合同标的：长沙市特殊教育学校2022-2024年物业管理服务项目。

金额明细：详见附件《分项价格表》。

（一）为学校提供日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务及特殊岗位服务等。

1、校舍及设施维护服务

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、校园内所有教学楼区域（含教室）及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。

望城校区需兼任学校动物饲养、卫生清洁等服务。

3、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。

望城校区需兼任学校蔬菜基地、瓜果等的种植及养护工作。

4、学生公寓住宿服务（本校区）

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。

5、特殊岗位服务

（1）特教学校保育员服务

负责保育及辅课工作，负责教室内教学具的管理、消毒工作，指导学生用餐及养成良好的习惯等服务。

（2）资源管理员（望城校区）

负责体育馆管理及专业康复室、实训室等其他功能室资源管理、卫生等服务。

（3）资源管理员（望城校区）

负责水疗馆游泳救生工作及卫生，协助水疗课实施等。

（4）图书管理员（望城校区）

负责学校图书馆图书整理、借阅、杂志收发等。

（二）人员配置

(三)整体服务期限三年，合同一年一签。本次签订合同为第3年。

（一）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

8、对物业其它人员进行培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面。

9、满足校方提出的合理需求。

（二）校舍及设施维护服务

1、维护维修服务标准

（1）设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生；

（2）水、电等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；

（3）工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定；

（4）共用设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；

（5）设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；

（6）设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；

（7）设施设备标志齐全、规范，责任人明确。

2、供电设备维护保养

（1）高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检；

（2）严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；

（3）考虑到学校属于单项电，建议配备应急发电机，物业工程必须保证备用应急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；

3、弱电系统维护保养

（1）按工作标准规定时间定期检测维护，及时排除故障，保证各弱电系统正常工作；

（2）监控系统、消控系统、防盗系统等设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

4、给排水系统维修保养

（1）建立供水、用水管理制度，积极协助校方安排合理的用水和节水计划；

（2）定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；

（3）限水、停水按规定时间提前通知；

（4）排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生；

（5）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案并严格执行。

5、学校公共区域的其他维修和养护

（1）校区建筑的巡查、记录、维护、小修，包括避雷系统、墙面及屋檐、地板砖、天花、房屋渗漏（结构性原因引起的除外）维修、墙面修补等。

（2）校区道路和亭台楼阁的巡查、记录、维护、小修。

（3）负责学校设施（如视频监控系统、门禁系统、学生宿舍安防系统、消防系统）等相关设施设备的报修及一般故障排除。

（4）校区所有照明灯具、应急灯及配件、开关、插座的巡查、记录、维护、小修。

（5）校区所有木制品（含门、窗、桌椅、床、床板、衣柜、电视柜、沙发、文件柜、资料柜、茶几、讲台、黑板、会议台、阅览台、值班台等）的巡查、记录、维护、小修。

（6）校区所有玻璃制品（含门窗玻璃、家具玻璃等）的巡查、记录、维护、小修。

（7）校区所有门锁系统（含锁芯、门锁电池、门把、门扣、插销等）的巡查、记录、维护、小修。

（8）校区公共区域金属制品（含校区围栏、运动场围网和铁椅、铁门、灯杆、储水罐、铝合金、护栏等）的巡查、记录、维护、小修。

（9）公共卫生间、洗手间、淋浴间（排气扇、大小便器、冲水阀、开关、龙头、镜子、水管、大小便隔位板、洗手盆、水箱、花洒、下水道疏通等）的巡查、记录、维护、小修。

（10）校区地漏、楼梯扶手、室内外栏杆、旗杆、消防箱、指示牌等的巡查、记录、维护、小修。

（11）负责物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

（12）维修工作标准

（三）校园环境保洁服务

1、日常保洁

范围：所有教学区域（含教室）、公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外课桌椅、休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒一次，使其光亮整洁；

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（7）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；学生宿舍内的所有垃圾，包括定时从垃圾箱里清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（8）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（9）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（10）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（11）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

（12）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

（13）要注意清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

（14）要随时保持学生宿舍区内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，负责所以楼内公共区域、外围公共区域、绿化区域内的垃圾收集与清运，并集中运至垃圾中转站且定期做好垃圾外运工作，垃圾中转站设在物业范围内。

3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、公共区域的垃圾桶的保洁：

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

5、望城校区需兼任学校动物饲养工作，做到按时喂养、定时清洁，饲养区域无异味，无污物。

（四）校园绿化服务

1、服务内容：负责校园内所有绿化的维护、保养、保洁、灾害预防工作。

2、服务标准：

（1）建立规范校区绿化品种明细、照片底样等台账，悬挂植物名称、品种牌。

（2）定期定量施肥及喷洒防虫害药水，保障植物的健康生长。

（3）定期定量修剪和维护，采取事先防护措施，严格杜绝因暴雨、冰雪、狂风等恶劣天气造成过长的树枝承载过重、断裂，从而危害人员、财产安全现象的发生。如因物业管理公司未采取定期修剪、维护、事先防护措施等因素造成的人员伤亡、财产损失，物业管理公司负有全部责任。并委托第三方评估机构对损失额度进行评估，评估结果需得到长沙市教育局、长沙市特殊教育学校的认可后方可执行。

（4）建立检查机制，定期巡视绿化生长情况、危害情况、隐患情况，并做好台账记录。

3、望城校区需兼任学校蔬菜基地、瓜果等的种植及养护工作。

服务标准：

（1）负责蔬菜基地全面管理工作，包含选种、排期种植、菜地改土、施肥、浇水、防虫害等。

（2）协助老师做好辅课工作。

（五）学生公寓住宿服务

1、按时到岗，坚守岗位，规范交接班，认真履行职责，不得迟到、早退、脱岗、空岗，工作时间内不做与工作无关的任何事情，严格遵守学校规章制度，认真履行生活管理老师的岗位职责。

2、教育督促学生遵守学校各项规章制度，严格按照学校作息时间作息，把学生的作息时间规范化、细化，督促学生按时起床、按时就寝、及时清点学生人数。

3、认真督促学生做好寝室卫生及自己所负责的责任区卫生，卫生不留死角。

4、关心爱护每一位学生。对有病的学生要做到主动关心，对患重病的学生要及时送往医院就诊（对生病期间的学生要细心照顾并提醒按时吃药），第一时间向部门领导或教育处或学校领导汇报；发现存有的安全隐患，第一时间向部门领导报告。

5、认真做好学生安全工作。上班时多观察，多巡视，及时发现存有安全隐患第一时间向学校后勤报告。对学生的违规行为应及时制止，并将情况向相关老师通报。

6、认真及时做好工作记录，做好交接班工作，交接工作做到清楚、明确、具体。

任职要求:

1、年龄48周岁以下，高中及以上学历，身体健康，形象端庄素朴；

2、对残疾孩子有一定的了解，关心孩子，有爱心、耐心、细心、责任心；

3、身心健康，品行优良，敬业爱岗，有较强的团队精神、合作意识。

（六）特殊岗位服务

1、特教学校保育员服务

（1）做好日常保育及辅课工作。

（2）培养学生的自理能力，指导学生养成良好的生活习惯。

（3）配合老师全面细致搞好早晨接待、户外活动、游戏、大小便、饮水、睡眠、离校等工作，保证学生安全。

（4）保管好教室内设施设备及消毒工作，负责教室日常保洁。

（5）指导学生就餐及收餐，教育学生养成良好的饮食习惯。

（6）熟悉并掌握本班传染病及易感学生，杜绝传染病的蔓延，在医生的指导下负责检疫、消毒、清洗工作。

（7）根据学校需求，做好其他工作。

任职要求:

（1）年龄48周岁以下，高中及以上学历，身体健康，形象端庄素朴；

（2）对残疾孩子有一定的了解，关心孩子，有爱心、耐心、细心、责任心；

（3）身心健康，品行优良，敬业爱岗，有较强的团队精神、合作意识。

2、资源管理服务（望城校区）

（1）建立功能室财产管理帐目，有严格的管理制度，并认真执行。

（2）熟悉各年级教学进度，根据教师上课需用器材，提前做好准备，保证上课使用。课结束后，要清点器材数量，发现短缺或损坏及时处理。

（3）经常打扫器材室，保持室内整洁。器材存放要得当、有序、搬运方便。并备有灭火器材。

（4）经常检查固定器械，发现损坏要及时维修，防止伤害事故的发生。

（5）加强对防腐器材的防腐安置，应经常检查或更换存放位置。

（6）定期清点器材，做到帐物相符，对损坏、低值易耗的器材，填写单据，上报注销，根据器材的损坏程度提出维修和购置计划。

3、水疗馆管理、救生服务（望城校区）

需要持有救生员证上岗，负责水疗馆泳池救生工作。

（1）每天早上7时30分清理打扫池边及周围区域卫生。

（2）保持池中水的纯净度，做好水样监测，出现问题应及时与工程技术人员保持联系。

（3）及时检查池中池边的设备设施、警示牌、须知牌有无异常，绝对保证完好率。

（4）学生进场后不能离开水疗馆泳池，提示好注意事项，严禁吸烟、进食、跳水、嬉笑打闹等不安全因素的存在。

（5）有很强的安全意识及责任感，保持高度警惕，反应灵敏，随时做好应急准备。

（6）熟练掌握业务技能，提高救护能力，绝对保证泳客的安全。

（7）每月30日负责保养、检查泵房，机房的设备及操作器具的完好情况、确保正常运转。

（8）下班前10分钟做好所有设备设施、门窗的关闭检查，看有无安全隐患。

（9）完成领导交办的其他工作。

4、图书馆管理服务

（1）所有图书编号登记入册，做好图书馆设施管理。

（2）负责图书的整理、记录工作，做到每天课间不定时监督，上午放学小整理，次日课前大整理。

（3）认真督促读者遵守借还和阅览规则，并自觉遵守馆内相关制度。

（4）负责图书馆卫生工作。

（5）做好咖啡书吧杂志收发工作。

根据长沙市财政局和长沙市审计局《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）的规定，本项目采用简易程序验收。

6.1甲方的权利和义务

6.1.1代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。

6.1.2审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

6.1.3在合同生效之日起10日内向乙方提供20 平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为员工提供生活便利。

6.1.4负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

6.1.5负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6.1.6因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

6.1.7依照本合同约定，按时支付物业管理费。

6.2乙方的权利和义务

6.2.1不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

6.2.2严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理，为员工购买保险，必须实施专业培训与教育。

6.2.3接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

6.2.4制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

6.2.5对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6.2.6对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

6.2.7所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求。乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

6.2.8开展意见调查，乙方定期发放意见调查表，征求学校的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

6.2.9在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

6.2.10本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

7.4 在乙方收到甲方发出的违约通知后的3个自然日内，乙方仍未纠正其下述任何一种违约行为，乙方应按照合同总价款的10%向甲方支付违约金并赔偿损失，且甲方有权单方解除本合同: (1)乙方未能在合同规定的期限内及时进场；(2)乙方擅自提高收费标准；(3)乙方提供的服务质量、管理不符合合同规定或师生员工反映强烈不能及时解决，接到书面整改通知后未及时纠正的；(4)服务过程中，乙方过失行为导致甲方利益或名誉严重受损的；(5)乙方未能履行合同项下的任何其它义务的。

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。物业公司应建立和掌控劳务合同、个人资料、个人心理状况、高危工作期间安全防护措施的统计与收集工作，如因物业公司员工存在或发生盗窃、人身意外、网上追逃嫌犯、心理疾病等事件造成的损失，由物业公司承担全部责任及赔偿。

4、对物业管理公司工作人员素质的要求：年龄60岁以下，身体健康，相貌端正，无违法违纪记录。

5、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，经理、电工等岗位需要持证上岗，其费用由物业公司自行承担。

6、物业公司无对外收费权。

7、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。

8、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

9、物业管理用房的提供情况：采购人提供物业人员物业及生活用房1间。

10、物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

11、设备的维护与维修：物业公司负责供电照明、设施设备的维护与维修以及损坏灯具灯管等的更换，维修材料费用由学校负责。

12、学校安排的突击性工作任务服从学校安排。

13、如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间书面报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。14、乙方全力配合甲方以及各机关、事业单位疫情防控举措的实施，严格按照各级部门要求义务开展防疫工作。