为创造一个良好的办公环境，根据《重庆市物业管理条例》和有关规定，拟采购《国家税务总局重庆市巴南区税务局机关办公楼物业管理服务项目》服务单位，特制定该项目商务技术需求如下：
一、项目基本情况
1、项目名称：《国家税务总局重庆市巴南区税务局机关办公楼物业管理服务》项目
二、项目实施范围
国家税务总局重庆市巴南区税务局机关办公楼物业范围。
三、商务要求
（一）投标人资格
1. 具备完成本项目的工作能力，具有工商行政主管部门颁发合格的独立法人资格营业执照。
2.投标人具有有效的重庆市环境卫生管理局颁发的《城市生活垃圾经营性清扫、收集服务许可证》和《城市生活垃圾经营性运输服务许可证》及垃圾分类管理相关要求。提供复印件，原件备查。
3、本项目不接受联合体投标。
4、本项目禁止挂靠投标。
（二）项目情况、实施时间、项目工期、费用划分
1、项目情况：
国家税务总局重庆市巴南区税务局机关办公楼位于巴南区龙洲湾，建筑面积14000平方米，共8层。其中负一、负二层为停车库、设备房，第1层为食堂及设备房，第2至6层办公室。
2、实施时间：签订物业服务合同后立即实施。
3、项目服务期限：2022年1月1日-2022年3月31日。
（三）款项支付：
物业服务费总金额（中标金额）由甲方以月度为单位支付，支付时间为次月的5日至15日。
四、物业管理服务内容
1、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全检查、巡视、门岗执勤等。
2、交通与车辆停放秩序的管理。
3、房屋日常维修、养护和管理。包括：办公楼房屋的房顶、地面、墙台面、吊顶、门窗、楼梯、灯具、通风道等的日常养护和维修。
4、设施、设备维护管理。包括：供电系统高、低压电器设备、电线、电缆、电器照明装置、中央空调机组、给排水设备等的管理维护；
5、公共区域的小型维修。包括：设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。
6、保洁服务。包括：包括物业共用部位、物业的清洁卫生、楼层及院内垃圾的收集、清扫，统一运输转运至指定位置；办公室会议室、接待室室内的卫生保洁等。
7、大厅总台、会议会务接待以及信件、报刊、杂志的分发服务。
8、物业档案资料的管理。
9、法律政策及合同规定的其他事项。
五、物业管理服务标准
（一）基本要求：
1、物业管理服务应达到《重庆市写字楼物业服务等级标准》（壹级）约定的标准。
2、建立管理制度，制定突发灾害的应急预案。
3、应有完善的物业管理方案。
4、管理人员和专业技术人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，且项目经理有一年以上项目经理任职经历，管理和服务人员应统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。
5、有完善的值班记录，设备运行记录、检查记录、维修记录、保养记录等。
6、对公共秩序、设备故障等有完善的应急方案及现场处理措施。
（二）设施设备服务标准
1、对办公楼现有设施设备进行值班，配备专业工程技术人员，保证其正常运行，出现故障，立即处理及报备。
2、电梯保证运行正常，轿箱内干净，通风、照明良好，设施信号正常。
3、管道设备阀门无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅、汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
4、中央空调系统运行正常，保证办公大楼供冷供热和舒适的环境温度。设备计划检修达100%。
5、公共照明系统的灯泡、灯管要按原设计标准更换，保证光照度。
6、保证消防系统配置齐全，完好无损，可随时启用。
7、办公楼房屋完好率达到95%以上，房屋零修及时率达到95%以上，维修质量合格率达到95%以上。
（三）治安管理
1、实施24小时安全监控值班制度，着装统一，用语规范，文明执勤。
2、实施人防、技防相结合，定时、定点、定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录，监控记录，交接班记录，物品出入门记录，非工作时间进入办公领域记录等，各项安全制度齐全，安全措施落实。
3、涉及人身安全的地方设有明显标志，并采取防范措施。
4、制定交通事故，治安事故及其它应急情况的处理预案。
5、积极配合地方警方处理违法事件。
（四）消防管理
1、建立、健全消防责任制，对全体员工定期进行消防培训，使之掌握基本消防技能。
2、消防设备、设施定期巡视，并记录在案，并及时与相关部门报告。
3、制定火警事故及其它应急情况的处理预案，保证应急疏散通道畅通无阻。
（五）保洁服务
1、365天不间断清洁，重点清洁项目（公共场所、办公区域、楼道等）按周期进行，并在规定保养范围内根据不同的使用部位和建筑质地分别有明确的清洁要求：
（1）地面：
每天尘推保养数次，每三天加除尘剂一次。卫生要求：清洁明亮，无尘、无脚印、无杂物等。
（2）公共卫生间、茶水间：
卫生间和茶水间应该保持每天数次清洁，以保证清洁标准。
卫生间每次清洁后标准；便槽无黄斑，无臭味，无纸屑，无水迹，无灰；地面保持干燥，面盆光洁明亮，镜面无水迹，补充洗手液和卷筒纸、洗手纸等。
（3）玻璃（内）：
大门玻璃每天打揩一次，巡视数次，保持无手印，无污迹。
大楼玻璃窗季度清洗一次，保证无灰尘，无污迹（不包含外墙玻璃）。
（4）窗帘
公共场所窗帘每3个月清洗一次，保证无灰尘、无污迹。
（5）电梯
每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。由卫生维护人员随时清理电梯间，以保持电梯清洁无杂物、污渍。
（6）垃圾清运
每天早上8：30以前，将垃圾收集装车转运到指定收集地点。
2、办公室、会议室、接待室室内的卫生保洁
（1）每天清扫一次，定期进行彻底保洁。
（2）随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等，要求无灰尘、无污渍，椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤。会前、会后要及时倾到垃圾、矿泉水瓶、保持桌面光亮整洁等。
3、会前要摆放好各种会议用品，会间要随时更换需要的用品，同时讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，达到随时具备使用条件。会前要打开门，会后要关闭好门窗。
4、化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清洁保洁率达到95%以上。
（六）绿化养护
1、绿地保存率95%以上。
2、实施绿化养护管理，草坪生长良好，每年普修4遍以上，草面基本平整，杂草、杂物面积不大于10%。
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
4、定期喷洒药物，预防病虫害，每年喷洒药物不少于3次。
5、花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果，无枯枝死杈。
6、对业主方采购的室内花卉绿植进行浇水、施肥、修枝等养护工作。
（七）大厅总台、会议会务接待服务
1、按规定着装，精神饱满、举止文明，主动、热情、耐心、周到地为业主和客户服务；
2、信件、报刊、杂志的分发服务
进行各类信件的分类工作，针对来件的性质、去向，在最短时间内由专人送达收件人手中，并做好收件的登记工作，避免信件的积压现象。
（八）档案管理
建立档案室，设立专人管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备维保及运行记录、设施设备检修档案。
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六、物业服务及人员配备基本要求
（一）物业服务要求
1.物业公司制作的工作流程、检查标准等均须达到5A写字楼标准，并满足城南新界写字楼规范化管理要求。各岗位人员职责、检查考核办法、设施设备出现故障及火宅时的应急预案均应上墙公示。
2.物业服务人员须严格按照城南新界写字楼规范化管理要求提供优质服务。
3.物业公司要严格按照重庆市2018年最新公布的社会平均工资标准为本项目全体员工足额购买社保。
4.物业公司必须接受甲方后勤部门的指导监督。
5.物业公司须按甲方要求建立完善物业服务档案。
6.甲方有权要求物业公司调换拒不服从安排和不合适本项目的物业管理人员和工作人员。
7.物业公司未经甲方许可，不得将承包的服务项目转包；建立各类物业服务应急预案，并定期演练，对甲方的监督提供便利，不得拒绝。
8.物业公司必须针对甲方物业服务制定切实可行的年度、季度、月度计划和总结交监管部门审查，并作为甲方按时支付物业服务费的重要依据。
9.甲方对物业服务不到位的情况采取经济处罚措施：未能按照合同或附件的约定完成物业服务项目，或未达到服务质量和标准的，由甲方给予警告；警告无效，甲方可减扣当月物管费的0.5‰-5‰。
10.物业公司违反甲方的规章、制度和应当遵守的义务，造成重大经济损失或重大管理失误，甲方有权提前终止合同并依法追责索赔。
11.物业公司有稳定和较高素质的管理团队和员工队伍，物业管理人员、维修管理人员、水电（含高压）管理人员、绿化管理人员具有相应资质，技术岗位持证上岗，文化和年龄结构、形象岗位达到机关物业服务要求，确保服务质量承诺能够圆满兑现。加强员工教育管理，文明规范服务，主要管理人员和技术人员如要变动应提前与采购人沟通，并不得影响物业管理服务的要求和质量；聘用保安人员，应报甲方保卫科备案。
（二）人员配备基本要求
1.所有从业人员必须身体健康，无犯罪记录或不良嗜好。
2.所有物业服务人员须统一规范着装，佩戴统一标志，持证上岗，上班期间不得从事为大楼服务以外的其他工作。
3.物业公司定期对员工进行岗位培训，不断提高员工服务技能，提高服务品质。
4.技术工种部门从业人员满足国家行业规定，持证上岗。
5.从业人员服务、责任、保密意识以及稳定性必须符合行政事业机关工作要求。
6.岗位设置及要求
序号 | 部门/岗位 | 岗位名称 | 人数 | 人员要求 | 备注 |
1 | 管理人员 | 项目经理 | 1 | 项目部管理人员必须具备：大专及以上文化程度；从业物业管理最低年限不低于3年；项目经理须持有物业企业经理岗位证书。 | 提供相关证明材料。 |
2 | 客服部 | 客服人员 | 2 | 女性，35岁以下，身高1.60米以上，高中以上文化，无不良记录及嗜好，相貌端正，形象气质佳，普通话标准，具有较强的服务意识及亲和力，需通过商务接待礼仪培训后上岗。 | ? |
3 ? | 保洁部 | 保洁人员 | 4 | 50岁以下，身体健康，工作认真，能吃苦耐劳。 | ? |
4 | 秩序维护部 | 保安人员 | 7 | 男性，35岁以下，身高1.70米以上，身体健康，退伍军人优先，有敬业精神，能吃苦、责任心强，具备处理应对公共安全及秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备并定期培训。 | 白班值班人员至少为4人，夜班值班人员至少为2人。 |
合计 | 14 | 以上物业从业人员配置必须按照上述人员要求进行配置，投标人的人员配置不得低于该要求，若低于该人员配置要求，则按无效投标处理。 |
注：
1.上述人员配置为采购人最低要求14人（保洁部不少于4人，秩序维护部不少于7人），投标人的人员配置不得低于该要求。若低于该人员配置要求，则按无效投标处理。
2.投标人须严格按照重庆市2018年最新公布的社会平均工资标准为全体员工足额购买社会保险（包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等），保险费用均包含在投标报价内。若合同执行期间，国家对人员基本工资和保险或其它福利、津贴等进行政策性调整，则投标人也应根据国家及地方相关文件要求进行调整（参照重庆市人力资源和社会保障局、发改委、财政局等文件）。
3.所有人员上岗须经采购人审核同意，中标方不得随意调整、更换。如有调整或更换，应提前告知采购人，并征求采购人意见。未经采购人书面同意，中标方不得更换项目经理。如采购人对管理人员不满意，中标方应根据采购人要求及时调整更换管理人员。
4.采购人有权按上表所述对投标方岗位及上岗人员不定期进行巡查、抽查。未经采购人同意，投标方不得随意撤、并。若确因离职、解聘等原因造成某个岗位短期缺岗的，投标方应于缺岗当日向采购人进行书面报告备案。投标方须于15日内安排人员上岗，超过15日仍未安排人员的，采购人将按岗位的日工资标准从月费用中扣除以至人员到位。关键岗位，特别是需24小时值守的岗位，无论何原因造成缺岗的，投标方须采取应急措施抽调人员顶岗，不得缺岗。
（一）中标人须严格按照重庆市最新公布的社会平均工资标准为全体员工足额购买社会保险（包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等），保险费用均包含在投标报价内。若合同执行期间，国家对人员基本工资和保险或其它福利、津贴等进行政策性调整，则中标人也应根据国家及地方相关文件要求进行调整（参照重庆市人力资源和社会保障局、发改委、财政局等文件）。
（二）中标人拟派的所有人员上岗前须报采购人审核同意，中标人不得随意调整、更换。如有调整或更换，应书面提前告知采购人，并征求采购人意见。未经采购人书面同意，中标人不得更换项目经理。如采购人对管理人员不满意，中标人应根据采购人要求及时调整更换管理人员。
（三）采购人有权按上表所述对中标人岗位及上岗人员不定期进行巡查、抽查。未经采购人同意，中标人不得随意撤、并。若确因离职、解聘等原因造成某个岗位短期缺岗的，中标人应于缺岗当日向采购人进行书面报告备案。中标人须于15日内安排人员上岗，超过15日仍未安排人员的，采购人将按岗位的日工资标准从月费用中扣除以至人员到位。关键岗位，特别是需24小时值守的岗位，无论何原因造成缺岗的，中标人须采取应急措施抽调人员顶岗，不得缺岗。
（四）中标人应依法用工，负责所聘人员的培训、劳动保护、保险、伤病等事项；在招录员工时，必须按照《劳动法》相关规定进行招录并提供相关依据的复印件。凡是“未岗前常规体检”、“有传染病史”、“有违法乱纪记录”、“身体残疾”、“有心理疾病”、“未岗前培训”等人员不得录用；其所派人员发生事故或其他意外均由中标人负责。
（五）中标人服从采购人监督管理和考核，采购人考核未达到要求可以根据情况扣减物业费用，如果采购人考核未达到合格及以上要求或因中标人原因发生责任事故，采购人可单方面解除合同。
（六）中标人物业合同到期即终止合同，及时办理物业移交，妥善处理相关后续事宜，本合同终止时，必须向采购人移交物业管理用房、采购人的所有设备以及在采购人处所接收的全部物业档案、图纸、资料。
