项目概况：

长沙市纪检监察案件查办服务中心为长沙市纪检监察机关留置场所，由长沙市纪检监察案件查办服务中心负责后勤保障工作。中心总占地面积为*****.12m?。公共区域均由物业管理，由物业管理的建筑总面积为*****.9m?，包括10号楼建筑面积2208.2m?，2号宿舍楼*****.8m?，2号留置楼8654.1m?，8、9号楼建筑面积8550.8m?；体育馆1799m?；由物业管理的地下室面积为*****m?。

1、楼栋具体情况

2号宿舍楼情况：2号宿舍楼共有客房348间，会议室7间，办公室18间，功能室包括1间健身房、1间瑜伽室、1间阅览室、2间乒乓球室、1间多媒体会议室。

2号留置楼情况：共有69间住房，85间办公室，其他房间16间。

8、9号楼情况：共186间住房，阅览室1间，健身房1间，会议室2间。

10号楼情况：办公室11间、物业用房3间、会议室1间、接待室1间、园区登记室1间、走读谈话室20间、分控室5间、对象登记室1间、公共卫生间1间。

配套设备设施有：配电间及照明系统，电梯，空调，热水、消防系统，水电气设施，弱电系统等。

本次物业服务外包包含以上区域的保洁、设备维护服务、前台接待、会议服务及案件查办服务中心安排的其他任务。

按甲方要求履行

1、保洁：

1）园区内外墙的清洗每年一次，大厅、过道大理石地面每年打磨清洗二次，清洗后确保无污渍，时间根据甲方的安排进行；

2）园内道路每天清扫二次以上，地面不得有垃圾及杂物，落叶根据掉落情况及时清扫，保证地面不积累落叶，地下车库每天进行一次清扫；

3）玻璃（含办公室）每周擦洗一次以上，保证清洁明亮；

4）各楼栋内的门、楼梯扶手及电梯每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘（疫情防控期间，电梯、楼梯扶手及门把手每天进行消毒，电梯按键每小时进行消毒）；

5）其他公共部位每天打扫，地板、窗台不得有污渍和灰尘，公共卫生间每天进行三次以上的清扫；

6）会议室每周一次计划卫生，会前会后进行打扫，要保持干净整洁；

7）灯具每年清洗不少于四次，根据卫生情况增加清洗次数，天花板上不得有蜘蛛网出现；

8）楼顶每周进行定期打扫，要保持干净整洁，不得有杂物；

9）楼栋客房空净房每日清洁一次，脏房清洁不超过8小时；

10）体育馆每天进行两次保洁，保证体育馆内干净整洁；

11）园区内办公室每天进行一次清洁，保持干净整洁；

12）流泥井及化粪池等的日常清理：每月检查一次，无堵塞外溢现象（疏通费用由物业公司负责），无异味，无蚊虫，定期杀虫消毒，无害处理；

13）垃圾分类及清运:按照《长沙市垃圾分类管理条例》，对园区内垃圾进行分类处理、分类投放；垃圾清扫、收集即时；楼内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站；（不含垃圾处理外运费）

14）保洁工具及设备每月清洁一次，每周养护一次；

15）办公区域在工作时间外完成清洁工作，其他生活区域在工作时间完成保洁工作。

16）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

2、前台接待及会议服务

1）负责开房及退房服务，根据人员身份完成一卡通权限设置，根据入住人员的合理需求提供相应服务；

2）负责外来人员接待与指引工作，对临时进入园区内办理相关事务的相关人员，由物业公司负责接待并带领至相应场所。

2）根据甲方的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室，完成会议过程服务工作；

4）涉密会议应根据参会人员情况及时间提前准备茶水及相关服务，会议过程中服务人员不得进入会场；

5）根据上级部门安排及甲方管理实际情况，完成甲方安排的其他任务；

3、设备的维护与维修：

1)水电的维护：水电要保证畅通，不得因维护不当造成停水停电；

2）消防设备和器材的完好率须达到100%，每月全检一次；

3）灯泡、灯管、门锁、水龙头、阀门开关等项目报修要求时必须在30分钟内派人到现场察看，小修不超过2个小时，大修不超过1天，如维修配件需急购维修不超过3天；

4）电梯每月定期通知维保单位进行维护保养，每日检查电梯运行状况；

5）配置不少于3名四十五岁以下具有国家认可的相关专业技能认证的维护人员（含强电、弱电专业人员）；

6）除急修外，日常维修必须见维修单操作，每日记维修台账；

7）对维保外包项目，每月按计划进行巡检并协助外包项目作好事前沟通，事后查验。

8）物业负责对食堂水电、照明、通风设施等的维修保养。

9）设备维护范围为长沙市纪检监察案件查办服务中心管理所有公共区域及楼栋区域。

4、绿化:

1）要求及时修剪、施肥、除杂草，绿化区的美观整齐，长势优良；无黄土裸露，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

2）及时补充肥料、补栽补种，确保草种、花种长势优良；

3）应配备专门的绿化维护人员，人数不低于2人；

4）建立植被台帐，每月盘点，对于枯树应及时处理并报甲方办公室核对台帐数量；

5）制定绿化养护计划，合理清晰。

5、物业档案资料收集、管理：自行提交方案。

七、设备维护具体要求：

（一）消防设施维护及管理要求：

建立消防管理措施及发生火灾处理预案。确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度、实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生率。定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

（二）房屋日常养护维修：

1、服务内容：房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙及屋面等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

1）地面：散水起沙、空鼓的修补。踢脚线块料面层松动、脱落修补；（不超过5平方米）

2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补；

3）顶棚：空鼓、开裂、气泡、翘边的修补；

4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损油漆剥落的修理。

2、服务标准：确保房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（三）给排水系统设备运行维护：

1、服务范围：整个物业管理范围内给排水系统；

2、服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外给排水管等正常运行使用进行日常养护维修，具体如下：

1）给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理；

2）截门、控制阀、水嘴的失效、损坏的修理更换；

3）卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换，给水系统故障急修；

4）加压水泵、电机的维保、刷漆、保养运行状况测试。绝缘阻值应大于0.5MΩ；

5）排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查井的定期清掏；

6）消防水泵、生活水泵每月启动两次，报警系统、联动系统、烟感器、温感器的保养、测试等。

3、服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（四）供电系统设备管理维护：

1、服务范围：整个物业管理范围内供电系统；

2、服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下：

1）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决；

2）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护期、接线段子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录；

3）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确；

4）对失效、损坏的照明系统及时更换；

5）避雷系统每年遥测一次；

6）低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、损坏更换；

3、服务标准：对供电范围内的电器设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%，加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（五）空调系统运行维护：

1、服务内容：设备的定期保洁，日常监控；

2、服务标准：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

（六）电梯运行维护：

1、电梯情况： 共11台电梯，其中4台已经过保，7台在质保期内。

2、服务内容：物业管理包括电梯运行管理和设备进行日常养护维修，具体如下：

1）运行状况的检测、调试；

2）轿厢照明检测、调试、更换。安全开关，报警系统接触良好、有效；

3）减速箱、电机、发电机组工作正常，无异响，工作温度符合标准；

4）制运器间隙均匀，制动灵活可靠；

5）控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测；

6）选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试；

7）导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正；

8）机房、井道、轿顶、地坑干净整洁、无油污、无积水，检查清理；

9）各部位绝缘阻值大雨0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

3、服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到保修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障；

4、其它约定：

1）电梯由专业人员维修保养，电梯维修、保养人员须持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全有效；

2）投标人负责按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》，每年进行一次检修调整（中、小修），确保电梯处于良好的运行状态；

3）物业管理公司负责办理电梯安全年检手续（办理手续费用由案服中心负责，物业公司负责实施）。每年进行一次负荷调校试验。确保轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好；

4）建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档；

5）及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。

将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚；

1）对物业管理工作的考核、评分采取百分制，每个月进行一次，每1分对应本月应付物管费的一个百分点；

2）对未按要求着装等不符合要求的情况每次扣除1分，对信件丢失、发生偷盗事件等差错事故根据后果的严重性扣除2-5分，对物业管理的投诉，经调查属实的，酌情扣除1-2分；

3）对于办公人员的满意率测评结果进入对物业管理工作的考评，每低于90% 一个百分点扣一分；

4）每个季度进行一次物业管理满意度调查，满意度在95%以上的全额支付物管费。低于95%的，以95%为基数，每差一个百分点扣除本季应付物管费的一个百分点；

5）物业管理人员本身原因造成财产的直接损失，由物业管理公司全额赔付。

6、对物业管理公司的违纪处罚：处罚标准按照招标文件及投标承诺有关条款处理；

7、对物业管理公司安全的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全事故，因物业公司管理不善或工作人员失误造成的损失由物业公司承担全部责任；

8、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担；

9、物业管理公司无自行对外收费的权力；

10、物业管理公司无权安排和处理属甲方所有的物业设施（包括办公室、会议室、住房等）的使用和租借调剂等事务（经甲方同意乙方自用的部分除外）；

11、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：由物业工作人员负责报刊、邮件和信函的收发工作，确保无丢失、损坏；物业公司可根据自身的需要订报刊、杂志，费用自理；

12、房屋、道路的维护与维修：正常免费维保范围以内的项目，由维保单位负责材料和施工，物业管理公司负责随工监理，随工监理费用由物业公司承担，工料费用由维保单位根据维保合同承担；免费维保范围以外的项目，单次单项在200元（含）以下，由物业公司负责，确保48小时内及时修复率100%；维修费用超出200元的，由物业公司向甲方进行申报核实后进行，维修费用由甲方负责，物业公司负责组织实施；

免费维保范围以外的大修或改造项目由业主单位实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用、工料费用由甲方承担。房屋正常免费维保范围由甲方提供。

13、设施设备的维护与维修：供电设备、给排水系统、中央空调、消防设备、电器设备、灯管洁具、门窗五金、锁具等，小修单项单件费用在200元（含）以下的，由物业公司负责；中大型维修，费用超出200元部分，由甲方负责，物业公司负责组织实施；

14、园内绿植日常修剪、施肥、防虫害、季花培育、草籽撒播由物业公司负责组织实施，单项费用200元以内物资由物业公司承担，超出200元部分，由采购人负责（如肥料、花种、大型清扫设备及操作工具）；

15、园内车辆刮擦、损坏，由当事人双方自行处理，由物业负责协助处理；园内车辆被盗，根据事故现场，因物业公司管理不善导致应移交司法机关处理；

16、园内公共能耗由甲方负责；

17、合同、招标文件约定由甲方负责费用的项目，采用先申报同意后实施，费用必须经由采购人相关管理部门认可后放可列支，进行核报核销；

18、物业公司应向采购人每半年公布一次物业管理费收支情况（费用收支汇兑表），确保利润率不超过10%，保证服务质量；

19、物业公司按月上报各项工作及操作记录（外调维修单位联系电话、各项设备维修记录、运行记录、备件供应商电话等）以及为服务范围专属和投标承诺报价内制作、购置、赠予的有形及无形的成果归属甲方，按甲方的要求时间予以移交；

20、履行保证金数额及要求：签订合同时交纳合同总金额的5%作为履约保证金。合同到期合同约定的事项按时、按质、按量完成，一次性退还，不支付利息；

21、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》；

22、设施设备的维护与维修：供电设备、给排水系统、中央空调、消防设备、电器设备、灯管洁具、门窗五金、锁具、家具、墙面、地面等，小型维修由物业公司负责施工；中大型维修，在合同维保期内要求施工单位维修，室内维修所需零配件超过200元的由甲方负责；

23、客房内所需易耗物资（如纸巾、洗漱用品、茶叶、垃圾袋等），由采购单位负责采买发放；客房内所需操作工作与操作设备设施（如抽洗机、风干机、抛光机、消毒柜、布草车、消防器材等）由采购单位负责采买发放或由采购单位一次性支付乙方前期开办费，由乙方负责采购。

24、客房内布草（床上用品）、窗帘、布艺沙发清洗由采购单位负责外送清洗，由物业公司负责更换、收集、清点、检查、修边、报损标记、建立台帐、干净布草配入房间；报废布草由物业公司交由采购单位登记入册，二次发放用于客房清洁；客房内夏季每周至少一次四害消杀，冬季每月至少一次四害消杀，由采购单位发放物料，由物业公司负责施工；

25、每季木制地板封蜡一次，每季室内石材护理一次由采购单位请专业技工进行维护，所需工具由采购单位配置；

26、客房内各岗位运营报表及操作日志，统一版式印刷，由采购单位负责。物业公司负责提供表格模版；

27、客房内办公设备文具含（电脑、办公用品等）由甲方负责；

28、必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及公用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）与楼内客房使用易耗品费用由甲方提供并承担费用。

29、桶装水费用由案服中心承担，桶装水配送衔接工作园区内饮用水加热、配送均由物业公司负责。

(一)甲方的权利和义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。3、审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、决算报告等。抽查物业管理经费的使用情况。4、对乙方的物业管理实施监督检查，每年进行4次全面的考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。5、负责对物业设施、设备讲行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案(工程建设竣工资料)等，并在乙方管理期满时予以收回。6、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

(二)乙方的权利和义务1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。3、接受物业行政主管部门和甲方的监督、指导4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。5、拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，每半年向甲方上报财务开支情况并作出说明。6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能。如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。7、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。8、其品工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要类。员工证件应齐全，包括身份证，务工证，计划生育证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排。9、在合同执行期间，乙方员工工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害。由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

10.本合同终止时，已方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档资、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核，向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11、有权按时从甲方处支取物业管理费。

1、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无法彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

1、如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。2、委托管理楼宇内的设施，每年被盗率不得超过1‰件，超过此比率的，由乙方全额赔偿。委托管理区域内发生人身伤害事故，按照物业管理有关的法律、法规、文件规定，乙方承担相应的管理责任。3、乙方人员必须严格遵守操作规程，如因违反操作规程而造成甲方财物损失的，乙方应付全部赔偿责任。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。4、由于不可抗拒因素造成合同要是发生变化等，双方无条件自然终止合同。