（一）项目具体情况如下

1、长桥监管大院院落位于长沙市远大二路 1736 号，物业服务区域包括长沙市公安局监管支队机关、长沙市第一看守所、长沙市第二看守所、长沙市第四看守所、监所医疗收治所，总占地面积198005.88m?，纳入物业管理服务建筑总面积 87304.11 m?，室外绿化面积（含广场、水景、绿化）154441.83m?；院落公共部分的配套设备设施为总配电房 1 间及其他室外照明系统、消防系统等；院落内共有 5 个单位，分别为：

（1）监管支队机关，办公楼建筑面积 16165.42m?，公共区域保洁面积 3058 ㎡；配套设备设施有：配电房 1 间、监控室 1 间、电梯 2 台、小型中央空调 1 套、分体式挂式和立式空调 81 套、室内照明系统、消防系统等。

（2）长沙市第一看守所，建筑面积 20253.00 m?，保洁面积：6373.05 ㎡（监区外公共面积+食堂面积），绿化面积：34121.3 ㎡；配套设备设施有：配电房 1 间、监控室 1 间、空气能热水器 20 组、分体式挂式和立式空调 260 套、食堂开水机 1 组、食堂小型设施设备（含蒸饭机、切菜机、炒菜系统等）若干套、室内照明系统、消防系统等。

（3）长沙市第二看守所，建筑面积 24851.00 m?，保洁面积：5492.14 ㎡（监区以外的公共面积），绿化面积：44037.16 ㎡（监区围墙内）；配套设备设施有：配电房 1 间、监控室 1 间、空气能热水器 20 组、分体式挂式和立式空调 330 套、小型中央空调 1 套、食堂开水机 1 组、食堂小型设施设备（含蒸饭机、切菜机、炒菜系统等）若干套、室内照明系统、消防系统等。

（4）长沙市第四看守所，建筑面积 21040 ㎡，保洁面积：13126 ㎡（监区以外的公共面积），

绿化面积：10145 ㎡；配套设备设施有：配电房 1 间、监控室 1 间、电梯 2 台，空气能热水器 20 组、分体式挂式和立式空调 210 套、食堂开水机 1 组、食堂小型设施设备（含蒸饭机、切菜机、炒菜系统等）若干套、室内照明系统、消防系统等。

（5）医疗收治所，建筑面积 4994.98 ㎡,保洁面积 6132 ㎡，绿化面积约：1350 ㎡；配套设备设施有：配电房 1 间、监控室 1 间、电梯 1 台，空气能热水器 1 组、分体式挂式或立式空调 102 套、食堂开水机 1 组、食堂小型设施设备含蒸饭机、切菜机、炒菜系统等若干套、室内照明系统、消防系统等。

2、长沙市拘留所院落，位于芙蓉区火炬村北三片，建筑总面积 7315.00 m?，保洁面积：6521.8㎡（舍区外的公共面积、室外公共场地面积），绿化面积：约 2000 ㎡。配套设备设施有：配电房 1 间、监控室 1 间、分体式挂式和立式空调 106 套、食堂小型设施设备含蒸饭机、切菜机、炒菜系统等若干套、室内照明系统、消防系统等。

3、强制隔离戒毒所院落，位于长沙县榔梨镇保家村，，建筑总面积 6667.03 ㎡，保洁面积 2401.03 ㎡（不含公寓楼、多功能厅、戒室），绿化面积 6044.97 ㎡。配套设备设施有：配电房 1 间、监控室 1 间、分体式挂式和立式空调 115 套、室内照明系统、消防系统等。

（二）物业管理服务内容

本次物业服务包含区域内的综合管理、安全保卫、卫生保洁、绿化养护、建筑工程及机电设施设备的维修养护（含医院、公安网络、强弱电系统、消防系统、监控系统、照明系统、水电气设施、食堂设备、电梯、分体式空调及零星维修等）、会务服务、除“四害”及白蚁防治服务。同时，因监所医疗收治所的特殊性，还需承担如勤杂工、污水处理系统运行维护、医疗及生活垃圾外运、床单被套、病服的清洗等专业的服务，必须符合国家二级医疗机构的标准要求。

（三）人员配备（共计 170 人）

1、长桥监管大院院落共计144人

（1）大院公共区域

项目经理1人副经理2人保安主管1人保安员12人（大门双岗2人*3班，巡逻岗2人*3班）保洁主管1人保洁员5人绿化主管1人绿化工4人机电工程师1人维修工5人（配电房1人*3班，维修人员2人）垃圾清运及化粪池处理4人小计：37人

（2）监管支队机关

项目主管1人保安员9人（一楼大厅1人*3班，监控室1人*3班，巡逻岗1人*3班）保洁员4人维修工4人（配电房1人*3班，维修人员1人）会务服务2人客服2人小计：22人

（3）长沙市第一看守所

项目主管1人保安员15人（门岗1人*3班，内保人员12人）保洁员2人绿化工1人维修工1人小计：20人

（4）长沙市第二看守所

项目主管1人保安员11人（门岗1人*3班，内保人员8人）保洁员3人绿化工1人维修工1人小计：18人

（5）长沙市第四看守所

项目主管1人保安员7人（门岗1人*3班，内保人员4人）保洁员6人绿化工1人维修工1人小计：17人

（6）医疗收治所

项目主管1人保安员17人（门岗1人*3班，内保人员14人）保洁员3人维修工2人人勤杂人员8人小计：31人

2、长沙市拘留所院落共计13人

综合管理1人保安（含队长）7人（门岗1人*3班，巡逻岗1人*3班，队长1人）保洁员3人绿化工1人维修工1人

3、长沙市强制隔离戒毒所院落共计13人

综合管理1人保安（含队长）7人（门岗1人*3班，巡逻岗1人*3班，队长1人）保洁员3人绿化工1人维修工1人

注：甲方应督促乙方在用工时保障劳动者的合法权益，如正常休假的权利。

自合同签订之日起36个月，合同一年一签。

1、所有服务人员必须身体健康，五官端正，体态匀称，无烟疤、纹身，无各种慢性传染病和重大疾病；必须经过相关的法律、保密培训、政审合格，具有良好品行，组织纪律性强，能保守工作秘密，无前科劣迹。必须严格遵守工作纪律，不得与入院在押人员发生非工作接触，如有违反必须承担相应的法律责任。不得有下列情形：

(1)受过刑事处罚：

(2)曾被行政拘留、收容教养、收容教育或者有吸毒史；

(3)违纪违规被国家机关或者企业事业单位开除、辞退、解聘：

(4)有较为严重的个人不良信用记录。

2、乙方须提供所有服务人员基本情况，包括简历、承诺所有服务人员无犯罪前科记录的承诺函、相关证件证明等，给支队备案。人员变化时，及时提供相关资料给支队。物业人员食宿白理。

3、物业管理服务人员的社会保险和人身意外伤害保险由乙方按规定购买并承担费用，由此产生的一切法律纠纷由乙方负责。

4、乙方必须加强物业管理服务人员的职业风险教育培训，避免发生安全事故(件)，否则由乙方权负责；因管理不善或服务人员失误造成的财产损失，由乙方全额赔偿。

5、如出现物业工作人员违反法律、法规等为被监管人员通风报信、违规送物或造成被监管人脱逃等违法行为的，应当直接认定为考核不合格；造成严重后果的，将追究物业公司及相关人员的法律责任。

按照《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》(长财采购[2016]6号)文件的相关规定验收。

项目服务内容及标准

(一)、综合管理

1、服务内容：设立一周七天24小时客户服务体系，公布物业服务电话，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。

2、服务目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率90%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护支队良好的窗口形象。

3、服务标准及要求：

（1）严格按照物业管理合同进行物业服务，需要专业性外包服务的单项服务需与支队沟通确定后外包，外包服务需符合法律法规相关规定。

（2）设置物业管理机构、配备物业管理人员，所有服务人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有服务人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。

（3）制定完善的整体物业管理、质量管理、财务管理、档案管理、物资装备管理等制度和措施，所有制度上墙公示。

（4）制定完善的培训方案，组织对项目所有服务人员进行各岗位实际要求相对应的专业培训，提供优质服务等系统性培训，一年不少于四次，切实提高工作人员的整体素质，支队将不定期对相关人员进行考核。

4、人员条件：

（1）项目经理，男女不限，55 岁以下，有物业管理部门经理上岗证，有丰富的行政机关办公楼物业管理经验，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

（2）主管，男女不限，55 岁以下，有丰富的本部门管理经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力。

（3）客服人员，女，40 岁以下，能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

5、物业管理中心所需办公家具、器材、文具等办公设备，统一服装等都由物业公司购置并承担费用。

（二）安全保卫

1、服务内容：负责协助警务人员对内部安全防范提供补充；做好物业服务范围内人员及车辆的秩序维护；对来访人员进行登记；负责防盗、防火报警监控设备运行管理；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责机动车和非机动车停放管理；出现自然灾害、火灾、外部冲击等突发事件，物业管理公司必须协助保卫部门处理突发事件。

2、服务标准：

（1）内保协助：实行 24 小时全天候执勤服务，协助警务人员对内部安全防范工作进行补充，及时应对突发事件。

（2）巡逻管理：实行 24 小时巡查制度，认真做好安全防范和日常巡查工作，重点区域、重点部位每 l 小时至少巡查 1 次，及时排查安全隐患，迅速有效处置突发事件，确保院落无火灾、无物品被盗、无刑事事故、无安全隐患发生。

（3）来访登记管理：门岗实行 24 小时值班制度，着装规范，文明执勤，作风严谨，严格审查进出大院的人员及车辆，严禁无关人员及车辆随意进出，并做好相关登记，保存记录一年以上；遇重大活动车辆出入，以及各级领导步行或者乘车出入，门岗必须立正行注目礼。

（4）车辆管理：确保院内道路畅通，车辆有序通行和停放，对违停现象及时制止和纠正。

（5）应急管理：有突发事件应急处理预案，严格执行消防、治安等突发事件应急预案，定期进行预案演练，一旦发生紧急事件，做到能够及时报警、保护现场防止事态进一步恶化。

（6）安全监控：24 小时值班制度，每班有记录，定期检查，保留存档，记录存档一年。正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

3、人员条件：

(1)优先安排退伍军人或保安专业学校毕业人员上岗；品貌端正，品行优良，政审合格，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康。

(2)具备保安从业资格证或退伍证优先录取。

(3)身高：男 1.70 米以上。

(4)年龄：50 岁以下。

4、微型消防站、灭火器及灌粉、更新等应急设备、消防物资由支队购置并承担费用，安保人员日常工作易耗品如强光手电筒、应急灯、对讲机、警棍、防暴叉、防爆头盔、防爆盾牌、雨衣、雨靴、棉大衣等由物业公司购置并承担费用。

（三）卫生保洁

1.服务内容：各办公场所公共区域、走廊、楼顶、天台、护栏、楼梯、公共卫生间，以及其它公共活动场所（含停车场）的日常卫生清洁；垃圾清运、外墙清洗、化粪池清掏等。

2、服务标准：

（1）楼宇按层科学设置垃圾桶，垃圾袋装化，垃圾桶清洁、无异味，垃圾每日收运 2 次，拒绝二次污染。

（2）公共区域卫生服务：大院道路、广场、停车场等室外公共部位每日清扫 2 次；楼宇大厅、走廊等室内公共部位每日清扫 2 次、拖洗 1 次，地面定期抛光、打蜡；公共部位玻璃每周清洁 1 次；楼道灯每月清洁 1 次。楼宇卫生间每日清洁消毒，及时补充厕纸和洗手液；公共部位办公家具、服务台、宣传栏等物品每日清抹；楼宇公共部位灯饰、天花、灯箱、内墙等每月清洁 1 次；电梯每日清洁 1 次、每月插不锈钢油 1 次。

（3）外围保洁服务：外围道路、小品及绿化带定期清理，做到无枯枝败叶、烟头、纸屑等明显可见垃圾。

（4）会议室在开会前后保持清洁，每日保洁一次，桌子无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗帘、窗台无明显灰尘、无污渍；墙层、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。

（5）垃圾中转站：清运率 100%，周围无明显污垢、排水畅通、无污水，定期对垃圾站进行清洁消毒

3、服务要求：

(1)保洁服务周到，工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

(2)责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

(3)垃圾收集及清运。垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域（须保证不违反城市管理相关规定）。

(4)办公楼屋顶垃圾每季度清理一次，保持下水管道畅通。

(5)建筑物外墙每年清洗一次；大理石、水磨石地面根据现场情况进行抛光保养，至少保证每季度一次。

(6)如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面的积雪。

（7）污水排放通畅，要求做好下水道清理疏通、化粪池清理一年两次（因看守所内特殊情况，物业公司需配备常用的下水道疏通设备，保障监房内下水道正常使用）。

（8）应对重大传染性疾病进行宣传预防工作，并定期消毒。

4、人员条件:

(1)品行优良、身体健康，形象好。

(2)身高：男 1.60 米以上，女 1.50 米以上。

(3)年龄：60 岁以下。

5、工具梯、垃圾车、手推垃圾车、铁锹、榨水车、疏通机、洗地机、磨地机、吸尘器等保洁相关设备、器材，毛巾、抹布、清洁剂、洗衣粉、84 消毒液液、垃圾袋、扫帚、撮箕、拖把、水桶、垃圾桶、纸篓、茶叶篓等清洁工具及用品，均由物业公司购置并承担费用。卫生间内相关卫生用品如厕纸、洗手液等由支队购置并承担费用。

（四）绿化养护

1、服务内容：

日常维护和管理，树木、花草、绿地等的养护，景观的维护，重要节假日绿化装饰

2、服务标准：

（1）按季节科学合理实施绿化养护，由专业技术人员执行，不低于原有绿化覆盖率。

（2）绿化地带无杂草、杂物，无明显泥土裸露。

（3）花卉、绿篱、树木、草坪根据其品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

（4）根据实际需要组织浇灌、松土、施肥，并适时做好防旱、防涝、防冻。

（5）适时做好病虫害防治，并做好相关记录，确保园林植物良性生长，

（6）室内公共区域绿化每月至少养护 1 次，确保存活期半年以上。

3、服务要求：

(1)有园林绿化管理制度和养护措施。

(2)花草树木生长正常：无病虫害、无枯黄叶、无黄土裸露、无枯枝死杈；剪修及时，缺苗补苗，养护得当。

(3)做好病虫防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保区域内少蚊虫、无蟑螂、无鼠患。

(4)对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

4、人员条件:

(1)品行优良、身体健康，形象好。

(2)身高：男 1.60 米以上，女 1.50 米以上。

(3)年龄：60 岁以下。

5、绿篱机、剪草机、高空打药车、软轴割灌机、油锯及绿化工具等由物业公司购置并承担费用，院内绿化工程的大型翻新改造、补种由支队承担费用。

（五）建筑工程及机电设施设备维护

1、服务内容：

(1)建筑物地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及阳台、消防通道的维修，修复小损小坏；

(2)医院、公安网络、强弱电系统、消防系统、监控系统、照明系统、水电气设施、食堂设备、电梯、分体式空调等设施设备的正确使用、维护保养、故障急修；

2、服务标准;

(1)建筑工程维修养护标准

a建筑工程公共部位管理制度完善，日常管理和维修养护及时达标，相关记录齐全。

b确保建筑工程外观整洁、完好。

（2）设备设施维修维护标准

a公共配套设施保养制度完善，运行正常。

b配电房需配备专业人员执行 24 小时值班制度，所有设备间整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、蟑螂、 鼠害现象。

c每月例行检查消防系统，排除安全隐患，适时保养和维护，并做好相关记录，确保消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、应急照明、消防通道、消防标志等设备设施完好有效。

d定期检查燃气设备，确保设备设施运行良好，出现故障后迅速报修。

e定期保养维护弱电系统及配套强电部分，确保设备正常运行率 l00%，非设备主体故障 12 小时内排除，并做好相关记录。

f定期巡检和维护强电系统，接线箱、控制柜、自动开关、漏电保护器、接线端子等原器件每月至少进行 1 次吹尘、紧固、温度检测，并做好相关记录。

g确保照明系统光源、开关、控制器、插座功能正常，实行 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率 100%，非特殊情况维修时间小于 12 小时。

h定期检修和维护给排水系统，及时发现并排除故障，零星维修合格率 100%，小修不过夜，确保系统运转通畅有效。二次供水池每年至少清洗 2 次。

i空调设备在制冷周期开机前对过滤网例行清洗、加氟、更换小配件，确保设备状态良好，出现故障后配合做好维修。

j雨季来临前和雷雨过后及时检修避雷接地系统，对严重腐蚀、松脱的部件立即更换或紧固。

K 热水器及厨房小型设施设备每月至少进行 1 次清洁保养，小型维修 24 小时内完成，大型维修及时报告，并协助处理。

l 电视机、电风扇适时进行普查、保养和更换，响应时间不超过 24 小时。

m 及时维修维护门锁、门窗、玻璃，响应时间不超过 24 小时。

n 确保电梯通风、照明及其它附属设施完好有效，每月委托专业单位进行 1 次维修保养，做好维保记录，每年委托专业机构进行 1 次安全检测，并办理《电梯年检合格证》。

o定期维修维护垃圾处理设备，确保设备正常运行，发生重大故障及时报告，并提供临时处理措施，确保垃圾正常处理。

p及时疏通和清洗下水道、化粪池、污泥水井，保障污水排放通畅，要求做好下水道清理疏通、化粪池清理一年两次（因看守所内特殊情况，物业公司需配备常用的下水道疏通设备，保障监房内下水道正常使用）。

3、人员条件:

(1）机电负责人：需工程类中级或以上职称，三年以上专业设备管理经验；（2）水电及其他专业维修工：持专业上岗证；

（3）品行优良、身体健康，形象好；

（4）年龄：55 岁以下。

4、疏通机、手电钻、手提砂轮机、电焊机、圆锯、切割机、铝合金梯及维修工具等日常作业工具由物业公司购置并承担费用，单项单件单次500 元（含）以下的零星维修耗材、维修费用由物业公司承担费用，相关设施设备的安全检测费用由物业公司承担；房屋及机电设施设备的中修、大修、更换及单项单件单次500 元以上的零星维修耗材、维修费用由支队承担。（注：维修耗材包含的范围为办公楼、看守所、收治所、戒毒所、拘留所的公共区域，不包含办公室、看守所监房等室内部分）。

（六）会务服务

1、服务范围为在院落内召开或举办的各类会议、典礼、仪式。

2、认真做好会前准备、会中服务、会后整理等相关工作，确保会议环境安全舒适及会议全过程顺利有序。

（七）除“四害”及白蚁防治服务

1、制订科学合理的消毒、灭虫除害方案，夏季每月灭杀蚊、蝇 2 次，其它季节每季度 1 次，同时，根据实际情况有效灭鼠。

2、每年定期对项目范围内建筑物及园林进行除“四害”防治工作；

3、物业公司应与白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由物业公司承担。

（八）安全生产

制定安全生产管理的相应制度、安全管理措施、事故报告与应急救援体系。隐患治理与风险管控，每月定期进行消防、水、电、设施设备、生产现场等安全隐患排查，每半年开展一次安全培训、应急演练。

“三防”要求：防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗无一项设备损毁事件发生。因物业公司管理不善或工作人员失误造成的损失由物业公司承担全部责任，

（九）应急措施

制定完善的突发事件处理方案，如遇突发或重大事件，项目经理应在第一时间到达现场，并在第一时间报告支队，适时处理或协助处理有关问题。在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，因采取紧急避险措施避免或者尽量减少造成财产损失。

（十）便民服务

1、报刊信件收发。

2、代寄、代领邮件、包裹。

3、协助大型活动组织。

4、协助临时指派任务。

(十一)特色服务

1.实现流程规范化：实现日常业务流程规范化管理；

2.实现业务移动化：让服务单位均能清晰了解服务动态，并参与其中；

3.实现标准数据化：为物业管理中决策部署、资源调配、人员安排等提供数据支撑；

4.实现服务人性化：增值化服务特色；

甲方的权利与义务

1、监督乙方实施物业服务的其他行为；

2、依据法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利；

3、法律、法规规定的其他义务。

乙方的权利与义务

1、按照国家法律法规以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；

2、依据法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利；

3、法律、法规规定的其他义务。

双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由；

1、因不可抗力导致的终端服务、物业价值的贬损或相关财务价值的贬损；

2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；

3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的（除排危险情形以外，乙方应事先通知物业使用人）；

4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有限电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

无