依据采购文件（含补充、修改文件）和乙方的投标文件（含澄清、补充文件），乙方向甲方提供物业管理服务。

乙方的管理服务必须按IS*****质量体系标准，使本合同规定的管理服务达到下列质量要求：

（一）卫生保洁要求

日常保洁范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作，外墙清洗(一年一次)、雨水井、污水井的清掏。

服务标准：

(1)屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；

(*)门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

(3)楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

(4)公共地面每天打扫地板、扫脚；窗台不得有污渍和灰尘；

(5)楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

(6)道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

(7)及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

(8)公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

(9)遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

(10)垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。(不含垃圾外运)

(11)公共卫生间的保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具(如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓、洗手液、纸巾等)由业主单位提供并承担费用。

(1*)公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（二）绿化养护要求

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

*>(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

*>(*)定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%,草坪纯度95%。

（三）安全保卫要求

服务范围：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

服务标准：

(1)建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、电视监控室及强弱电值班室*4小时值班；

(*)严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；

(3)维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

(4)做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

(5)严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；

(6)按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

(7)建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行*4小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（四）设备、设施维保要求，

(1)给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%,故障排除不过夜，做好节约用水工作。

(*)供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘良好、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立*4小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%;加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

(3)消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

(4)电梯维护要求(按照国家标准执行，维保工作由甲方负责，物业公司负责日常运行管理)

服务内容：运行状况的监测、机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水,检查清理。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；监督维保单位严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程、电梯准用证、年检合格证完备，监督定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，应及时通知业主单位和维保单位人员及时到达现场抢修，排除故障。

(5)空调系统运行维护

主要设备：中央空调(售后服务由空调厂家提供物业公司负责衔接，维保工作由甲方负责，物业公司负责日常运行管理)。

服务内容：协助维保单位设备的定期维护与保洁，日常监控，空调水处理，制定并严格执行空调使用。

服务标准：监督维保单位定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

(6)房屋建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管道、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(7)房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱棒、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

（8）会议系统的维护

服务内容：对会议音箱、话筒、功放等设备的维护与检修。

服务标准：定期对公共会议室的会议设备进行检查，并做好检查记录。如有问题应及时处理。保证各种会议能够正常进行。

（五）会务服务

根据要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室，会议中的服务工作，会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁。

由甲方组织专家和有关人员按合同对乙方的管理服务工作质量进行考核。

一、甲方权利义务

（一）代表和维护产权人、物业使用人的合法权益。

（二）制定办公楼有关管理规定并监督物业使用者和乙方遵照执行。

（三）审定乙方制定的物业管理方案和管理制度。

（四）检查、监督乙方管理工作的实施及相关制度的执行情况，针对乙方未达标的情况提出整改要求。

（五）交涉和处理因房屋、设备、设施未达验收标准而发生的返修事项及其相关费用支付问题。

（六）在地上或地下车库向乙方提供物管面积3%的管理用房（最低不少于80平方米，按办公标准装修），交乙方无偿使用（通讯费、办公用品费由乙方自行负责）。该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方。

（七）负责收集、整理物业管理所需全部图纸及相关档案、资料，尽快移交乙方使用。（八）负责与公共卫生服务中心工程建设部门衔接，协调处理本合同生效后发生的工程质量问题、管理遗留问题以及后续工程有关事宜，协调承建商与设备供应商对建筑物和设备、设施的保修维修。

（九）协助乙方做好有关物业管理的宣传、教育和文化活动等工作。

（十）政策、法规规定由甲方承担的其他责任。

（十一）按约及时向乙方支付物业管理服务费用。

二、乙方权利义务

（一）乙方有权依照本合同约定收取物业管理费。

（二）依照法律法规和合同的约定，制定物业管理方案和管理制度。

（三）对物业使用人或外来人员违反法规、规章及损坏物业的行为，提请有关部门或依照本合同有关规定实施处罚。

（四）可选聘专营公司承担本物业的某些专项管理业务，但不得将本物业管理责任转让给第三方。

（五）负责编制房屋、养护计划和协助甲方委托的专业公司编制大、中修方案，交甲方审定，由甲方负责实施。

（六）本项目物业服务公司在岳麓区依法纳税。

（七）告知并监督物业使用人遵守物业使用有关规定，当物业使用人裝修物业时，在甲方的授权范围内，书面约定并告知其限制条件并监督。

（八）未经甲方同意并报有关部门批准，不得擅自占用改变物业公用设施的使用功能。如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后，报有关部门批准，方可实施。

（九）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部乙方用房及物业管理的全部档案资料，并保证全部移交物的完好（自然损耗除外），且不得收取任何费用。

（十）依据《劳动法》规定，乙方员工工资符合城镇职工最低工资标准要求，并按照国家相关部门现行标准变动。乙方需为员工办理政策性劳动、养老、医疗、工伤等社会保险，其费用由物业管理公司自行承担，如物业出现有关劳动纠纷事宜，甲方概不负责。

（十一）政策、法规规定由乙方承担的其他责任。

三、其他约定事项：

（一）物业管理的范围

本合同所约定的物业服务范围为：岳麓区公共卫生中心规划用地红线范围内，需在物业管理范围外新增服务内容的由双方另行协商确定。

（二）维修资金

（1）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修，保修期满后，小中修单次维修金额在300元以下的由物业公司负责，超过以上标准由甲方负责。

（*）重大维修养护项目和房屋共用部位的维修养护由乙方制定预算报请甲方批准后，方可实施，维修养护费用由甲方承担。若因甲方未及时审批致使维修项目实施迟滞导致损失的，由甲方负责，乙方无须对此承担任何责任且不得因此影响乙方的考核。

（三）乙方员工宿舍及食堂

甲方不为乙方提供员工食宿，食宿费用由乙方自理。

（四）设备的维护与维修

物业公司负责公共区域的设施设备维修保养工作，消防设施、水泵等设备的维护与维修。

（五）公用水电费

公用水电费由甲方承担费用。

（六）收发、登记

文件、报刊的订阅和收发由物业管理公司安排人员负责，并按收件人分检，然后分别投入相应的报箱内。

（七）对物业管理公司的违纪处罚：因物业管理公司责任造成财产损失、丢失，物业管理公司负责全部赔偿。

（八）物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，其费用由物业管理公司自行承担。

（九）对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录。

（一）甲方无正当理由未能按本合同的约定及时支付物业管理费用的，逾期每天按应付款的万分之五交纳违约金。乙方在报请甲方支付维修、维护等费用中明显不合理的，经甲方书面指出而不予纠正的，甲方有权在支付当月物业管理服务费用时扣除不合理开支。

（二）乙方未达到承诺指标，在不终止本合同的情况下，甲方按《岳麓区机关大院物业管理考核办法》执行。

（三）经考核，乙方未能完成约定的管理目标，或因乙方违反本合同的约定，管理服务严重未达到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权解除合同（但因物业固有缺陷致使乙方无法达到约定管理目标的除外）。在乙方收到甲方发出的违约通知后10天内，乙方仍未纠正其下述任何一种违约行为，甲方可向乙方发出解除合同通知，由此带来的一切损失由乙方承担：

（1）乙方未能在合同规定的期限内及时进场；

（*）乙方提供的服务质量严重不符合合同规定，且未及时纠正或改进的；

（3）乙方未能履行合同项下的任何其它义务，形成乙方根本违约的。

（四）甲乙任何一方无正当理由提前终止合同，违约方应向守约方支付总额为人民币*****元的违约金；给守约方造成经济损失超过违约金的，对超额部分也应给予相应的补偿。

（五）乙方根据办公楼设施设备安全运行状况提出的维修计划，经确认合理的，如因甲方原因无法及时实施而造成损失的，责任由甲方负责；如因乙方管理不到位，未及时向甲方书面申报而造成损失的，责任由乙方承担。

（一）甲方需要的物业服务要求应由所属专门机构或甲方的代表人向乙方书面提出；任何一方的法定代表人变动应及时通知对方。

（二）本项目的管理目标应按五级物业管理标准，并根据岳麓区公共卫生服务中心的特点进行管理。

（三）本合同期满后，乙方达到管理目标且使用人满意率达到90%以上，在同等条件下，乙方可优先获得续约权。

（四）本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，补充协议与本合同存在冲突的以补充协议约定为准。

（五）本合同及附件和补充协议中的未规定事宜，均按照中华人民共和国有关法律、法规执行。

（六）合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力，若本合同附件与合同正文就同一事项约定存在冲突的，以合同正文约定为准。

（七）本合同执行期间，如遇不可抗拒因素致使其无法履行时，均不视为违约行为，双方应按有关法律规定及时协商处理。

（八）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请有关部门进行调解，协商不成的，双方同意提交物业所在地人民法院诉讼解决。

（九）本合同一式捌份，甲方肆份，乙方肆份。

（十）甲乙双方同意合同签章处地址岳书面文件送达地址，任何一方变更以上内容，应当及时以书面形式通知另一方，否则对方或行政司法部门按签章处地址寄送文件，邮寄第15天即视为已送达，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。