温江区海科大厦及院内物业管理采购项目合格投标人的条件 (一)符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的相关规定： 1、具有独立承担民事责任的能力；2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力； 4、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5、参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6、法律、行政法规规定的其他条件。 (二)本项目规定的特定条件： 1、具有独立法人资格，注册登记地位于成都市； 2、具有国家建设行政主管部门颁发的物业管理壹级及以上资质证书；3、拟派的项目经理曾有过国内知名大型物业服务企业5年主管级以上管理岗位的工作经历；4、三年内所管项目未发生过治安责任事故；5、目前在管项目具有写字楼物业项目；6、遵守《中华人民共和国政府采购法》及其他相关的法律和法规；7、本项目不接受联合体投标，且不得转包。 温江区海科大厦及院内物业管理采购项目服务、商务要求项目清单包 号类别名称报价服务年限服务年限中标供应商数量1海科大厦及院内物业管理1年2年1物业管理服务要求1.1 物业服务采购基本情况1.1.1物业基本情况?项目地址:温江区人和路559号；?物业类型：办公楼；?招标项目概况： “海科大厦”及院内物业管理是指成都市温江区政府集中办公园区的物业管理，园区内主要建筑共8栋，主楼及附楼为区委、区人民政府、区人大、区政协集中办公场所，7#楼为政务服务中心，8#为职工餐厅。项目工程用地面积：10715.20平方米，总建筑面积：71713.00平方其中：地上建筑面积：60306.25平方米，地下建筑面积：11406.75平方米，容积率：0.975。?项目建筑层数：主楼15层，副楼7层，主副楼连接局部8层、9层，地下1层；政务服务中心3层，职工餐厅3层。?项目建筑高度：主楼55.80米、副楼31.95米，政务服务中心18米，职工食堂14.85米。?项目建筑结构：钢筋混凝土框架——剪力墙?建筑设计等级：1级?建筑耐火等级：主楼及地下室一级，副楼二级?项目主出入口：5个?项目机动车停放位：地下279辆，地面60辆?地下车库出入口：4个?项目供配电：10/0.4KV双回路变配电系统（由成都市高压网引入两路10KV电源，一用一备）?自备发电机组:1台830KW?各类负荷容量：一级负荷：508KW；二级负荷278KW；三级负荷4455.6KW?用电计量：高压计量?变压器电数及容量：1＃变压器：1600 KVA，2＃~5#变压器：630 KVA6＃~7#变压器：800 KVA，总容量5720KVA。?项目中央空调系统：空调冷却泵：45 KW×3台，空调冷冻泵：45 KW×3台，空调循环泵：11 KW×3台，空调补水泵：2.2 KW×2台；空调软化水：8T/H×1台?项目提升系统：博灵特电梯3台（5.5 KW×1台 6.7 KW×2台），奥迪斯电梯12台（26KW/台），兴亚杂物梯（2.2KW×1台）?项目消防给水及生活给水：消防喷淋泵：37 KW×3台，消防栓给水泵：37 KW×3台稳压泵：2.2 KW×2台，生活给水泵： 7.5 KW×2台?项目排水系统：地下室雨污水泵：1.5 KW×37台?项目水箱容积及数量：消防水箱：24立方米1个，生活水箱：24立方米2个?项目污水处理系统：生化池：54立方米×2个，生化池：30立方米×1个?项目产权状况：单一产权、国有1.2物业服务技术规范及要求1.2.1物业管理服务的内容： 1.2.1.1公共秩序维护服务①维护公共秩序及办公区内公共秩序；②消控监控中心值守管理；③车辆出入管理、院内交通与车辆停放秩序管理、地下车库管理；④地面所有建筑物的文明卫生值守管理，包括地面日常卫生；⑤重点部位的安全保卫工作；⑥加强楼层巡视，预防高空坠物。1.2.1.2环境维护服务①维护办公区内公共卫生清洁及垃圾收集，包括：大楼大厅、各楼层走廊通道、楼梯及楼梯间、电梯及电梯间、公共卫生间、指定会议室、指定领导办公室、7#楼公共区域、院落道路和广场等；②室内卫生清洁(办公室卫生每月一次，指定领导办公室按规定时间清洁)；③大厅、电梯厅及公共走廊石材地面的打蜡及保养（大厅地面抛光每周1次；大厅晶面处理每半年1次；大厅玻璃整体刮洗每月不少于2次，每年一次全面地面打蜡及保养）；④公共设施不锈钢制品保养（每月至少1次）；⑤化粪池清掏（每年一次，管道疏通视情况而定）；⑥外墙清洗（每年一次）。1.2.1.3设备设施维护服务：负责整个大楼的配电设施、照明灯具、监控系统、给排水设施等设备设施的日常运行和维护保养。1.2.1.4负责电梯、中央空调、消防设施日常运行管理以及对以上设施设备的维保单位维保质量、服务态度进行评估、监控及跟进。1.2.1.5房屋及构筑物维修：负责物业管理范围所有房屋构筑物的日常维修。1.2.1.6负责对园区绿化养护情况进行日常巡查，建立问题反馈制度和跟进制度。1.2.2物业服务的要求本物业的环境设施、设备按照《四川省物业管理优秀大厦标准》及《成都市物业管理写字楼管理服务规范》实施管理。服务物业管理按《全国物业管理示范大厦》标准实施管理，根据本项目高标准要求的特点提供质价相符的服务。具体技术规范与要求如下：1.2.2.1基本要求①有规范而完善且为本物业量身定做的管理方案和管理细则，质量管理、财务管理、岗位职责管理及档案管理等各项制度健全；建立问题反馈制度和跟进制度。②配置能正常使用的对讲机、警棍、充电电筒、各岗位配齐各种检查登记表格及笔记本等；③管理人员和服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、细致、周到；④设有服务接待中心并公示24小时服务电话；⑤根据采购人业务工作需求，应按要求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务。1.2.2.2人员配置及要求①管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理《职业资格证书》或者《岗位证书》；②门岗及礼仪岗秩序维护人员要求：男，身高1.75M以上，高中以上文化程度，从事过物业秩序维护工作，普通话流利； ③消防、监控秩序维护人员应保持24小时2人值守，其他岗位人员由物业公司根据大楼物业服务要求自行配置；④变配电房要求24小时值班，值班人员应具备电气操作高压《入网证》；维修技术员中专（技校）/电气（机电一体化）专业毕业。⑤保洁人员主楼及附楼至少按层配置人员。⑥核定人员工资标准不得低于成都市公布的最低工资标准，按照国家规定购买社会保险。⑦中标人的管理员如不能很好地满足采购人物业管理要求，采购人有权要求中标人更换管理员；1.2.2.3公共秩序维护部工作要求①、实行24小时值班制度；秩序维护人员熟悉大楼的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；②结合楼宇特点，制定有关管理措施；③进出物业区域的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；④地下停车场专人疏导，管理有序，排列整齐；⑤非机动车车辆集中停放，停放整齐，场地整洁；⑥物业管理服务要体现政府机关大厦侧重于加强对楼宇治安、人员来信来访和突发事件紧急处置预案等方面工作管理的特点。⑦办公时间内每栋办公楼出入口应设置值班人员且建立严格的出入管理询问登记制度1.2.2.4门岗岗位工作要求①2#和3#大门实施24小时值班制。礼仪岗实行站岗制，并保持良好的礼仪形象，登记岗位实行坐岗制；办公时间2号门至少3人，3号门至少2人。②门岗熟悉大厦基本情况，包括职工数量、相貌特征、常规出入时间及周边环境的掌握了解；③谢绝外来人员推销，来访人员需持有效证件进行登记；遇上级领导检查指导工作或其他人员来访，做到有礼有节，并将人数、单位等情况做好记录，指引客人到相关部门；若遇人员前来咨询事宜，应热情接待，配合采购人做好工作；④熟悉大厦内车辆情况，对外来车辆必须进行仔细检查、登记车牌号，严格控制噪音污染，防止院内车辆被人为破坏和被盗；⑤严格做好物品出门登记工作；⑥根据采购人安排，服从采购人对人员的调配，做好采购人各项活动的安全保卫工作。1.2.2.5巡逻工作要求①对大厦进行24小时安全巡查，每小时巡逻1次，仪容整洁，文明巡查；②巡查内容主要包括：消防设备的完好性，公共设施有无损坏，天花板及悬挂物有无安全隐患；晚间巡查，对各间房屋的门窗、灯关否进行检查；院内有无可疑人员和情况，并做好巡查记录，对值班、巡查中发现的问题及时处理，视情况向相关部门报告。1.2.2.6保洁质量要求①地面无纸屑、无垃圾杂物、无泥沙、无积水、污渍； ②标识标牌、公用设施设备表面无积灰；③目视天花板无明显积灰、蜘蛛网；④墙面、门、窗无明显积灰，便器无污渍；⑤天花、灯具目视无明显积灰；⑥电梯轿箱四壁、无污迹、手印，地面、地垫干净无积灰，电梯门轨槽干净无杂物，显示屏干净无积灰、污渍；⑦雕塑装饰物、宣传栏、标识牌、栅栏、立柱表面清洁，无积灰；⑧根据情况定期进行消毒、灭鼠、灭蚊等除害作业和垃圾清运工作。⑨公共卫生间无异味，洗手台台面镜面、水龙头无污渍1.2.2.7设备设施管理要求①与采购人设备分包方共同制定养护计划，并监督实施过程和保养效果。②项目建筑物应每年进行一次防雷检测；③所配置的高压电器、高压电缆应自上次检测后每二年半进行一次检测。④接到维修通知15分钟内到达现场并及时完成，建立《维修回访制度》按照管理级别定期进行回访，确保维修质量，实现100%回访。⑤根据设备运行状况制定各系统节能方案。⑥制定各类设备故障应急处理方案。1.2.2.8标识管理要求①保证大厦所有标识、指示牌清晰完整，维护得当；②紧急出口、消防通道、禁烟区等危险、隐患部位应设置明显的警示性标识；③配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；④各类标识的格式统一、文字规范。悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改。1.2.2.9应急处理建立突发事件反应预案，以便在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展；建立火灾反应预案，以便火灾发生时迅速地进行扑救工作，在最大限度内减少损失。1.2.2.10各项管理目标如下：序号项目标准1治安事件02公共部位清洁、保洁率98%3用户投诉率与处理率＜5‰，100%4维修及时率100%5管理人员专业培训合格率100%6室内外照明完好率（含路灯亮灯率）98%7用户满意率95%1.3其他要求1.3.1中标人不得违反《物业管理条例》等有关规定，将直接影响本大厦项目正常运转的主要物管业务分包或转包给第三人承担。一旦发现，采购人有权立即终止合同。1.3.2中标人对其物业管理服务人员的疾病和人身安全等负责，采购人对此不承担任何责任和义务。1.4物业管理服务时间物业服务周期为2年，物业合同1年1签。采购人每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求则采购人有权适当扣减费用，累计三个月考核不合格，视为年度考核不合格，采购人有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。