按采购人要求执行

一、采购项目名称：浏阳经济技术开发区管委会办公主楼、规划展示馆、政务大厅物业管理服务项目

二、物业管理范围

1、浏阳经开区管委会主楼一栋5层，面积6200㎡（康宁路9号）。以上范围的设施设备维修维护管理、保洁服务、安全保卫、会务服务等。

2、规划馆一栋3层，面积4000㎡（康平路105号）。以上范围的设施设备维修维护管理、保洁服务、安全保卫、讲解兼会务服务。

3、政务服务大厅一栋4层，面积9121㎡（紫星广场B14栋一至三层，五层）。以上范围的设施设备维修维护管理、保洁服务、安全保卫、会务服务。

4、管委会主楼停车场3500㎡、规划馆停车场3500㎡，以上范围的安全保卫。

三、物业管理内容

（一）公共设备设施的维护和维修管理

负责物业服务区域内水、电、弱电、消防系统、视听系统、电梯以及空调的日常运行、保养、维护、维修和申报等工作（不含专业维修保养合同确定的维护内容），维修配件由乙方申报，甲方负责购买。

（二）公共区域清洁卫生服务

负责物业服务区域内公共通道、楼梯、大厅、卫生间、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌及领导办公室、会议室等清洁工作。

（三）安全秩序管理服务

负责物业服务区域内门岗执勤、监控室值班、巡逻、公共秩序维护，做好“五防”（防火、防盗、防毒、防事故、防抢）安全预防措施，协助处理治安突发事件、群诉上访事件和做好消防管理工作。

（四）会务及接待服务

负责物业服务区域内的会务服务，音响设备开启及调试等，包括大小型会议、接待服务。

（五）特约服务

负责临时性的、突击性的需要乙方配合完成的任务。

（六）各物业服务项目要求

1、公共设备设施的维护和工程修缮管理

公共设施设备（消防、给排水、强弱电、网络通讯、门窗等）出现故障时能够随喊随到，设备随时处于正常的使用状态，确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%；做到24小时值班，保证每个工作日能够做到对相关的设备巡视一遍，并做好记录，重大安全责任事故（含治安、消防、水电、网络设备管理等方面）为零；重大设备设施故障责任事故为零。

2、公共区域清洁卫生服务，要求做到整体干净整洁

（1）办公楼外公共场所至少每天清扫两次，实施8小时工作时间内的保洁；

（2）楼内公共通道、楼梯、大厅、卫生间、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃无灰尘，大理石地面、墙面定期打蜡、打磨、清洗。

（3）每天定时收集垃圾，垃圾日产日清；

（4）雨水、污水井每半年清洗疏通一次，如发生堵塞应及时处理，确保下水道畅通；

（5）夏季每月灭蚊一次，每季度灭鼠、灭蟑一次；

（6）公共卫生间要求专人管理，洗手台面、地面无积水、无污渍，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具清洁干净；及时对卫生间清洁用品（如卫生纸、洗手液等）进行更换。

（7）公共区域垃圾桶定期清洗，保持干净、无污渍。

（8）领导办公室、会议室有专职人员进行卫生清理。

3、安全秩序管理服务：要求做到治安案件发生率0，火灾发生率0。

（1）区域内实行24小时值班制度，日夜巡逻；

（2）监控室必须24小时有专人值班。在工作时间内办公大楼大厅设专人对外来人员进行询查、登记。工作时间外，大门门卫要对进入大厦的外来人员进行询查登记。保安人员对办公大楼进行不定时巡查。上述监控场所无关人员不得入内，要保持室内整洁，严禁吸烟。

（3）停车场有专职保安岗位值班，指挥车辆进出停放，并负责车辆的安全。

（4）保安人员有明显标志、工作规范，遇有险情，在接到报警后立即到达现场处置。

（5）对消防设施设备的管理，确保施设备设运行正常，发现火情应立即处置。

（6）协助处理治安突发事件。

4、给排水系统设备运行管理

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常管理和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、维修、清洁；定期对排水管进行清通、清除污垢，保证室内外排水系统通畅，及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

5、供电系统设备管理

每天对供电范围内的电气设备巡视管理和重点检测，发现问题及时处理解决。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气管理制度。值班员必须持证上岗。建立24小时运行值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常检查，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

6、消防系统设备管理

（1）大楼内各种消防设施定期检查，确保无缺损，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活。

（2）定期开展消防培训，提高人防技能。

（3）订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

8、会务接待服务管理

（1）根据参会人数，按要求进行会场布置，配备好茶水、一次性纸巾等相关物品（会务所需消耗的茶叶、纸巾、会标、席卡、一次性口杯及其它用品，均由甲方提前提供给物业进行置放）并在会议召开前半小时，将会议室灯、门、空调、开水、话筒、音响设备等准备就绪。

（2）会议召开后，必须有足够的服务人员及技术人员在会场内，保证会场声像音控系统的正常运行，为参会人员提供必要的全程会议服务。

（3）对需要接待的来宾，必须按要求及时提供必要的全程接待服务和其它后勤保障；

9、特约服务管理

要求及时、高效地合同之外的临时性的、突击性的需要乙方配合的任务。

四、人员配备及相关要求

（一）人员配置最低标准

乙方工作人员配置最低标准29人。

具体配置见下表：

注：管委会停车场只需在正常工作时间内进行安保管理。

（二）其他要求

1、乙方工作人员基本福利要求

乙方需为员工购买社会保险，并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷，均由乙方承担。

2、乙方工作人员基本素质的要求

1、项目经理有大专以上文凭及物业管理经理上岗证，或在行政事业单位专职从事物业岗位10年以上，年龄40岁以下，有相关工作经验，具备较强的综合管理、组织、协调能力，有良好的敬业精神和服务意识；

2、工程技术类工作人员有相关上岗资格证，年龄在50岁以下，身体健康，动手能力强，有良好的服务意识；

3、保安员年龄40岁以下，相貌端正，品德良好、反应灵敏，无不良习惯，有良好的服务意识，熟悉保安服务、消防管理流程，具备处理日常突发事件的能力，具有一定的沟通协调能力，持有保安员证并经严格岗位培训合格后上岗，退役军人优先考虑；

4、保洁员要求年龄50岁以下，品德良好，身体健康，有良好的服务意识，熟悉各类清洁机械、清洁用品的使用，熟悉日常保洁规范；

5、会务人员要求：女性，形象气质佳，须有相关行政事业单位会务接待经验，年龄在40周岁以下；

6、物业管理人员的食、宿由乙方自行解决；

★7、在同等条件下甲方有权要求乙方优先聘用原任职核心岗位服务人员，并要求其薪资不低于现有薪资水平。核心岗位如下：项目经理：5700元/月、水电工：4800元/月、会务主管：4700元/月、保安队长：4500元/月，以上岗位薪资均不包含食宿费、服装费、社保费、福利费等费用。

五、其他要求

1、付款人：浏阳经开区管理委员会（通过国库集中支付）

2、付款方式：浏阳经济技术开发区管委会物业管理费用金额，每季度支付一次，下个季度20日前支付上季度的物业管理费用，并根据考核结果分值分为三个支付等次支付服务费： 70-80分、支付服务费90%，81-90分、支付服务费95%，91-100分、支付服务费100%。

3、物业服务综合考核细则（附件一）

为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

（1）物业管理考核将委托物业管理的工作划分为5个部分，合计分值为100分。

（2）对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）。采购人成立管理小组每季度考评一次，总分低于60分采购人有权解除合同。

（3）对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除。

（4）管理小组每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

附件一：物业服务综合考核细则

1、本项目按照《浏阳市财政局关于进一步规范政府采购合同签订及履约验收工作的通知》（浏财发【2014】32号）规定的验收程序申请验收。

2、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由乙方承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

3、项目验收不合格，由乙方返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给甲方造成的损失等费用由乙方承担。连续两次项目验收不合格的，甲方可终止合同，另行按规定选择其他供应商，由此带来的一切损失由乙方承担。

6.1甲方的权利与义务

(1)代表和维护产权人、使用人的合法权益，协助乙方做好物业管理工作；

(2)审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督遵守；

(3)依照本合同约定，按时支付物业管理费；

(4)甲方应为乙方物业办公用房；

(5)甲方有权对乙方的各项工作进行监督、处罚、检查和具体指导；

(6)甲方工作需要乙方配合，甲方有义务将具体事项、要求及时告知乙方，以便乙方工作安排、布置；

(7)乙方管理服务过程中遇到重大困难，甲方有协助的义务。

6.2乙方的权利与义务

(1)接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、检查和指导；

(2)制定物业管理的各项规章制度及岗位职责；

(3)有权按时从甲方支取物业管理费；

(4))乙方有权在不违背国家法律法规和本合同规定的前提下制定内部管理办法。规章制度、岗位职责；

(5)乙方自主聘用工作人员应遵守《劳动合同法》的相关规定，凡聘用人员发生的任何经济纠纷及安全责任事故。由乙方承担责任并负责处理；

(6)乙方有义务承担聘用员工的安全教育工作，确保其员工的人身安全。若乙方员工在工作期间发生意外事故(受伤、死亡等)，或造成甲方及甲方职员、第三方人身、财产损害的，由乙方承担-一切经济和法律责任，甲方原因造成的除外；

(7)乙方在服务过程中遇到甲方客观条件限制情况，有权对甲方提出合理要求成解决方案；

(8)乙方有义务接受甲方的检查监督、考核评价，承担违约责任及违约金；

(9)乙方有义务接受并落实甲方提出的合理要求及整改意见；

(10)乙方有义务对聘用员工进行岗前培训。明确其工作区域、职责及要求；

(11)乙方应严格按照国家有关法律法规管理员工，遵守甲方管理规定及有关规章制度，杜绝各种不良行为及各类事故的发生；

6.3甲、乙双方在采购和履行合同过程中所获悉的对方属于保密的内容，双方均有保密义务。

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