政府采购编号：邵财采计[2020]000246

甲方（采购人）：邵阳市住房保障服务中心

乙方（中标人）：邵阳市百花物业管理有限责任公司

乙方在甲方组织的邵阳市阳光馨苑公租房小区物业服务采购中，通过公平竞争，成功中标。现依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国政府采购法及实施条例》、《物业管理条例》，签订本合同，以便共同遵守。

依据采购文件（含补充、修改文件）和乙方的投标文件（含澄清、补充文件），乙方向甲方提供物业服务。

一、物业基本情况

1、物业名称：邵阳市阳光馨苑公租房小区。

2、物业概况：阳光馨苑公租房小区项目为中央投资建设的保障性安居工程，是政府的重点项目，位于邵阳大道宝科园A—12地段，该项目共计8栋楼房及地下车库，地上总建筑面积112976平方米，地下停车场20987㎡，其中住宅面积109059平方米，商业面积3917平方米。用地面积为24483平方米，绿化景观面积为19779.11平方米，楼层最低为16层、最高为34层，共有住宅1293套，室内停车位601个，室外停车位80个,以及附属设施。具体以本项目工程建筑施工图和项目现场情况为准。

3、物业服务范围：①综合管理服务；②公共区域清洁卫生服务；③公共区域秩序维护服务；④公共区域绿化养护服务；⑤公共部位及公共设施设备日常运行、保养、维修服务；⑥房屋管理服务；⑦其他服务。

二、委托管理期限

委托管理期限暂定为3 年，采用1+1+1模式，即上一年度服务满意，后一年度继续签订合同。本合同自2022年1月27日至2023年1月26日止。在委托管理期限内乙方未履行合同、不遵守承诺或达不到甲方考核要求，甲方有权解除合同，其一切责任由乙方负责，乙方不得以任何理由向甲方提出任何索赔要求。服务期满后按政府采购的相关要求重新招标，如乙方未中标，乙方必须向甲方移交其使用的办公用房、设备设施等，还应将物业服务有关资料整理，无条件移交给甲方。

三、物业服务费收取及其支付方式

1、本合同所指的物业服务费是指乙方根据采购文件要求所投标报价的物业服务成交价。

2、？物业服务费以招投标文件为准，乙方对已租赁入住的房屋按市发改委的批复收费标准收取物业服务费，对暂未租赁的房屋，在房屋未租赁之前不收取物业服务费，小区的机动车停车费由乙方按市发改委的批复收费标准收取，甲方不另支付其他费用。

？本小区物业服务费采用乙方自收自支方式，甲方不再另行支付其他任何费用。物业服务公司应根据项目要求和现场情况，包含所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如遇上级检查或突击任务需要临时增加人员时，也不增加费用。若因甲方实际需要，确需编制外增加人员编制，双方协商另行签订补充合同。如在项目实施中出现任何遗漏，视为包含在物业服务费中，均不再支付任何费用。

③小区的公共用电、用水费及公共设备设施的用电、用水费，以及整个小区内电梯的维护和检测年检费用、化粪池的清理等都包含在物业服务费用内。物业办公场所用的水、电、气等费用由物业服务公司承担。

四、物业服务质量要求

（一）、综合管理服务

1、管理中心设置

（1）小区内设置管理处。

（2）办公场所整洁有序，有专门的住户接待区域。

（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

2、管理人员要求及服务时间

（1）物业管理负责人持证上岗，有二年以上小区物业管理负责人任职经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（3）周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。

3、日常管理与服务

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理住户报修。急修半小时到现场处理，小修一天内完成（预约除外）。

（3）对住户的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立住户房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止和报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、住户资料档案（含装修档案）日常管理档案等](住户档案和租赁管理可整合)。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）可采取走访、问卷调查通讯等多种方式与住户进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80％，每年度对小区住户进行一次满意度调查，满意率不低于95％ 。

（9）制定管理中心内部管理制度和考核制度。

（10）运用计算机进行信息化物业管理（含住户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目及标准。

（12）能够提供三种以上特约服务（有偿）和两种以上便民服务（无偿）。

（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（14）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或者报有关部门处理。

（二）保洁人员要求及公共区域清洁卫生服务标准

1、保洁人员要求

（1）原则上年龄不超过55岁、热爱保洁工作，有责任感和事业心，勤劳，朴实。要统一着装、行为规范。

（2）要求身体健康、无任何重大疾病、传染性疾病，需持健康证上岗。

2、楼内公共区域

（1）楼梯间、电梯间地面：每日清扫一次，门厅每日清扫两次，地面每日拖洗一次，保持洁净。

（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹二次，保持洁净。

（3）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

（4）天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视无灰尘、无污渍。

（5）门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

（6）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

（7）垃圾收集：按楼栋口设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（8）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

3、楼外公共区域

（1）道路地面、地下停车场、绿地、明沟：道路、地面、地下停车场、绿地每日循环清扫保洁，广场地面每周冲洗一次，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时，明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

（2）公共灯具、宣传栏等：每周擦抹二次，目视无灰尘，明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）

（3）垃圾箱房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱（房）整体清洁、无异味、灭害措施完善。

（4）果皮箱、垃圾桶：小区内设置的垃圾桶，每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无污迹、无异味。

（5）消毒灭害：每月对楼道、垃圾箱（桶）喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

（三）公共区域秩序维护服务标准

1、人员要求

（1）专职保安人员需持有保安员上岗证，年龄在50岁以内，其中45周岁以下人员占总数40％以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2 、门岗

（1）各出入口24小时值班看守，其中主入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）对外来人员进入小区，通过联系住户，决定是否放行。

（3）对进出小区车辆进行管理和疏导，保持小区及地下停车场出入口环境整洁、有序、道路畅通，对大型物品搬出实行记录。

3、巡逻岗

（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点，有巡更记录。

（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理中心与警方。

4、监控岗

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口、地下停车场出入口）、楼宇对讲、门锁智能卡等4项以上技防设备，24小时开通，监控中心24小时有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心接到报警信号后，保安人员10分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

5、车辆管理

（1）地面、墙面、地下停车场按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）地上车位及地下停车场有专职人员24小时巡视,做好停车场管理并正确疏导进入车辆按位泊车。

（四）绿化养护人员要求及公共区域绿化养护服务

1、绿化养护人员要求

（1）配备专职管理人员，必须具备相应园林高级工程师、园林高级职称养护技师资质证及熟练的养护工。

2、草坪

（1）修剪：草坪保持平整，草高不超过8cm。

（2）清杂草：每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5％。

（3）灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时平整，基本无积水。

（4）施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

（5）病虫害防治：及时做好病虫害防治。

（6）其他：草地生长正常，斑秃黄萎低于5％。

3、树木

（1）修剪：乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝，蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节，地皮、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。

（2）中耕除草、松土：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

（3）病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。

（4）扶正加固：树木基本无倾斜。

（5）其他：乔灌木生长良好，树冠完整，花灌木按时开花结果，球、蓠、地被生长良好，无缺枝、空挡。

（五）公共部位、公共设备设施日常运行、保养、维修服务及维修人员要求

1、维修人员要求

（1）具备专业上岗操作证，年龄在50岁以内。

（2）熟悉大型水、电、电梯等设备的基本操作和简单维护，24小时待岗。

2、公共部位

（1）房屋结构：每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知住户。

（2）门窗：每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

（3）楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

（4）管道、排水、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）每季检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、缺损的，应及时维修。

（5）休闲椅、室外健身设施等：每周一次以上巡视，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换除外）。

（6）道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水、侧石平直无缺损。

（7）围墙：每月一次巡查围墙、发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无明显绣蚀，保持围墙完好。

（8）安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

3、生活供水系统

（1）每天对供水设备检查一次，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

（2）每年定期二次清洗水箱、蓄水池、二次供水水质符合国家生活用水标准。

（3）高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4、排水系统

（1）每天二次检查污水泵、提升泵、排水泵，每季1次润滑加油。

（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。

（3）控制柜电气性能完好，运作正常。

（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5、公共照明

（1）公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，地下停车场、小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98％以上。

（2）公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

6、消防系统

（1）消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

（3）每周检查火警功能、报警功能是否正常。

（4）每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

（5）每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查。

（6）每月检查一次灭火器，临近失效立即跟新和充压。

7、弱电系统

（1）楼宇对讲系统：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

（2）监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

（3）电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其运行、保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

8、电梯系统

（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（3）电梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员须在10分钟内到达现场应急处理，专业技术人员在半小时内到达现场进行救助。

9、避雷系统

每年检查避雷装置一次，小区内每栋楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

五、物业服务考核细则

1、《物业服务考核实施细则》将委托物业服务的工作分为七个项目。合计分值为100分，每个项目满分值分别为：？房屋管理10分；？机电管理及消防系统10分；？公共区域及其设备管理20分；④清洁卫生管理20分；⑤安全保卫管理20分；⑥绿化管理10分；⑦服务受理及员工管理10分。

2、 对乙方工作的考核、评分采取百分制，每个月进行一次，每扣1分，对乙方当月应收管理费2‰的金额进行处罚。月总分低于80分甲方有权解除合同。对乙方实施的罚金，乙方应按季及时缴纳，连续6个月未缴纳罚金的甲方可单方面解除合同。

3、 甲方对乙方管理工作及服务质量进行监督，每月对物业服务工作及其服务质量全面检查一次，并不定时进行抽查，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对乙方缴纳罚金的依据，考核细则祥见下表。

六、双方权利义务

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护租赁户的合法权益，积极协助乙方做好物业服务工作。

2、审定乙方按甲方提出的物业服务要求制定的物业服务制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业服务年度计划、年度费用概预算、决算报告等。抽查物业服务经费的使用情况。

4、对乙方的物业服务实施监督检查考核，每月进行全面的考核评定，并不定时进行抽查，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。

5、由甲方代表组成的监管小组每月用半天的时间与乙方公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

6、在合同生效之日起10日内向乙方提供不少于200平方米建筑面积的办公用房，由乙方无偿使用。出入口的形象立岗岗亭由甲方配备给乙方使用。

7、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起30日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业服务的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业服务项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导和考核。

4、制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

5、拟定物业服务年度计划、费用概预算决算，每半年向甲方上报财务开支情况并作出说明。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用、挖掘，维护物业管理区域内道路、场地，不得损害甲方利益；不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，改变其使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、对使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8、对其员工管理应符合邵阳市政府的有关规定及甲方有关的要求。员工证件应齐全，包括身份证、务工证、计划生育证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排。

9、应按人社部门的政策和规定给员工办好各种保险，并对保安工作人员办好意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本合同中，由乙方自行负责。若人社部门检查乙方未按政策规定执行，乙方承担一切后果和责任。在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任。

10、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11、小区公共部分公用设施设备的维保费用按物业服务相关规定执行，其单件或单项维修费用在500元以下（含500元）的由乙方负责。

12、接受甲方的考核，考核按照月检查评分形式进行。

13、依法依规进行物业服务，对录用人员要严格审查，保证录用人员无违法犯罪记录，科学合理配置岗位人员，其中管理人员、保安部人员、保洁部人员、机电设备维护人员、服务人员配置根据项目的实际情况对各岗位人员进行合理配备，并根据需要持专业证上岗，并保持人员稳定，乙方人员按岗要求着装。

14、协助甲方收取该小区房屋租金和对租住户实施的动态管理工作。

15、做好停车场的收费和管理工作（不含车辆及财产保管责任）：按照发改委的收费文件标准收取停车费，收费时乙方应出具正规的停车收费票据，缴纳相关税费。地上电动车及摩托车停放不收费，由乙方指定地方停放并安装充电装置，电动车充电收费由乙方收取，收费标准不得高于市场价格，小区内因停车而产生的责任和风险由乙方承担。

16、做好二次供水加压电费分摊与收缴工作，二次供水加压由甲方安装单独计量表，乙方负责按户收取供水二次加压所产生的电费。

17、小区电梯维保：由乙方负责维护保养和年检，相关费由乙方负责。

18、绿化管理:乙方负责小区绿化的修剪、清理杂草、绿化内的卫生、绿化的施肥、浇灌、病虫害防治、扶正加固、成活率等。

七、违约责任

1、如因乙方管理不善给甲方造成的全部损失，甲方有权向乙方追偿并随时解除本合同。

2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权随时解除合同。

3、乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方赔付不能按时履行部分款项2‰的违约金。

4、乙方物业服务岗位人员人数不得少于投标方案承诺的服务岗位人员人数且人员必须保持一致，在履约合同中不得更换，如有特殊情况需更换，须得到甲方的书面同意，否则甲方有权随时解除本合同。

八、其他事项

1、如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。

2、委托管理楼宇内的设施，每年被盗率不得超过1‰件，超过此比率的，如因乙方或乙方管理疏漏而造成，由乙方全额赔偿。委托管理区域内发生人身伤害事故，按照物业服务有关的法律、法规、文件规定，乙方承担相应的管理责任。

3、乙方人员必须严格遵守操作规程，如因违反操作规程而造成甲方财物损失的，乙方应负全部赔偿责任。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以有司法鉴定资质的机构鉴定结果为准。

4、由于乙方原因而损坏甲方财产的，由乙方负责赔偿。因甲方原因造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。

5、对乙方安全防火的要求：严格管理工作人员，保障管理范围内消防通道的畅通，维护消防设施的完整性，确保全年无一例安全责任事件，因乙方管理不善或工作人员失误造成的损失由乙方承担。

九、不可抗力：由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关权威部门的证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。

十、本合同的组成文件：

合同由以下文件构成，如下述文件之间有任何抵触、矛盾或歧义，应按以下顺序解释：

（1）在采购或合同履行过程中乙方作出的承诺以及双方协商达成的变更或补充协议

（2）本合同协议书

（3）中标或成交通知书

（4）政府采购合同格式条款

（5）投标文件

（6）招标文件

（7）标准、规范及有关技术文件

十一、合同补充和修改：对合同条款作任何改动或偏离，增加补充条款，均须由甲、乙双方签订书面的补充合同。

十二、违约提前解除合同

1、在乙方收到甲方发出的违约通知后3天内，乙方仍未纠正其下述任何一种违约行为，甲方有权向乙方发出解除合同的书面通知，书面通知送达一个月内本合同自动解除，由此带来的一切损失由乙方承担：

（1）乙方未能在合同规定的期限内及时进场；

（2）乙方提供的服务质量不符合合同规定，且未及时纠正的；

（3）乙方未能履行合同项下的任何其它义务的。

2、甲方终止部分合同，甲方可以按适当的条件和方式采购类似的由于乙方未交付部分的服务；乙方应承担甲方购买类似服务的额外费用并继续履行合同中未终止的部分。

十三、破产终止合同

1、当乙方破产或无清偿能力时，乙方应书面通知甲方终止合同，在甲方知情而未收到乙方终止合同书面通知时，甲方亦可书面通知乙方终止合同。

2、因不可抗力的自然灾害原因造成自然终止合同时按破产终止合同办法终止合同。

十四、合同纠纷：如发生合同纠纷，甲、乙双方协商解决；协商不成时，可提请政府采购管理部门调解；调解不成，诉至邵阳市双清区人民法院。

十五、未尽事宜：合同如有未尽事宜，须经甲、乙方双方共同协商，作出补充约定；补充约定与本合同具有同等效力。

十六、合同份数及生效：本合同一式捌份，甲方、乙方各两份，政府采购管理部门一份，住房保障主管部门备案一份，财政局备案两份。本合同经甲、乙双方、政府采购管理部门盖章后生效。