服务类

名称：宿城一中物业服务采购项目

服务范围：(一)情况概述

宿城一中位于宿州政务新区，占地 300 余亩，建筑面积约12 万平方米。在校学生 6000 余人，拥有 6 幢教学楼、7幢学生公寓、3 幢教师值班公寓、图书馆、电教中心、行政办公楼等教学及生活配套设施。拟招物业服务项目为：全校公共秩序维护、公共环境卫生保洁、学生公寓管理、公共设施设备维护(含水、电、门窗等设施维修)，原老校区南、北两个家属院区的门卫管理、卫生保洁，新校区及老校家属区的垃圾清运等。

服务要求：(二)采购需求：

按 ISO9001：2000 质量管理体系运作，执行国家二级以上 (含二级)行业物业管理标准，为全校师生提供高质量高标准的服务。

物业管理工作人员应统一服装，衣着整洁，不按规范要求着装，每发现 1 人次，扣物业管理费 100 元。工作规范，作风严谨，对待师生态度谦恭，严禁与师生发生冲突，如遇难以解决的问题由校方管理部门协调处理。

1、公共区域秩序维护员工作

(1)物业管理秩序维护员熟悉辖区情况，工作记录详实， 各项管理措施落实到位。各楼内严防闲杂人员进入，学生公寓内实行日常来客登记制度，防止无关人员进入公寓及办公区域；禁止非因公异性进入楼内；配合学生管理部门执行学生晚归登记制度；

(2)实行 24 小时值班制度，每 2-3 小时巡逻一次。明确秩序维护员职责，做好区域内各项安全防范工作；

(3)强化门卫职责，严格执行学校门禁凭证出入规定。

(4)积极配合公安机关搞好治安、消防管理。

(5)下班后发现未锁门现象要及时通知相关人员或代为上 锁；每违反一项，一次扣除物业管理费 50—100 元，引起严重后果者加重处理。

2、公共环境日常保洁

(1)公共区域：楼宇内楼梯梯通道、台阶、大厅每日清扫 1 次，根据实际情况，不间断保洁；天花板、灯具、玻璃窗内侧每月保洁 1 次，楼梯扶手每周循环保洁 1 次。楼梯台阶、地面、踢脚线及楼宇周围地面：干净、无积水、无污渍、无痰迹、无垃圾；

②大厅地面：无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾；

③玻璃门、窗：光亮干净、无积尘、无印渍；

④墙面、台面、灯座、宣传标示栏、附属设施及外围墙面：光亮、整洁、无积尘、无污垢、无印渍；

⑤不锈钢扶手、栏杆、挡板：无积尘、光洁、明亮；

⑥空间：空气流通、清新；

⑦公共区域垃圾筒：清洁光亮、无污渍，垃圾不超过容器的 2/3；

⑧天花板清洁：无积尘、无蜘蛛网；

⑨照明清洁：灯管无积尘，灯盖、灯罩明亮清洁；

⑩走廊墙面、挂物及木质装饰材料：无积尘、无污垢；

?各处地下室、车库应定期清扫、保洁，做到无垃圾无积尘。

(2)卫生间及洗漱间：门、窗、墙面、天花板：干净、整洁、明亮无积尘、污迹；

②室内地面、空间：无脚印、无污迹、无水迹、空气流通、无异味；

③便池、尿斗、面盆、镜面：干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管及下水道畅通；

④不锈钢水龙头、落水管：光洁、明亮；

⑤手纸篓、垃圾筒：日产日清；

⑥地漏：排水畅通。

(3)物业值班室、仓库：

①门、窗台、窗柜、桌椅：干净整洁、无积尘；

②墙面、墙角、踢脚线、窗帘、椅子、天花板：干净整洁、无积尘、无污渍、无蜘蛛网；

③地面：干净、整洁、无积尘、无污渍；

④灯具：干净、整洁、无积尘；

⑤室内空间：空气流通、清新。

(4)体育场、校区主干道及支路日常保洁体育场、校区主干道及支路每日至少清扫 1 次，垃圾每日清运 1 次。

①清扫道路、楼宇周围花砖地面垃圾、树叶等。

②路牌、标识、指示牌：干净、无积尘、无污渍；

③行人、行车路面清扫：无明显泥沙、污垢。

④垃圾箱、垃圾筒：箱体内外四壁干净无污渍、箱筒外表干净、无污渍、发现有异味及时处理。以上各项，经检查，不能达到服务标准，每项每次扣除物

业管理费 50—100 元。

3、教学楼及学生公寓管理

(1)日常的服务要求与标准

①学生公寓实行二十四小时值班制度，随时保持与外界的联系与沟通，严格宿舍门卫制度，对上课期间要进楼的学生和外来人员严格登记，及时发现问题、解决问题。

②学生放学期间，生活老师对来访家长进行登记，查验住校生记录，杜绝非住校生进入学生公寓，确保学生公寓内安全。

③充分利用学生公寓的宣传栏和广播站大力宣传好人好事，及时通报违纪现象，并将以上情况记入学生公寓反馈表，及时反馈给所在班级、级部和政教处，培

养学生从善去恶的是非观念。

④所有来访人员必须登记出入的时间、事由。周日或休息时间学生进出学生公寓必须登记并及时销假，上课期间学生中途不允许进出学生公寓，留在宿舍的病号要定时查看，特殊情况下，学生中途返回公寓必须有人陪同。学生上课期间进入学生公寓必须有班主任批条，生活老师做好记录。

⑤学生公寓生活管理员交接班时要对设施、设备进行例行检查，发现损坏要及时登记报修。

⑥学生公寓生活管理员每日定点查房、巡视，登记未回宿人员，追查原因。物业公司管理人员应为住宿学生做好各项服务工作，做住宿学生的贴心人。避免因管理、服务不善引起学生退宿现象。每学期末，经清查因物业管理、服务不善致住宿的学生流失，超过 100 人以上(不含 100 人)，每流失 1 人扣除物业费 50 元，依次累加。(参照人数依据每学期正式开学后两周内实有登记住宿人数)。

(2)具体措施

督促学生养成良好的安全防范意识和习惯(如钱物不要乱 放、橱柜要上锁)，特别是放假和毕业前(每年 7—8 月)要更加提高警惕。经常提醒住宿学生做到：

①平时宿舍内不要放太多现金，将多余现金及时存入银行。

②贵重物品，特别是小型贵重物品(如手机、掌上电脑、便携式 CD 机等)，要妥善保管，若丢失，后果自负。

③节假日，个人贵重物品应带回家，不要存放在宿舍内。

④若上课、集会和用餐等离开宿舍时，要锁好门、关好窗。

⑤不准在宿舍内烧废纸和废弃物，不准使用电炉。

⑥每天安排巡查的生活老师，负责检查本宿舍内的安全、防火工作。

⑦不得在宿舍内喝酒，变相赌博，乱扯电线，大声喧哗影响他人。

(3)纪律管理

①定时查房(每日 2 次)，主要检查内容是寝室卫生，设施是否完好，并做好检查记录。

②禁止男女生互串寝室，发现有类似情况及时制止。

③公寓内大件物品出入需要登记。大件物品出门须有许可证明。未经检查登记严禁任何人携带大件物品出门。禁止学生将学生寝室禁用物品带进学生宿舍。

④对不归或晚归学生如实登记，并将名单及时上报。

(4)财产管理

①定期对公寓楼内所有的设施，设备全面进行检查，及时上报维修。

②引导学生节约用电、用水。做到：用电人离灯熄，用水随用随关。

③学生寝室床位管理，未经许可学生不得擅自调换寝室和床位。

4、水电维护及修缮服务标准

(1)实行 24 小时服务；

(2)设施设备每天检查 1-2 次，视检查情况及时维护；

(3)做到灯具明亮、无闪烁现象；

(4)上下水管道、开关、阀门、地漏畅通，无跑、冒、滴、漏等现象；

(5)小修 2 小时之内修复，中修 24 小时之内修复。

(6)重大问题及时逐级报告。

认真做好节能减排工作，杜绝长明灯、长流水，上述各项 每违反一项一次，除按相应损失赔偿外，扣除物业管理费50—100 元，引起重大损失的，加重处理。

5、师生满意度及投诉处理率

(1)师生满意度应达 90%以上；

(2)业主投诉处理率达 100%。

6、校园综合服务

(1)提供学校来客来访接待服务、会议、庆典、招生、报到、艺术节、学生活动、学术活动、布展、运动会等活动的劳动服务,包括布置会场、电源提供、搬运器材、桌椅、清场等工作。

(2)制定完备的会务服务工作细则并严格执行。

(3)会务服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪,并经过专业培训。

7、物业管理制度与档案、资料管理

(1)建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

(2)在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度

(3)档案资料包括：与物业相关的校园规划图纸、工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。

8、其他要求

(1)成交供应商应遵守物业法规，承担物业服务及物业安全责任，达到物业工作质量标准；

(2)成交供应商应严格按照物业服务协议，按规定人数上岗，执行物业岗位职责、严把服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任；

(3)物业员工必须经培训合格后上岗，胜任本职、本岗工作，凡达不到工作要求的员工，物业公司应及时调换；

(4)特殊岗位员工必须持证上岗，达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、资料齐全；

(5)物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守本物业相关规章制度；

(6)遇雨雪天气，及时组织人员清理校区内道路、各门门前保证畅通；

(7)对物业服务工作，实行专业对口监督和业务指导，定期对物业服务工作进行质量考核，并及时协调工作中出现的问题。

(8)无责任事故发生。物业管理公司要对所有工作人员进行相关法规、安全教育培训，对工作人员负管理责任，杜绝工作人员出现违法、违纪、违规行为，防止

发生工作人员人身安全事故，出现以上情形由中标方物业公司全权负责，与学校无关。

备注：相关服务管理用房、物业用水电、工程耗材、设备中、大型维修和维保由学校负责提供。

服务时间：365 日历天。服务期满后，成交供应商经采购人考核合格，在年度预算能保障的前提下，经双方同意，可以续签下一年度合同，合同一年一签，最多续签两次。

服务标准：按磋商文件标准执行。