

（7）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。

（8）、负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。

（9）、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。

（10）、负责办公楼（区域）楼音源、服务器、喇叭等广播设备的正常使用及维修保养工作。

4、 消防系统：

（1）、对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。

（2）、按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。

（3）、负责对消防水电设施进行例行保养，每周检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。

5、 中央控制室（监控中心）管理规定

（1）、中控室实行每日24小时人员值班、监控。

（2）、控制非必要人员进入中控室。

（3）、保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。

（4）、每班检查1次各类信号是否正常并做记录。

（5）、出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。

（6）、中控室每天保洁

6、空调系统运行维护

（1）、集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

（2）、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

（3）、根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

【五】管理类

（一）、进驻管理

1、详细审阅、熟悉所有办公楼（区域）的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。

2、迅速熟悉办公楼（区域）机电设备系统、楼宇/场地智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。

3、详细了解业主的目前物业状况，并从物业管理及用户角度提出专业意见和改进方案。

4、对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。

5、提供24小时热线，响应业主反应的紧急要求。

（二）、档案管理

1、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。

2．健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。

3、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。

4、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱/盒/柜内。

（三）、会议、展览、及特殊活动服务

1、为办公楼（区域）内举办的各类会议、活动提供服务

(1) 会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。

(2) 视频、音响保障。

(3) 会议/活动期间开水供应及相关服务。

(4) 会议/活动后会场整理、保洁服务。

（四）、收发服务

1、建立收发中心，负责传递报刊、杂志，以及信件派发。

2、代叫速递公司。

3、需要时提供订票、订报、订饮用水等服务。

（五）、公共关系管理

1、主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立联系和应急协调机制。

2、主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。

3、制作材质好、外观端正、内容清晰的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与大楼/区域的整体环境相适应。

【六】额外专业服务

（一）、高空外墙清洁

1、对区域内建筑物外立面进行清洗、清洁，每年至少1次。

2、做好高空清洁人员的安全保障措施，清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，避免造成危险。

（二）、有害生物防制

（三）、消防系统专业维保服务

1、在一般维保的基础上，对消防系统进行更换消耗品/易耗品/零配件等专业维保服务。

2、在需要替换零配件的维修工作中，应以不高于市场价的优惠价格向厂家或其他合法渠道获取相关零配件。

（四）、内部餐饮及餐区卫生服务

1、提供采购人要求的餐饮服务。

2、提供餐饮服务的依法取得餐饮服务相关许可。

3、从业人员依法取得相关健康证明。

4、确保厨房及就餐环境的清洁卫生，按规定清理厨余垃圾。

（五）、劳务派遣

1、根据采购人要求依法提供各种劳务派遣服务。

服务质量标准

【一】保洁质量要求

建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100% 。

一般环境地面干净、无污渍；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

电梯及电梯厅、电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

垃圾的清运、处理过程中无散积垃圾、无异味，须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。保证汛期道路、地下室、设备间等区域无积水和浸泡的现象发生。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上元污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。

灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到当地“除四害”管理规定的标准；不使用国家禁用药品。

【二】保安及秩序维护要求

提供保安服务的单位和从业人员须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。保安人员上班时着统一的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。

建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保区域安全和正常的工作环境，严格执行证件登记制度，杜绝闲杂人员进入受限区域。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突法事件。发现违法违章行为应及时制止。

确保车辆进出有记录、停放进出有序、通畅。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入。

【三】环境绿化要求

室外花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，元枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。绿地设施及硬质景观完好无损。基本保证春、夏两季草皮不长于5厘米，秋、冬季不长于10厘米。植物群落完整，黄上不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；草坪保持平整，高度适中，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；草皮无明显病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。

室内时花、苗木、盆栽及室内摆花等应按时浇水养护。

总体环境绿化养护情况应达到《广州市地方技术规范DBJ440100/T14-2008》标准中“三级”或以上养护质量标准。

【四】建筑、设备、设施维护保养要求

确保办公楼（区域）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况至少每半年1次进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向采购人报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过72小时，合格率应为100%；对房屋日常维修、养护记录完整。

每日1次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，确保无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。

及时发现并解决给排水系统故障，维修合格率100%；给排水系统发生事故时，维修人员在60分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；做好节约用水工作。

建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度符合设备安全运行环境要求，配备应急照明、灭火器和盘车等工具；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100%。

对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员须持证上岗。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时组织专业人员重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；一年内无重大管理责任事故。

严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确侏整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案。

中控室按计划进行维修保养，并相应记录维修保养情况。

定期巡查设备运行状态并记录运行参数；空调系统出现运行故障后，维修人员应在60分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100%。

【五】人员进驻、管理及其他服务要求

迅速熟悉管理区域情况，一旦入驻即能立刻提供业主所要求的管理与服务，处理各类日常事务和应急事务。所有有关办公/教学区域管理档案资料，须保证完整、完好，撤离时全部移交有关区域方。

建立会议室/场馆管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，礼仪接待周到、规范。保证会议期间茶水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。

报刊、杂志、信件派发及相关服务及时、准确、有记录。

对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。

【六】额外专业服务要求

所提供的额外专业服务符合相关国家、地方及行业有关规范，并符合采购人对人员、时间、地点及服务内容等的要求。*额外专业服务部分根据采购人所提的其他工作（特殊服务）要求执行；采购人未有提出时，不具体实施。

*额外专业服务部分根据采购人所提的其他工作（特殊服务）要求执行；采购人未有提出时，不具体实施。

第十九条其他约定事项：

1.《广东省省直单位定点物业服务采购项目》采购文件、更正公告（如果有）、供应商服务承诺、本合同的补充（变更）合同以及政府采购、物业管理服务相关法律法规等均是本合同不可分割的组成部分，本合同未尽事宜从其规定。

2.本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效。

3.本合同一式8份，甲方执5份，乙方执3份。

4.合同内容如遇国家法律、法规及政策另有规定的，从其规定。

合同变更信息

经双方协商，对上述合同条款进行以下调整和补充。
删除条款：

第五条合同期限

自2021年01月01日至2021年08月01日。

第五条合同期限

自2021年01月01日至2021年07月31日。

第二条物业管理服务要求/标准
（一）水电、土木管理要求（建筑工程质量保修问题和弱电消防设施设备除外）：
(1)合同期限内，制定学院物业管理范围内所有建筑设施设备（弱电、消防设施设备除外）等大楼设施设备的标准化管理程序、节能减排方案，建立建筑设施设备运行、维修、维护、保养记录，严格执行设备管理、操作制度，使各种设备设施的维修、保养、事故处理均处于标准化、规范化管理控制之中。
(2)甲方负责维修材料的管理，乙方协助（应做好维修材料的申购计划、材料出入库登记、每月库存盘点、汇总维修材料的使用状况，且建立电子台账）。
(3)房屋建筑整体公用设施设备（给排水系统、排粪管、照明、天线、低压电房、水泵房等）的日常点检，基本维护、管理和运行服务。管理范畴内各项附属设施、设备运作良好，及时排除故障。
(4)本物业范围内的维修工作。一般维修任务，原则上当天报修，次日前安排上门维修；因故不能及时安排维修，应作出解释。紧急情况应立即维修处理。维修工程质量合格率100%，维修服务回访率90%以上（所有的维修工作需按照节约成本、节能减耗的要求，能够修复的配件需维修后重复使用，以免造成维修材料浪费。如有发现维修配件只是简单故障而不进行维修处理，造成维修材料浪费的，甲方将进行相应的惩罚）。不能因维修工作不到位而影响正常的教学生活秩序。
(5)水电供配电设备设施的管理（标识应明晰），标识牌由甲方统一制作。负责水电公共设施的线网、管网、高低压配电柜、加压水泵、电器等水电设施的管理、维护和运行服务（应向供电等部门缴交的关于高压房、变压器和高压配电房的费用由甲方负责）。路灯、照明、走廊、楼梯、卫生间等照明要及时维修、更换，完好率达98%以上。
(6)给、排水系统设施的管理。对水电设备、设施定期检修，保证全部设备、设施均符合安全运行的技术性能指标，终端设备完好率达到100%，水电管网中闸掣等完好率达到100%。
(7)本项目物业管理范围的公用设施（空地、道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车房棚、停车场等）的日常维修、养护和管理。
(8)维护学生宿舍水电的正常供应。每半年主动对学生宿舍的供水供电设施进行一次全面检查。
(9)加强对学生宿舍区的家具、风扇、门窗、门锁等维护和维修，如有损坏应及时维修及更新，回访满意度90%以上。
(10)专用设备日常运行和管理：电梯、高低压电房、水泵房。
(11)电梯出现运行故障后，物业管理电梯安全管理人员能在30分钟内到达现场进行紧急处理。
(12)负责宿舍热水设备设施的维护与管理，设备的完好率要求达到100%。
(13)每月主动检查管理范围内各楼层配电箱及各种照明灯具的工作情况，发现异常应及时处理；每季度管理范围内公共设备的五金配件、门窗等进行一次主动检查和维修。
（14）完善设备房操作规定、工作制度、应急处理措施等各规章制度；布置各项指示牌（要适当细化，落实到位）。
(15)设置24小时维修专用电话和投诉电话，要与时俱进用微信、QQ等手段，接受并妥善处理维修服务和服务质量、服务态度问题投诉。
(16)乙方负责水电的抄表、用电单位水电费缴交等管理工作，强化节能意识。
(17)乙方上岗的工作人员需仪容端庄，仪表整洁，礼貌服务。
(二)清洁卫生管理要求
（1）校园环境卫生需达到《广州市环境卫生质量标准》。需按照甲方规定的质量标准进行。
（2）实行规范化、标准化清扫保洁方式和制度，建立检查监督体系，完善并落实环境卫生管理制度，实
行标准化清扫保洁，保持公共走道、长廊、天台、电梯间等所有公共场所的清洁；及时清理清洁卫生责任区域
内的乱贴、乱画等现象；不得随意堆放杂物和占用场地。
（3）责任区域内垃圾应当天清运到中转站，确保垃圾不堆积、不发臭。
（4）行政楼地面每天清洁两次，做到目视干净。
（5）责任区域内其他场地保洁干净，做到无尘、无污渍、无杂物，保持整个环境清洁舒适。
（6）做好范围内的除“四害”工作，每月灭蚊虫、蝇，常年投放灭鼠药（合理设置灭鼠屋，
在整个校区内投放鼠药，下药堵塞鼠洞等措施结合，防治结合，有效灭鼠）；对校园内的沙井、化粪池、水池及时清理，维护得当，保证正常使用；沙井至少每季度清理和维护一次，保证学院内所有排水的畅通；化粪池至少每半年清理和维护一次，保证不漫溢、不发臭。所有付款单据复印件交给甲方备查。
（7）厕所无异味、无污渍及护板表面无尘、无污迹；大便器畅通，无异物，无便渍、水锈和异味；小便池内无尿碱、烟头、痰迹等异物；瓷砖地面干净无积水；四周无乱写乱画现象。
（8）电梯轿厢卫生每天清扫、保洁，每周用专用油清洁保养电梯。
（9）使用专业设备，对整个校区内下水道、化粪池进行清理，消灭蚊虫蟑螂，防止疾病传播。
（10）清理天面、雨水管，保证畅通，至少每季度清理和维护一次。
（11）乙方上岗的工作人员需仪容端庄，仪表整洁，礼貌服务。
（12）乙方应根据工作需要配备垃圾车、垃圾袋等清洁用具和设备，配备维修工作所需的设备工具。
（13）负责对甲方勤工助学卫生保洁工作进行业务指导和监管。
（14）每年一次全面清洗卫生责任区域范围内的风扇（主要指学生宿舍、行政楼、活动中心、教学楼、实训楼等风扇）。
（15）对于清洁卫生责任区域范围内建筑物天花的水电管线、灯具、角落等卫生难点应特别注意其清洁保洁工作。
（16）负责整个校区责任区域范围内建筑物（含勤工助学保洁区域）天面天沟清理，保证洁净不堵塞。
（17）负责所有湖区卫生保洁及水位、救生圈等设施日常监控管理。
（18）责任区域范围内长青苔的、积水的位置应主动冲刷干净。
（19）每年毕业生离校后、新生入学前及时整体清洁空余房间，费用已包含在合同价中，不再支付加班费。
（三）课室管理要求
（1）乙方服从甲方课室管理部门的领导和监督。
（2）严格按照课室管理部门制定的课程表负责教学楼（1至4栋）课室门窗、灯、风扇、空调等用电器的开关，课室易耗品（粉笔、电池）发放登记工作，保证正常教学秩序。
（3）根据课室管理部门安排定时开放自习室以及临时借用课室的开关，以及活动课桌椅借用管理。
（4）每天对教师休息室检查一次，及时报订更换休息室饮用水，并做好休息室饮用水相关信息记录（饮用水生产日期、开封日期等）。
（5）乙方上岗的工作人员需仪容端庄，仪表整洁，礼貌服务。
（6）设立16小时服务电话和投诉电话，接待师生的来电、来访等工作，接受并妥善处理服务质量、服务态度问题投诉。
（7）定期检查课桌椅使用情况，并做好课桌椅破损登记，每月提交一次课桌椅损坏登记表给课室管理部门负责人，主动巡查或接受报修，协助课室管理部门管理教学楼资产（协助多媒体管理员做好课室资产管理）。
（8）发现异常情况及时报安保和课室管理部门。
（9）检查灯管和风扇使用情况做好记录，要有每天工作记录和报修登记本，发现水电浪费现象应及时关闭或报修。
（四）宿舍管理要求
（1）乙方服从甲方学生宿舍管理部门的领导和监督。
（2）乙方应按照甲方的《学生手册》等规章制度，以及甲方学生宿舍管理部门的要求进行学生宿舍管理；
（3）乙方应主动制订学生宿舍标准化管理程序、宿舍门岗值班员、巡查员职责等管理细则，并提交甲方审核。
（4）乙方向甲方学生宿舍管理部门提供宿舍管理人员的名单及联系方式，如有变更应及时告知。
（5）乙方根据甲方的学生宿舍管理部门的要求，制定学生宿舍管理的细则。
（6）乙方应向甲方学生宿舍管理部门提出建议。
（7）乙方每月将学生宿舍管理情况向甲方学生宿舍管理部门进行汇报，必要时乙方应参加甲方相关的学生工作专题会议。
（8）乙方对于在学生宿舍区发生的突发性事件要临机处置，并及时根据甲方相关管理规定通报甲方相关部门。
（9）乙方协助甲方完成学生入住安排、信息编制、核对、调整，编制住宿手册，以及学生宿舍分配与调整工作。
（10）乙方负责师生来电、来访服务信息的登记并及时处理；严格控制外来人员的进出宿舍，以及异性互访，对来访人员核对身份登记探访。
（11）对范围内钥匙的管理，严格控制钥匙的借用、移交。
（12）协助做好学生宿舍超标水费的收取。
（13）宿舍值班员实行全天24小时值班制度，不得缺岗；巡查员按照与甲方学生宿舍管理部门商定的时间、频次、路线进行巡视，包括房屋管理、环境卫生、公共设施设备、公共秩序、学生宿舍内务卫生、安全等，发现异常及时处理并记录、汇报，并做出相关处理。
（14）每月不少于两次对学生宿舍的安全、卫生检查。
（15）设置24小时服务和投诉电话，及时做好相关服务并妥善处理有关投诉。处理后仍存在问题的要及
时反馈甲方学生宿舍管理部门。
（16）上岗的工作人员需仪容端庄，仪表整洁，礼貌服务，尽职尽责。
（17）乙方配合甲方学生宿舍管理主管部门开展为了做好宿舍管理所开展的必要工作。
（18）乙方应协助管理学生宿舍资产，做好登记清查并建档。
（19）负责按照甲方要求对学生宿舍外卖盒饭等进出和自行车停放进行管理。
（20）负责按照甲方要求管理教工周转房、原建设办用房等宿舍用房。
（五）绿化养护工作

1、甲方如有工具书面移交乙方使用，乙方需合理保养，爱护使用，并负责全部维修费用。

2、重大活动、节假日和、学校领导办公室日常绿化植物、盆花布置要求（费用包含在合同费用中）。按学校的要求，大盆植物分别摆在白云校区各大门口，其他摆在行政楼、部分主校道、大广场、图书馆等。校门口前区及景点、花坛做到四季有小盆鲜花；遇重要节假日、校庆、迎新、毕业、大型会议等重大活动时，须在重要场所和一些指定场所确保盆花供应。常年摆时花共70㎡，摆放在甲方指定校区内的主要地点。摆设盆栽植物需按季节和花期及时更换。

3、应使用割草机割草或进行人工拔出杂草；人工草坪草的高度不超过8公分，一般绿地草的高度不超过15公分，山坡杂草的高度不超过30公分；角隅草块也要定期进行割草养护；除杂草根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草2次，非生长季节每两个月除杂草1次，要求连根系清除。修剪台湾草、大叶油草控制在6－200px左右。割草机的

4、乔木每年修剪3－5次，三月至四月进行，主要修荫枝、内膛枝、下垂枝、干枯枝、侧缘线以及下缘线高控制在1.8－2.5米以内，开花乔木应在花后进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，按树种冠形修枝整形，去弱留强，去强助弱适当疏冠通风，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。

5、所有乔木主干每年防虫涂白一次，涂白高度在地面向上1.2米，边缘线要整齐。

6、高空树枝修剪。应定时对高大乔木进行高空树枝修建，剪除枯枝、病枝及过高的枝条，使树木保持一个适合的高度，防止树木破坏建筑物、大风雨时树枝折断伤人甚至发生倒伏。高空树枝修建每年至少进行一次，修剪需要的车辆、机械、工具由乙方负责，修剪作业时要注意安全，最好安排假日时进行。乔木修建要与周围环境协调，以增强园林美化效果。

7、乙方需保证在服务期内需自有以下设备：配备高枝修剪、割灌机等园林机械和工具；以及所需的一切机械、工具、防护药物、现场取证设备（相机、摄像机）等。

8、绿化养护工作不得影响师生的工作休息，每次噪声较大的工作开始前，应报甲方同意。

第三条甲方的权利和义务
1、监督、指导物业公司依法开展物业管理服务工作。
2、维护业主的合法权益，并要求全体师生员工遵守物业管理的各项管理制度。
3、审核物业公司人员数量、人员资格、岗位职责、各项规章制度、工作规程等。负责组织对物业公司的业绩考核工作。
4、审定物业公司制定的物业管理方案。
5、检查、督促物业公司管理服务工作的执行情况。
6、检查物业公司年度物业管理服务工作计划，审议设施设备维修费用的预(决)算。
7、按期支付合同所规定的费用，向物业公司提供办公用房2间、值班住房2间（12个床位）和足够空间的物品存放仓库。
8、指导物业公司做好物业管理服务工作和宣传教育工作。
9、对提出的书面报告应及时签收并及时提出意见。
第四条乙方的权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2、负责选聘专业人员承担本物业的专项管理业务，并负责专项业务的检查监督；
3、负责编制设施设备等的定期维修养护计划和方案；
4、向甲方告知物业使用的有关规定，并负责监督；
5、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划；
6、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意，报有关部门批准后方可使用或实施；
7、甲方的设施设备因乙方管理不善或操作不当造成的损失，乙方应负相应责任；
8、执行管理制度，并有权对违反管理制度的行为给予纠正或制止；
9、接受甲方管理部门的指导、监督、管理和考核；
10、协助甲方完善各项管理制度并贯彻执行；
11、发现问题及时进行处理并向甲方报告；
12、甲方有关技术方面的问题，乙方应作出有根据的解释；
13、因物业管理所需的图纸、档案、资料，可向甲方申请查阅，如需复印，应向甲方提出申请，经甲方批准后复印；
14、本合同终止时，乙方需向甲方移交其使用的管理用房、物业管理的全部档案资料及属于甲方的办公用品和工具。
15、乙方需遵守甲方的有关规定，按要求参加相应机构组织的培训、会议。乙方负责行业机构政府部门的检查指导经费开支。
16、乙方对企业的运营和员工的权益负责，企业与员工的纠纷，安全责任事故赔偿矛盾均由乙方负责，并且不能影响甲方工作、生活秩序。
17、乙方有义务根据甲方要求聘用人员，并向甲方提供人员花名册（含员工联系方式）、及时汇报人员变动情况，乙方重要岗位人员更换需提前一个月书面报告甲方，需提交2至3人备用人选的个人简历供甲方选择，由甲方进行面试考核选用，试用期为三个月。
18、乙方需遵守国家物业管理法律法规和甲方物业管理暂行办法等规章制度，承担相应的违规违约责任。

19、乙方部长/主管及以上人员应在甲方校园及周边日常居住，便于有效管理。

20、乙方应根据甲方情况，制定其所聘用人员岗位职责手册、职业道德规范。其所聘用人员要遵纪守法，品行良好，无违法犯罪记录，遵守甲方校园纪律和制度。

21、乙方在制订物业管理制度时不应侵犯甲方合法权利并应征得甲方同意/批准。

22、乙方在提供物业管理服务时，不得影响正常的教学秩序与甲方必要工作秩序

第五条合同期限

本合同期限自自2021年01月01日至2021年07月31日。（以此期限为准）

第六条物业人员配置、服务费用及付款方式

根据学校建设情况，甲方有权根据需要作适当调整，合同期内涉及人员增减时其费用按本次中标价各管理项目岗位的人均综合费用计算。

（一）岗位设置（共75人）

注：拟投入本项目的负责人、部长、主管等关键技术岗位人员未经甲方书面许可不允许更换。

（二）本项目以服务总承包的方式进行。乙方与甲方签订合同时，须向甲方交纳履约保证金为中标金额的5%，履约保证金按年度合同期满后乙方没有违约行为，合同结束后30个工作日内无息退还履约保证金。

（三）服务考核测评管理：甲方有权根据本文件合理制定有关管理和测评办法，每2个月对乙方管理服务情况进行考核。

（四）管理服务费支付办法：物业管理服务费按月结算支付（寒暑假期间另酌情办理）。甲方根据对乙方服务测评结果和管理办法支付管理服务费，乙方应向甲方提交税务部门认可的发票，甲方在收到乙方完税发票后15个工作日内支付上月物业管理服务费如乙方提供服务不足一个月时，按日计算服务费。因甲方使用的是财政资金，甲方在前款规定的付款时间为向政府采购支付部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出支付申请手续后即视为甲方已经按期支付。

七、物业的管理服务与维护

1、乙方受甲方委托对甲方物业进行管理服务，乙方不能利用甲方的设备实施及场地从事对外经营。

2、乙方应制订本物业管理区域内物业的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方应给予必要配合。

3、乙方可采取规劝等必要措施，制止物业使用（自然）人违反物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

4、乙方应及时向甲方通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。

八、其他要求事项（以下事项除特别注明由甲方负责费用外，其余全部费用由乙方负责）

1、当地环卫部门进行学校生活垃圾的清运和处理，费用由乙方负责（上一年度费用为18.8万元），此项费用乙方需进一步了解。

2、甲方负责校园内垃圾桶、果皮箱、垃圾斗等环卫设施的配备、完善和更换。

3、甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准；如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）保修期内：甲方负责联系并督促承建商维修，乙方应协助沟通协调；

（2）保修期外：乙方向甲方提出设施、设备、房屋的维修报告，由甲方视情况处理。

4、维修材料由乙方协助甲方采购和储备，甲方安排的改、扩、加建工程等有关工作由乙方协助具体实施，费用由甲方负责。

5、电梯、高低配电柜及相关配套工具由甲方负责委托相关资质单位进行维修、保养、检测，乙方应负责沟通协调。

6、乙方负责教学楼、学生宿舍、学生活动中心和湖区周边公共灯光开关管理（含路灯、走廊灯、楼梯灯、洗手间灯等）。

7、人工湖湖区观赏鱼、救生圈的管理由乙方负责，饲料等费用由甲方负责。

8、乙方需确保本文件要求的员工数量，确保相关人员具有相应技能资质，并确保合法合规地办理社保、落实高温补贴等员工工资福利待遇。

9、乙方人员工资和社保费不能低于广州市现行的相应标准；因已充分预留上涨空间，在合同执行期间，合同总价不再另行增加。

10、在甲方新生入学、毕业、重大节日/活动、迎接上级部门检查等活动中增加工作强度和频率，提供充分保障，负责处理甲方交办的事务，不再产生加班费用。

11、乙方积极配合完成甲方临时交办的任务，例如零星物品、家具等校内搬运工作，不再产生加班费用。

12、由于本项目聘用人员与乙方签订人事合同，其工伤等问题的处理及赔偿等责任由中标方承担。

13、本项目中标价已包含但不限于法定节假日加班、高温补贴、服装、办公、员工社保等相关费用。

14、在日常工作中，应主动巡查巡视，直接解决问题或提出建议意见，特别是乙方管理干部原则上每天早上上班第一时间巡查巡视；在强降雨、大（台）风等灾害或极端天气，应主动巡查甲方内的电房及发电机房，及时发现渗漏水现象，并做好抽、排水等应急措施；巡查建筑物的玻璃门窗，楼顶天面设备设施，防止高空坠物伤人；主动巡查校内的地下停车场，确认排水井自动排水状况；主动巡查校内公共区域的照明状况；主动巡查校内的运行的设备、设施，杜绝设备设施的跑、冒、滴，漏。

15、甲方认为的重要工作应在工作中、工作完毕都拍照（含清晰远、近照片）发甲方备案。

16、新冠肺炎、诺如病毒、登革热等疫情防控工作，不按加班处理。

17、乙方应协助管理资产，做好登记清查并建档。

18、在责任区域内的乱粘贴广告及乱拉横幅管理（含汇总、报告、沟通）需由乙方负责管制并且无条件对乱粘贴广告及横幅进行清理。

19、在出现应急事件时乙方需配合处理，如到附近供应商场采购物件，电话联络维修单位，到供电部门、自来水公司等相关单位交换文件。

20、在甲方举行大型活动及定期考试时乙方需无条件配合，确保活动和考试的顺利进行。

21、乙方需无条件配合甲方的节能降耗工作。

22、乙方需无条件配合做好甲方供水管道的防锈涂漆。

23、乙方需无条件配合甲方垃圾站的垃圾清运跟踪及垃圾斗外的垃圾清扫。

24、乙方负责责任区域内不锈钢制品（指各种栏杆、扶手等）不定期进行巡查，发现异常及时做好安全提示处理，并记录、汇报甲方。

25、乙方应高度重视其所有工作人员的培训、教育工作，并积极参加甲方举办要求的培训。

26、乙方应对每年毕业生空房门锁无规则调换，并重新编号。

27、乙方将另行提供3000元/学期用于奖励考核优秀的物业单位（除安保）各类型、各部门人员，费用由乙方负责，甲方进行考核。

28、校区环校道人行道透水砖使用高压清洗机每年清洗一次，清洗机的燃油费3000元，此项费用包含于合同费用中。

29、校区绿化景观时花更换（景观地点：行政楼东面大花坛、行政楼、教学楼处的大樟树24个树池、校训石处、图书馆叶剑英大石头处），每年更换5次（每学期开学及每年毕业季应该更换新鲜时花，且合理安排其余时间时花更换，做到每间隔2个月进行更换1次时花，保证常年鲜花以良好状态盛开），每次2万元，合计10万元，此项费用包含于合同费用中。

30、甲方启动垃圾分类工作后，乙方需无条件配合甲方推进落实校园生活垃圾分类工作。

九、违约责任

1、甲方违反合同的约定，使乙方无法完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限解决，造成乙方经济损失的，甲方按双倍经济损失的数额向乙方支付违约金。

2、乙方违反合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，无正当理由的，甲方视情节罚扣乙方200－1000元/次；造成甲方经济损失的，乙方按双倍经济损失的数额向甲方支付违约金；情节严重的，甲方有权终止合同。

3、乙方违反合同规定的有关义务，使甲方造成经济损失的。应给予甲方经济赔偿；造成重大损失的，甲方有权终止合同。

4、因乙方原因造成甲方委托管理的财产、设施等损失，或者造成泄密、管理制度外流，或者影响甲方正常工作等，乙方应承担违约责任并赔偿损失。

5、甲方和乙方任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付1个月管理费总额的违约金。

6、乙方在接管后1个月内不能正常运作或在接管过程中中止服务，属于乙方责任的，应由乙方负责，甲方有权解除合同并扣罚履约保证金。

7、乙方不遵守甲方（含甲方上级机关）的有关规定，不接受甲方的监督、管理和考核，属乙方违约，乙方按合同年度物业管理费总价的百分之一向甲方支付违约金。如因乙方原因造成甲方重大泄密事件，乙方除承担相应的法律责任外，视情节严重程度，甲方有权终止合同。

8、乙方员变动需提前报告学院管理部门备案。甲方有权随机抽查物业人员情况，乙方需确保本文件岗位要求的员工数量，若有缺岗，每发现一次扣发该岗一个月工资（因人员的主动离职或违规辞退情况，允许15天招聘期间的缺岗）。

9、部长及以上管理人员中标后初次任职试用期2个月，其后每学期考核一次，如甲方考核后认为不合格，乙方需更换为甲方认可的人选；需严格按照合同配备，其人员变更应提前报告甲方管理部门，并在批准后提供人选供考核遴选，确保人员及其工作衔接；否则甲方将每次扣除购买相应岗位的服务费用（具体标准为该岗位本次合同约定的单月人均综合费用）。

第十条附则
1、双方可对本合同的条款进行补充，并以书面形式签订，补充协议与本合同具有同等效力；在本合同履行过程中，如甲方认为合同条款需要变更，应与乙方协商，并就变更事宜与乙方签订书面协议。
2、本合同及其附件内空格部分填写的文字经双方确认后与印刷文字具有同等效力。
3、本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
4、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由责任方承担责任并作善后处理，产生质量事故的责任及原因，以政府主管部门的鉴定为准。
5、本合同执行期间，如因政府建设、政策变化、政府机关收回学院校园和其它不可抗力因素，致使合同无法履行时，合同自然终止。
6、本合同在履行中如发生争议，双方先协商解决；协议解决如有异议，双方愿意交由广州仲裁委员会仲裁。
7、合同期满本合同自然终止。

合同签订日期：