安

保

及

门

卫

服

务

一、人员要求：

1、保安人员以中青年为主，身体健康，仪表端庄，精力充沛，工作认真负责并定期接受培训：

2、能处理和应对甲方公共秩序维护工作，能正确使用各类应急器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；

3、上岗时佩戴统一标志，按要求穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿端正，站岗时不倚不靠、跨立站岗。

4、文明执勤，训练有素，言语规范；配备必备的安全防卫和通讯器材器械（由乙方负责）。

二、服务要求：

1、服务时间：门卫保安24小时值班位守，甲方办公楼大门厅每个工作日早上7：30-12：30；14：00-18：00（夏季为14：30-18：30）期间实行立岗管理，7：00-22：00必须有保安不间断巡逻，22：00-7：00每小时巡逻一次。 2、值班室监控管理：值班室、监控室实行24小时监控值班，做好值班记录；监控室杜绝非工作人员进入，保持24小时开通，并保持完整的监控记录，每天定期检查，保证仪器和设备安全。

3、交接班：保安和门卫严格按制度正规交接班，并有详细完整的交接班记录。

4、来访登记：对外来年辆及外来人员进行严格查验登记和引导，做好安全保卫防疫工作，严禁违禁物品进入院内，协助甲方做好信访维稳工作，发现可疑现象，迅速处置并报告；维护交通秩序，指挥车辆有序通行、停放，确保道路畅通，禁止无关车辆进入甲方场地。禁止无关人员(产品推销及收购废品等闲杂人员）进入，对携带大型物品出大门的需凭办公室文字通知才能放行，并登记备案。

5、非工作期间：严禁非工作期间非工作人员进入办公楼，对出入办公楼工作人员要登记备案；工作人员下班后关闭大门，对办公室门窗及楼道窗户关闭情况进行必要的安全检查，关闭各楼道内不必要的电灯。按时开启、关闭报警、照明、背景音乐及其他有关设施。

6、应急响应：接到火警、警情及突发性事件等紧急情况后3分钟内到达现场，并报局办公室与警方，协助采取有关措施。

7、工作纪律：保安员在工作期间要接受甲方的领导和监督，遵守甲方的有关规章制度和《保安人员纪律》。 三、其他

1、做好重大活动的安全警戒和秩序维护工作。

2、完成甲方交办的其他临时工作。

卫

生

保

洁

服

务

一、人员要求：

1、以中青年为主，政治可靠，身体健康，形象良好，责任心强并定期接受培训。 2、上岗时佩戴统一标志，按要求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3、文明礼貌，训练有素，言语规范。

二、服务要求：

（一）公共区域总要求：

1、室外场地达到“六无”（无沙土、无烟头、无纸屑、无垃圾、无杂草、无塑料袋。）室内场所做到“三保”（地板保洁、墙面天棚保光、门窗保亮）。

2、卫生间做到“四无”（无污垢、无臭味、无尘埃、无蛛网）、“五洁”（洗手台、拖把池、便池、小便器、地面墙壁等冲洗清洁）、“二净”（门板、玻璃擦拭干净）、“一到位（纸巾到位）”。

4、除“四害”工作按市里标准达标。

（二）具体要求：

1、室外公共场地

(1)每日上、下午各清扫一次公共场地地面、路面、绿化带，上午的清扫工作须在上班前完成，并随时保洁，要求无纸眉、果皮、烟头等垃圾，无乱堆乱放现象，及时清理路而油污、口香胶，及时清扫路面的积水、积雪。

(2)每周擦拭一次公共场地的标识牌、宣传栏、路灯及监控立杆、球架等，每月擦洗一次围墙、护栏，保持外观整洁，每月对室外不锈钢材质的物品抹一次保护油。

(3)每日对运动场所、休闲椅进行一次清扫保洁，并随时保沽，要求地面无纸屑、果皮、烟头、尘土等垃圾，椅子无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。

(4)制定外墙及玻璃清洗方案和预算，经甲方批准后组织实施，要求无污迹、无蜘蛛网，保持外观干净、整洁。

2、室内公共场所

(1)每天全面清洁1次领导办公室（如需要），在领导上班前完成。每天全面清洁会议室1次，同时根据会议需要随时清洁。要求会议室及办公桌椅、沙发、文件柜、各种设备设施干净无灰尘，表面光亮，室内无异味，无污迹，地面干净无灰尘、污渍。会议室、办公室天花板、顶灯、墙壁每月除尘一次。

(2)每天全面清洗卫生间2次，并随时保洁，要求卫生澡洁具、设备干净无污渍、表面光亮、镜面明亮、室内无异味、地面干爽、无污渍。

(3)每天全面清洁电梯1次，并更换地毯，要求电梯门、厢内四周不锈钢明亮、保持佥属光泽、无油污，门轨无污渍、无沙尘，地毯上无香口胶、纸屑、烟头等。

(4)每天上、下午各清扫1次传达室（大门）、门厅、走廊，上午的清扫工作须在上班前完成，并随时保沽，要求地面无杂物、污渍、灰尘，天花板、灯具、开关、把手、楼梯扶手光亮清洁，无污迹、无灰尘、无蜘蛛网，痰盂、垃圾桶干净整洁，无异味、无污渍、无损坏。灭花板、楼道灯具、墙壁每月除尘一次。

(5)每天对健身场所、老干活动室、读书阅览室、地下停车场清扫1次，要求地面无纸屑、果皮、烟头、尘土等垃圾，椅子无污迹、无灰尘、无蜘蛛网，天花板、灯具、墙壁每月除尘一次。

3、垃圾收集与处理

(1)每天及时清理室内外公共场地的垃圾桶，及时将垃圾桶内垃圾清运到垃圾站，做到日产日清，保持垃圾全部进桶，无垃圾外溢现象，垃圾桶壁干净、无污迹。 (2)每天负责将垃圾清运至政府指定垃圾站，垃圾清运费用纳入总费用包干。

三、其他：

1、工作纪律：保洁员在工作期间要接受甲方的领导和监督，遵守甲方的有关规章制度。

2、完成甲方交办的其他临时保洁工作。

绿

化

养

护

服

务

一、人员要求

1、有专业素质的技术人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2、上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3、文明礼貌，训练有素，言语规范。

二、服努要求：

l、草坪生长良好、整齐美观，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物，无践踏、无黄土裸露。 2、乔灌木完整，长势茂盛，四季常青，无枯枝死杈，无倾斜、倒枝。

3、花卉、苗木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，草坪和绿地应保持常年无积水； 5、做好病虫害防治，适时喷洒药物，及时灭治病虫害；

6、园林建筑、辅助设施和绿化宣传牌完好，整洁无损；花草盆景摆放位置得当，落实责任人进行修剪、养护，实行巡查制度，建档记录。

三、其他

1、按照甲方要求，承担办公室、会议室、门厅走廊等地方花卉摆放，按时更换，落实责任人进行养护。

2、承担甲方大型会议、活动及重大节日的花卉摆放工作及养护工作。

3、完成甲方交办的其他绿化工作。

设

施

设

备

管

理

服

务

一、人员要求：

1、有专业资质的技术人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2、上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3、文明礼貌，训练有素，言语规范。

4、工程技术人员必须持证上岗，严格执行安全生产各项规定，操作规范，确保安全。

二、服务要求：

（一）总服务要求：

1、保证水、电、气供应设备完好，正常使用。

2、确保24小时维修服务，日常维修在完成后做回访。

3、紧急维修确保在2小时内完成。

4、依据设备规定要求及操作规程检修并做好记录，定期对设施设备进行测试、检查、维护及保养，消除事故隐患。

5、维修服务工作做到主动、热情、周到。

6、在接到相关部门停电、停水、停气通知后，应按规定时问提前通知甲方并做好解释工作。

（二）用水管理：

1、保证正常供水排水。

2、建立节约用水方案，并组织实施到位。

3、做好供水设备的日常维护、保养、检修，对高压水泵每月检查一次以上，每季对水泵润滑点加油，每年一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次给排水水泵，及时排除隐患，保证供水正常，泉房整洁。

4、每年定期二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水质符合国家饮用水标准，并有卫生监督部门对供水的水质检验报告。

5、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并保持完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。

6、保证公共区域水管、水龙头的正常使用，无滴漏现象。

7、每年二次对污水系统全面维护保养，保证污水系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放畅通并符合要求。

8、每年清洗空调机空气滤网二次，如有破损立即更换。

（三）用电管理：

1、保证正常用电。

2、建立节约用电方案，并组织实施到位。

3、检查保养变配电设施和线路，及时排除隐患。

4、总配电房要安排专人管理，每天巡视1次，做好记录。每年进行1次保养，无积尘，无接头松动现象。

5、各分电箱、配电箱、配电柜及各办公室开关盒要求无积尘，接头无松动现象；每季清洁一次，主要用电线路的绝缘状况，每半年测试一次，确保绝缘良好。 6、公共照明、指示灯线路、开关要保证完好；路灯、楼道灯、各房间内的照明灯，亮灯率100%。景观灯、节日彩灯、大堂灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。 （四）用气管理：

l、保证正常用气。

2、建立节约用气方案，并组织实施到位。

3、督促、监督专业维保公司做好供气设备的日常维护、保养、检修到位，及时排除安全隐患。

（五）消防系统维护：

1、对各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行：消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压，如发现异常状况，雇请专业人员进行检修。

2、物管人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法，正确果断处理各种火险、火灾警情，及时采取救护措施并报警。

3、制订突发火灾应急方案，设置消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

4、严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。

（六）避雷设施维护：

l、定期进行保养测试。

2、督促、监督专业维保公司做好避雷设备的日常维护、保养、检修到位。

3、保证性能完好。

（七）电梯维护：

1、保证电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、通风、灯具、电话等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

（八）监视系统：

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

房

屋

养

护

服

务

一、人员要求：

1、有专业资质的技术人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2、上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3、文明礼貌，训练有素，言语规范。

二、服务要求：

1、对办公楼进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全；

2、定期检查房屋的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定，组织维修；

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；楼梯间墙面、地面无破损：外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；

4、门窗配件完好，开闭灵活并无异常声响；

5、雨、污水管道、房顶：保证畅通无堵，疏通每年不少于一次。

6、化粪池：保持通畅、无堵塞、无满溢，半年清掏一次。

7、窨井、窨沟、排水沟、集水井：管道通畅，无堵塞外溢现象。

8、场地、步道、路面、侧石、井盖等：道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失、无积水，路面井盖不影响车辆和行人通行。

9、围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

10、休闲椅、照明设施、监控设施、球场：每日一次对休闲椅、照明设施、监控设施、球场等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 11、健身设施等：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需要更换的除外）。

12、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

三、其他

1、房屋维修、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%，一般性维修不过夜

2、完成甲方交办的各类临时任务。

其

他

管

理

服

务

一、做好有关后勤服务保障工作

l、保障会议室各类会议的茶水；

2、做好重要节日和重大活动的灯化美化工作；

3、做好甲方安排的物品搬运工作。

二、做好健身场所、老干活动室、读书阅览室等管理工作

l、协助甲方制定管理规章制度：

2、按时开闭馆；

3、保护好各项设施设备，并做好安全管理工作。

三、负责报刊、信件及邮件的保管、分送工作

1、按时分发分送报纸、信件和邮件。

2、对挂号信、快递、包裹单要逐件登记并交收件人签收。

3、如遗失邮件包裹，照价赔偿。

人

员

配

备

要

求

1、根据招标文件要求合理配备各类服务人员，总人数不得少于19人。其中物管主管负责人由具有一定物业管理工作经验者担任，应保证所录用人员政治可靠、身体健康、无传染性疾病、无刑事违法犯罪记录，要求持证上岗的人员有上岗资格证。服务过程中，认真负责，言行规范，文明礼貌。

2、所有相关人员的配备如需获得相关主管部门认证的，均需配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装。

3、所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。

4、重要岗位人员必须由甲方考核、政治审查通过方可录用。

5、中标候选人必须在合同签订前提供所需持证上岗专业人员的有效职称证、消防证、技工证、上岗证等原件供招标人审核，如果中标候选人不能提供，则招标人有权废除中标候选人的中标资格。所有人员必须专职为本项目服务，不得兼职，中标后专业技术人员如需要更换，须及时上报招标人，经招标人同意认可后更换。

6、为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行宾馆礼仪的培训。除投标人对服务人员的培训外，需接受招标人对服务人员的相关培训。

7、招标人将对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核，如在培训、熟悉环境过程中发现其不能胜任的，招标人可要求更换，直至胜任为止。

管理服务应达到的各项指标

1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；

2、环境卫生、清洁率达99%；

3、智能化系统运行正常率100%；

4、临时维修、报修及时率100%，返修率小于1%；

5、服务有效投诉少于1%，处理率lO0%；;

6、满意率95%以上。

管理服务费用及财务管理要求

1、物业管理服务费用以签订的合同价为准，甲方按月拨付。

2、用于物业管理服务的操作实施时水电大、中件维修及更换零部件费用由招标人承担；物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、物业管理办公费（包括电话费、宽带费等）和服务中损坏物赔偿费等由服务方自行承担。

3、物业管理服务人员缺岗的，按其岗位平均每月人员开支的标准扣除服务费。扣除的费用用于其他顶岗人员的费用。

4、每月须以书面形式向甲方申报当月物业管理服务各项费用，供甲方审核。

5、服务方要制定财务预算，确保服务工作正常运行。

工作时间要求

门卫和巡逻保安实行每天24小时值班。保洁、工程部工作时间为甲方的正常上班时间，双休日和节假日保证值班人员。如遇抗台、抗震、突发事件等特殊情况，24小时到场服务。

其它要求

1、甲方提供物管人员办公室、保安值班室和服务所需仓库，其他办公用品（如电脑、文件柜等自身使用的办公用品）由乙方自行解决。

2、根据需要在适合的楼层配备洁具存放间，其它房间（如设备工具间、保洁仓库、保洁工作间、员工的更衣室、会议仓库、会议工作间）进场后视情况协调解决。

3、乙方所有工作人员的住宿和工作期间的就餐问题由乙方自行解决。

4、本物业项目要求承包人的员工在甲方院内不能使用大功率的电器（设备）用于生活用途，如热得快、电炒锅、电炉、电磁炉等；也不能使用煤气炉灶等私自做饭菜。

办公楼物业人员配备表

一、人员配备19人：

1.管理处主任兼保安队长1人；

2.保洁管理、内勤及会务服务1人；

3.水电管理维修人员1人；

4.大门、车辆指挥、来访接待（安保人员）6人班（3班）；

5.院内巡逻、安保3人（3班）；

6.保洁服务5人（院落公共区域1人，领导办公室楼层1人，餐厅老干活动室地下车库2层1人，另外6层2人）。

7.户外绿化维护人员2人