(1)项目概况

长沙县湘龙街道社区卫生服务中心项目位于长沙县湘龙街道腾辉路198号，占地面积约1300平方米），建筑面积约2600平方米。其中主要建筑物1幢，框架结构，3层，2600平方米建筑面积；绿化面积100平方米，其他面积（停车场、操场等）200平方米。

（2）合同金额

本合同服务金额：*******元（壹佰玖拾壹万零玖佰肆拾玖元整）/3年，按月度付款。

按招标文件要求执行。

（一）总体要求：

1.按照实际工作需要配备物业管理人员，所有工作人员须通过岗前培训，并经采购单位认可后方可上岗；

2.拟任本项目经理须具备丰富的专业知识，且有三年同类物业管理经验，全面负责本项目工作；

3.设备管理与维护，园林绿化、安保必须有相应的专业技术人员负责；

4.组织对项目全部工作人员进行专业技能、服务礼仪等系统性培训，一年不少于四次，甲方将不定期对相关人员进行考核；

5.如遇大型会议及活动需要加班或临时增加人员时，中标方须提供人力支持，并无条件服从甲方调派；

6.统一着装，持证上岗；

7.遵守各项规章制度。

（二）分类服务及要求

1.管理要求

1.1服务单位应具有完善的服务团队和丰富的从业经验。

1.2严格按照物业管理合同进行物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。

1.3有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，所有制度进行上墙公示。

1.4所有管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。

2.卫生保洁

2.1服务范围：物业管理范围内区域。

2.2服务内容：各办公场所公共区域、走廊、楼顶、天台、护栏、楼梯、公共卫生间、主要办公室、会议室、接待室以及其它公共活动场所（含停车场）的日常卫生清洁；垃圾清运、化粪池清掏等。同时兼任煎中药、垃圾分类及劝导、医疗垃圾管理、各科室被服物品清洗等服务。

2.3服务要求：

2.3.1保洁服务周到，工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

2.3.2责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

2.3.3垃圾收集及清运。垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域（须保证不违反城市管理相关规定）。

2.3.4玻璃、窗户以及窗帘每季度要清洗一次。

2.3.5如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面的积雪。

2.3.6污水排放通畅，要求做好下水道清理疏通、化粪池清理一年两次。

2.3.7应对重大传染性疾病进行宣传预防工作，并定期消毒。

3.安全保卫

3.1服务范围：物业管理范围内的区域。

3.2服务内容：做好物业服务范围内人员、财务保护和防火防盗；对来访人员进行登记，保存记录本一年以上；负责防盗、防火报警监控设备运行管理（负责消防设备设施巡查及维修更换）；协助医院搬运各类物件；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责机动车和非机动车停放管理；出现自然灾害、火灾、外部冲击等突发事件，物业管理公司必须协助甲方、保卫部门处理突发事件。

3.3服务要求：公司有严格的安保制度；确保物业管理区域安全和正常的工作秩序；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公区域内；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证车辆停放有序，确保财产安全；办公区实行24小时保安值班；门卫在工作日必须立岗上班。省、市、县领导出入，须立正敬礼。

3.4安全监控的记录及要求：

3.4.1值班记录要求：24小时值班，每班有记录。定期检查，保留存档，文字记录存档一年，监控记录存档3个月以上。

3.4.2正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

3.5.保安人员素质要求：

3.5.1优先安排退伍军人或保安专业学校毕业人员上岗；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康；本地人员出具户籍证明，外地人员须持有本地居住证。

4.水电及房屋日常养护维修

4.1.服务范围：物业管理范围内的区域。

4.2.服务内容：

4.2.1水电设施（含强电、弱电）、多媒体设备等正确使用、维护保养、故障急修；

4.2.2给水、排水系统管道锈蚀、脱皮、渗漏等及时清理干净，故障急修；

4.2.3建筑物地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及阳台、消防通道、水磨石地面等的清洗、保洁、养护、维修，修复小损小坏；办公楼外墙瓷砖需每年清洗一次。

4.2.4卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换，故障急修。

4.2.5污水处理巡视、登记及检查处理等工作。

5．食堂餐饮服务

5.1.经营服务范围

5.1.1职工食堂:为职工提供全年每日三餐、及其它需要的餐饮服务。

5.1.2病员食堂:为病员及家属提供全年每日三餐、定制营养餐和其它餐饮服务需要。

5.1.3餐饮的要求:分早、中、晚餐，其中包含早点、快餐、盒、点菜、接待餐、会议餐及与之配合的饮料、糕点等。(不含商店)

5.2.承包经营年限：职工食堂承包经营年限为3年。自承包合同签订之日起计算。

5.3.食堂经营基本要求

5.3.1食材、调料、生产流程和生产环境应符合国家食品卫生相关标准。

5.3.2职工食堂属于医院内部食堂，投标人应充分体现消费者(职工)的福利性和获得感，树立膳食服务质量的提档升级和经营管理模式可持续改进的理念，要求职工食堂微利经营病员食堂价格必须低于市场正常价格的10％-20％。

5.3.3必须接甲方对其成本的监督及修正意见。甲方有权对食堂的主、副食品的进货渠道、服务质量饭菜价格进行监督检査，提出合理化建议。

5.3.4自主经营、财务独立核算，自负盈亏。

5.4.经营管理基本要求

5.4.1乙方需指定一名具有管理经验的项目经理负责食堂管理。

5.4.2乙方违反相关法律法规或其他规定查处、处罚或违反合同或没有按至承包期满，承包期内不正常营业，给甲方成各种损失，乙方承担由此引起的民事偿和法律责任。

5.4.3乙方在经营过程中必接受甲方的全面监管，甲方每月对职工就餐情况进行服务满意度调查。职工食堂每月考核，月考核满意度低于75％，扣款1000元，连续两个月甲方满意度低于50％的，甲方有权单方面解除合同。如满意度连续3个月均在90％以上的，甲方可以适当奖励。

5.4.4乙方在经营过程中要爱护食堂设备设施，如食堂内部功能间改变用途或改造须获得甲方同意并向甲方备案后方可实施。原厨具设备、装环境，如有损坏需主动、及时修复，否则乙方需按维修价格的赔偿甲方损失。

5.4.5乙方承担经营场所内的独立法律责任。承担经营期间所聘请人员全部工资和福利待遇、人员安全、食品卫生、食品安全、环境卫生、消防安全、业务培训、泔水垃圾处理等所有费用及相关责任。乙方所聘请人员的劳动纠纷均由乙方负责，与甲方无关

5.4.6乙方负责相关人员健康证的办理及相关费用并提供所有相关人员的身份证复印件备查

5.4.7乙方无权转租、转让、抵押甲方食堂的相关设施、设及经营权。

5.5.餐饮标准

5.5.1早、中、餐的供餐服务采取自选模式，其中早餐包括包点、糕点、粉面等，价格1-8元不等，普通标准粉、面每份不超过7元，其它用餐价格参照市场上普通餐馆标准定。

5.5.2盖码饭以及自助餐12-18元(2荤1素1汤不超过12元):中晚餐提供包厢点菜服务参照市场上普通餐馆包厢标准定。

5.6.具体服务要求

5.6.1甲方提供现有的场地、食堂设备、设施给乙方使用，并保证现有设施、设备均能够正常运行。乙方在使用过程中必须妥善使用且严加爱护，因乙方人为原因导致设施、设备损坏的，照价赔偿。乙方在没有得到甲方书面同意的情况下，不得随意拆除现有设备设施。在经营期间食堂厨具设备和餐厅设施、房屋的维修、中央空调、水电燃气主要系统、配电箱内的维修及费用由甲方承担。

5.6.2乙方必须依法依规建立食品、食品原料、食品添加剂和食品相关产品的采购查验和索证索票制度，形成的相关证明材料（包括但不限于供应商的资质证明、经营许可证、产品合格证、肉品品质检验合格证明、动物产品检疫合格证明、供货清单等）必须妥善保存，甲方有权不定期检查和随机抽查。

食品储存和加工管理，严格执行《餐饮服务食品安全操作规范》，严格按照规定使用食品添加剂，严禁超范围超剂量使用。

5.6.3乙方每日供餐食品按食品安全有关的规定留样48小时以上，每样食品留样量为100—200克，并做好留样记录。如发生食物中毒事故，乙方应积极配合事故调查和人员救治。如经市场监督部门鉴定是乙方的原因造成事故，甲方有权解除合同，并要求乙方承担由此给甲方造成的所有经济损失及一切相关责任和经济损失。

5.6.4乙方应为就餐人员提供优质服务，按时、按质、按量，注意营养、荤素、粗细等科学合理的搭配，每周定期更新菜谱，乙方应积极采纳甲方提出的问题和合理化的建议，最大限度满足不同口味需求，以提高服务质量。

5.6.5乙方应接受和配合甲方对食堂的监督和管理，必须出席甲方定期或不定期组织召开的食堂管理工作会议，如果甲方在检查和考核中认定不符合规定要求的，乙方应向甲方提供整改方案并及时落实整改措施。

5.6.6乙方必须制定突发事件应急预案，并具备处置能力，如发生安全生产、消防安全、停水、停电，无法正常供应餐饮或中毒等其他突发紧急事件，可立即启用。

5.6.7乙方员工必须按规定体检合格并取得有效的健康证方能上岗，如在取得健康证后得病，并且病症影响食品卫生安全的必须调离工作岗位。乙方所聘用员工必须符合《中华人民共和国劳动法》、《食品安全法》的有关规定，其所聘用员工均不与甲方发生任何劳动关系，乙方与所聘用员工发生任何纠纷与甲方无关。

5.6.8乙方应建立食品卫生安全和消防安全管理制度，明确相关责任人，应依照规定对食堂从业人员进行卫生知识和相应岗位技能培训，规范操作流程，落实岗位责任制，杜绝一切事故的发生。

5.6.9乙方应设置食品安全管理专职人员，承担食堂卫生管理职责。应建立食堂食品卫生安全管理制度和岗位责任制度，明确相关责任人；落实日常食品卫生安全管理工作检查制度，并做好检查记录和存档；相关管理制度应在用餐场所公示，接受用餐者监督。

5.6.10乙方应建立健全食堂消防安全制度，须配备具有从业资格证书的水电工。定期组织员工培训，规范操作和使用设备，并做好厨房烟囱、排油烟管道的清洗工作，防止火灾事故发生。

5.6.11乙方要积极配合当地各级监督管理部门的监督和管理，严格按照《食品安全法》进行操作。

5.6.12原则上当天采购、当天使用，但大宗物品仓库可保持15天库存量，条件允许时可适当增加库存量。定期检查库存食品，及时清理变质或者超过保质期的食品。不准销售不符合食品安全标准的饭菜及其他食品，不准销售隔餐、隔夜的食品和过期产品，杜绝食品安全事故的发生。切配好的原料要进行检查，确定合格后再进行加工。保证菜品数量和质量。

5.6.13工作区域的卫生或工作用具、物品，工作完后及时清理干净，保持整洁并消毒。为就餐者提供的公共餐饮器具必须按规定清洗、消毒和存放，并做好消毒记录。

5.6.14全年无一例食物中毒事件发生；无一例火灾事故发生；无一例政府职能部门或新闻媒体负面曝光事件。

（1）在物业管理合同执行期间，每月服务期满后经甲方考核验收合格后，以转账方式按月支付管理服务费给成交物业管理企业。经验收未达合格标准以该月80%费用支付。

（2）如中标物业管理企业在履行合同期间有重大违规或相关责任事故发生，甲方可终止合同，按照实际产生的费用支付中标物业管理企业，费用不超过当月费用总额。

（3）如遇政策性调整，如征地、拆迁等因素的影响，造成本项目无法进行，服务自然终止，成交人无条件接受。产生的服务费用，由甲方按实与乙方结算。

（4）本项目按照一般程序进行验收，验收标准参照《物业管理条例》和服务需求中的条款执行。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（1）甲方的权利与义务

1.1甲方有权对乙方日常物业服务工作进行监督及日常考核，具体考核细则由甲乙双方根据实际情况协商制定。

1.2乙方管理人员及服务人员中如有管理能力低、服务质量差的工作人员，甲方有权要求乙方限期进行更换。

1.3在合同委托管理期限内，乙方可免费使用甲方提供的管理用房和生活用房。

1.4甲方每季度按照合同约定时间按时足额支付服务费用给乙方。

（2）乙方的权利与义务

2.1乙方负责自行配备工作所需的所有作业工具装备、员工制服等设施设备;制定并落实值勤实施方案与管理制度，维护甲方星沙本部正常水电空调的工作运 行，保证院区设备安全。

2.2维护甲方医院正常医疗秩序，建立日常检查记录、维修申请及处理记录等，防范和处置各种治安事件及突发事件。

2.3乙方日常工作接受甲方的监督与考核。

2.4乙方人员在履职过程中，乙方派驻甲方项目地的人员安全与财产安全由乙方负责，甲方不承担任何经济与法律责任。

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