（1）项目概述

长沙经开区星沙区块链产业园及院士专家楼物业委托服务项目位于星沙天华路260号（原长沙县财政局），建筑面积为*****㎡。有1栋7层区块链产业园办公楼、1栋5层院士专家楼、1栋3层综合楼、1栋配电房等。

（2）物业服务内容

1、建筑本体、设施设备、园林绿化、道路停车、用水用电等日常管理、维护；

2、园区的安全保卫、秩序维护；

3、各类会务、活动的接待、茶水、会务布置、客房管理与服务、卫生保洁、餐饮服务；

4、办公室、客房等设备维护；

5、公共设施设备维护、食堂卫生、清污排污；

6、停车坪、绿化带、道路、厕所等公共区域管理；

物业管理服务期限为一年。

物业管理服务费:*******.60/年（大写：人民币壹佰贰拾捌万玖仟伍佰捌拾元陆角）。甲方分四个季度支付，每季度第一个月10日前根据考核评定结果支付上季度费用，每季度应付******.15元。

5.2.1分类服务及要求

（一）管理要求

1.管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

2.严格按照物业管理合同进行物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。

3.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，所有制度进行上墙公示。

4.所有管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。

（二）卫生保洁

1.服务范围：物业管理范围内区域（含绿化带白色垃圾清理）。

2.服务内容：各部门办公区域、走廊、天台、护栏、楼梯、公共卫生间、贵宾室、会议室、接待室、客房以及其它公共活动场所（含停车场）的日常卫生清洁；部分场所的地毯保洁、地板卫生；垃圾清运、绿化带白色垃圾清理；防“四害”等。

3.服务要求：

(1)保洁服务周到，工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

(2)责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

(3)垃圾收集及清运。垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域（须保证不违反城市管理相关规定）。

(4)清洁用具、用品（如铁锹、扫帚、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）及日耗品由乙方购置并承担费用。

(5)玻璃、窗户以及窗帘每季度要清洗一次或更换、部分地毯每年夏季清洗一次。

(6)如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面的积雪。

4.保洁服务标准（不含外墙清洗、化粪池清理，含绿化带白色垃圾清理）

5.人员条件:

(1)品行优良、身体健康，形象好。

(2)身高：男1.60米以上，女1.50米以上。

(3)年龄：45岁以下。

（三）前台服务及接待

1.服务范围：物业管理范围内的区域。

2.服务内容：前台服务；会议接待服务，日常人员来访接待服务；食堂客餐餐饮接待服务。

3.服务要求：着正装上岗，佩戴企业、工种标识，要礼貌用语，面带微笑。

4.人员条件:

(1)性别：女性

(2)品行优良、身体健康，形象好,普通话标准。

(3)身高： 1.62米以上。

(4)年龄：30岁以下。

（四）会务接待

1、服务园区各类会务和接待任务。要求服务人员有良好的服务意识，仪表整洁，讲礼貌，有素养。服务人员须经过正规的专业培训，熟悉会务和贵宾的基本接待礼仪，具有酒店管理者优先。各类服务行为必须按照礼仪规范，动作标准、整齐。服务人员必须在每场次培训班、会务、接待前检查茶杯等各类接待用品是否有污迹、破损，确保接待用的各类用品干净、完好、整齐。并按时向主管领导提报更换物品数量、领取并更换不合格接待用品。

2、人员条件:

(1)性别：女性

(2)品行优良、身体健康、形象好，普通话标准。

(3)身高： 1.62米以上。

(4)年龄：30岁以下

（五）接待与管理

1.院士专家楼客房区和前接待服务、保洁与管理；楼内的设备设施的日常运行与管理。要做好每轮培训班以及节假日临时突击接待前客房的各项准备工作，服务达三星级酒店标准。确保客户满意率达85%以上。检查是否已断电、关水，注意节约用水用电，杜绝长明灯、长流水的现象。

2. 人员条件:

(1)性别：女性

(2)品行优良、身体健康、形象好会讲普通话；

(3)身高： 1.58米以上；

(4)年龄：前台服务员35岁以下。

（六）安全保卫

1.服务范围：物业管理范围内的区域。

2.服务内容：做好物业服务范围内人员、财务保护和防火防盗；对来访人员进行登记，保存记录本一年以上；负责防盗、防火报警监控设备运行管理；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责机动车和非机动车停放管理等。

3.服务要求：公司有严格的安保制度；确保物业管理区域安全和正常的工作秩序；在园区出入口设传达室，对来访人员、车辆进行检查登记，保存记录本一年以上；防盗、防火报警监控设备运行管理；门卫守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其他突发事件处理等；道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。须建立大门及区块链产业园办公楼、院士专家楼、家属宿舍、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度和值班制度并认真落实，确保管理区内安全和正常的工作秩序；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入园区；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。大型会务时，需疏导交通，确保进校路面畅通，车辆有序划一停放。大门、监控室需24小时保安值班。门卫在工作日上下班集中时间（早8：00－9：30，晚16：30-18：00）必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及各级领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼。安全监控的记录须有24小时值班记录并存档，大门门岗、大堂白班保安年龄须在45岁以下，身高1.68米以上，服务人数不少于2人。

（七）消防、监控系统

1.服务范围消防系统、消防器材、监控系统。负责消防、监控控制设备的正常运转；整个消防系统（控制系统、消防泵房、稳压泵房、喷淋、消防管网、末端设备设施等）、监控系统的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等。消防人员需经过专业培训并取得相关培训合格证书。消防用蓄水池，每周巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞管道，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。消防、监控服务人数至少2人（白、晚班各1人），且须配备1名具有相关证件的技术人员，负责对整个监控系统进行必要的日常维护。如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转，而造成人员伤亡和巨大经济损失，乙方须承担全部法律和经济责任。

2. 具体工作标准

3.安全监控的记录及要求：

(1)值班记录要求：24小时值班，每班有记录。定期检查，保留存档，文字记录存档一年，监控记录存档3个月以上。

(2)正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

6.保安人员素质要求：

(1)优先安排退伍军人或保安专业学校毕业人员上岗；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康；本地人员出具户籍证明，外地人员须持有本地居住证。

(2)具备保安培训合格证或退伍证。

(3)身高：男1.65米以上，女1.60米以上。

(4)年龄：45岁以下。

（八）水电及房屋日常养护维修

1.服务范围：物业管理范围内的区域。

2.服务内容：水电设施、建筑物地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及外墙等的日常养护维修，修复小损小坏（单项200元内）；给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，故障急修、卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。

3. 房屋建筑本体及公共场地服务工作标准

5.电梯服务工作标准

6.人员条件:

(1)品行优良、身体健康，形象好。

(2)身高：男1.60米以上。

(3)年龄：55岁以下。

（九）便民服务

1.报刊信件收发。

2.代收房租。

3.代寄、代领邮件、包裹。

4.协助大型活动组织。

5.协助临时指派任务。

（十）其它服务

1、白蚁防治：乙方应与长沙县白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由乙方报甲方审核后支付。

2、办公家具：包括办公所用桌、椅、书柜、床具等家具；乙方应对所有家具物品进行清理登记，建立家具管理档案；无需更换配件的小修小补做到修复及时，修复率达到95%以上；需要更换配件以及无法修复的，归类存放并做好登记，协助学校联系厂家，做好成批修复工作。

3、易耗品：甲方交由乙方进行管理使用的日用损耗品，如热水瓶胆、灯具、茶杯（盖）、宾馆类耗品等物品，乙方应加强管理，节约使用，如因管理不当导致非正常损耗，此部分损耗的费用由乙方承担。

4、设备的维护与维修：乙方负责中央空调、电梯、消防设施、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换办公家具和其他200元以下的单次维护费用、单项配件费用。公用设备的年检费用不包含在物管费用中，由甲方负责。

5、设施设备油漆：包括园区木质景观（含铁件）、运动场地（含运动设备、护栏等），每年除锈刷防护油漆一次。

6、花卉购置养护：乙方负责会议室、领导办公室、重大活动时的花木配置方案、摆放、养护，采购由甲方负责。

7、乙方在保障本项目所产生和所需损耗的工具、保洁易耗品（如铁锹、扫帚、垃圾清运车、消毒器、去污剂、垃圾袋等），各项维护、维修、养护活动需要的配件、耗材等，及各保修期内维修、专业类维保等，由乙方向招标主管科室提报，招标主管科室按制度采购、储备，发放给乙方维修或联系厂家或联系其他专业类公司维保。

（十一）其他服务要求

1.设立12小时客户服务体系，公布物业服务电话，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它维修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。每年至少2次顾客意见调查，满意率95%以上。

2.能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。

3.物业服务目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率90%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护甲方良好的窗口形象。

4.对乙方“三防”的要求：乙方应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；

5.乙方按法律和政策规定给员工购买必要的社会保险，其费用由乙方承担；

6.乙方员工须统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由乙方承担。

7.乙方无权对外收费。如自行收费，一经发现，处以自行收费金额两倍以上五倍以下的罚款；造成恶劣社会影响的，将解除合同并追究相应的法律责任。

5.2.2人员配备

（一）人员配备表及架构

1.总服务人数：不少于26人。

2.建议配备人员架构：

(1)项目经理：负责全面协调物业区域内的全面事务。

(2)项目客服主管：负责办公楼、综合楼的物业服务项目。

(3)前台服务及客房服务：管理两栋楼接待与服务区域日常接待。

(4)安保人员：负责办公楼的车辆出入，外来人员排查，防火防盗等安全保卫工作。负责整个办公区域现场安全保卫工作。要求工作时间每天8:00-10:00,16:00-18:00门卫有形象岗站岗执勤。

(5)保洁人员：负责对办公楼区域及综合办公区域的全面保洁。

(6)园林绿化：对物业服务区域内的所有绿化进行维护。

(7)水电及房屋维修：对物业服务区域内的水电设施设备的维修维护工作。

（二）相关要求和说明

1.乙方须提供所有服务人员基本情况，包括简历、户口所在地出具的无犯罪前科记录证明、相关证件证明，工资待遇发放情况等，给甲方备案。人员变化时，及时提供相关资料给甲方。

2.物业人员食宿安排：甲方提供必要的物业用房、伙食由乙方承担。

验收标准和方法

1、本项目参照《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）文件的相关规定及甲方要求进行验收。

2、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由乙方承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

一、甲方权利义务

1、检查、监督乙方管理服务工作的实施情况;乙方有下列行为，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相应损失;

(1)乙方经甲方考核评定连续两个月不能达到合同约定要求;

(2)乙方或乙方聘用人员给甲方造成重大经济损失(5000元以上）或人员伤亡;

(3）乙方或乙方工作人员扰乱正常工作秩序;

(4)乙方或乙方工作人员置用甲方名义造成甲方名誉和财产受损;

(5）乙方或乙方工作人员未能积极配合甲方或甲方管理部门的工作，影响或妨碍甲方办公秩序;

(6)乙方在提供服务过程中，违反法律法规或未按要求提供服务及其他违反合同约定行为的。

2、甲方应指定一名管理人员进行双方之间的协调工作;

3、甲方应向乙方移交有关物业管理服务的资料;

4、甲方应依约足额向乙方支付管理服务费用;

5、甲方向乙方无偿提供必要的物业管理用房，并承担物业管理用房的水电费用,但乙方应注意节约;

6、甲方应承担垃圾的处理费用和生活垃圾的清运工作，垃圾收集由乙方负责。

7、甲方每月定期对该物业管理进行考核、如未达到招标文件和合同协议中要求的服务质量、标准的，又限期不做更正的，甲方按合同要求扣除当月物业管理服务费用的10%，连续三次不合格或全年累计四次不合格，直接终止委托管理服务合同并扣除全部履约保证金。如经甲方当月考核不合格的,甲方按照当月费用的90%支付乙方。

8、甲方不定期督查检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况和人员到岗情况，并按管理人员 500元/人·次、工作人员200元/人·次进行缺岗罚款;每月内三次集中督查中均发现有未在岗人员，当月考核可视为不合格。

二、乙方权利义务

1、根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本项目物业区域内提供管理服务;

2、有权要求甲方配合乙方的管理服务行为;

3、向甲方收取物业管理服务费:

4、对违反物业管理制度和法规的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、提请有关部门处理等措施;

5、乙方物业人员应做到服从甲方管理，自觉遵守劳动纪律和甲方的各项规章制度，认真做好各项物业管理服务工作;

6、乙方每三个月向甲方报告物业管理服务实施情况;

7、乙方应做到为所有服务于甲方的在职员工依法签订劳动合同，按时发放职工工资及各项福利，依法安排工作时间;

8、乙方在日常工作中应做到节能降耗，爱护甲方的设施设备，因不当行为造成设施设备损坏的应负责;

9、乙方物业服务人员在工作中发生工伤事故和安全问题，由乙方负责全部赔偿;

10、乙方应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露甲方（业主单位)的有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

l1、乙方或其物业服务人员在为甲方提供物业服务的过程中，因过错造成第三人财产损失或人身伤害的，乙方应承担全部责任;

12、本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作,移交甲方提供的管理用房和物业管理服务的资料;

1、因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决且严重违约的,乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。

2、乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违反约定的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的乙方应给予甲方经济赔偿。

3、在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，不承担责任。

本合同未尽事宜甲乙双方另行协商解决。