按招标文件要求执行。

一、项目名称

物业服务采购

二、项目说明

1、本项目服务期限为三年，合同一年一签，具体服务起始时间以采购人通知为准。

2、本项目三年总预算7020325.74元，每年最高限价：2333608.4元，投标人投标报价不得超过最高限价，否则视为无效投标。

三、学校概况

长沙市明德中学位于长沙市天心区书香路，创办于1903年。环境优雅，教学设施一流。现有教职工353人,81个教学班，在校学生4101人。学校占地面积100445.4㎡，总建筑面积约87279.46㎡，绿化面积39750㎡。

学校建有出入口2个，地库1个，篮球场8个、足球田径场1个，太白桥1座，楚辞亭1座，屈子湖1个，文化长廊2条，机动车停车位164个（其中地库70个停车位，地面94个停车位）。

学校现有建筑物楼栋明细：

主要设施设备情况明细：

四、服务标准

（一）物业综合管理服务

1、岗位要求

学历要求：主要管理人员具备大专（含）以上学历、助理人员具备高中（含）以上学历。

执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。

2、服务时间

24小时按需服务。

3、服务内容及要求

（1）建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

（2）建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率达到99%以上，并每季度更新。

（3）及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，对物业工作平台进行维护。

（4）每学期召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

（5）每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评。

（6）对物业人员进行业务培训。

（7）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

（二）环境卫生保洁服务(不含外墙清洗、化粪池清理、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务)

1、岗位要求

从业经验：从事保洁工作1年（含）以上。

年龄要求：男60岁（不含）以下，女55岁（不含）以下。

2、服务时间

24小时按需服务。

3、服务内容及要求

3.1外围场地及绿化的保洁

（1)房屋周边区域、道路、周边绿化带内无明显垃圾、落叶。

（2)道路地面、广场地面、绿化带、开放式地沟大件垃圾≤1件。

（3)室外体育场地面无明显垃圾和扬尘蛛网。

（4)房屋外观完好、整洁，无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

3.2教学及辅助用房保洁

（1)卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（2)平台台阶、楼内走道、扶梯地面无污渍，无大件垃圾；扶梯扶手、栏杆保持干净，无扬尘蛛网。

（3)消防栓、消防箱无明显积灰和扬尘蛛网。

（4)桌椅保持干净、无水迹和污渍；地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（5)教室多媒体设备保持整洁，表面无明显积灰和扬尘蛛网。

（6)饮水机表面清洁，无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

（7)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；镜面保持光亮，无明显水迹，

面盆无水锈。

（8)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋，垃圾箱筒内的垃圾不超过3/4的高度

（9)隔断、人手高墙面、门、门框、地脚线、照明开关无明显积灰和扬尘蛛网。

（10)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹和扬尘蛛网。

（11)每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

（12)玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰和扬尘蛛网。

3.3垃圾分类与清运

（1)根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。

（2)垃圾清收率不低于99%。

（3)按政府职能部门要求清运垃圾至指定点。

3.4卫生消杀

（1)无老鼠活动迹象。

（2)室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

3.5.完成物业服务合同中规定的校园环境保洁服务内容并达到考核要求。

4、各区域要求及细则

4.1教学区

4.2 其它楼宇区域

4.3 公共场所及道路

4.4 道路运动场地保洁细则

4.5 楼宇保洁标准细则

（三）绿化养护服务

1、岗位要求

从业经验：从事绿化养护工作1年（含）以上。

年龄要求：男60岁（不含）以下，女55岁（不含）以下。

2、服务时间

24小时按需服务。

3、服务内容及要求

（1）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

（2）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（3）落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

（4）水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。

（5）根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

（6）对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。

（7）如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务处同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。

（8）草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。

4、分项服务标准

4.1草坪质量管理标准

4.2 乔木养护质量管理标准

4.3 植物防冻管理工作

（四）房屋及公共设施维护服务

1、岗位要求

工作经验：具有相关工作经验1年（含）以上。

执业资格：按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

年龄要求：男60岁（不含）以下，女55岁（不含）以下

2、服务时间

24小时按需服务。

3、服务内容及要求

3.1公共部位养护、维修、装修管理

（1）外墙建材、涂料无脱落，玻璃幕墙无破损。

（2)楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、天台隔热层等无破损；门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房设施正常运行。

（3)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（4)根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（5)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（6)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

（7）负责配合学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运和场地布置任务。

（8）开学前、大型考试前或学校重大活动前期，应组织人员进行一次统一检查维修，维修后，应再安排进行一次检查落实。

3.2变配电系统

（1)配合校方做好高压电气设备检测工作，留存报告。

（2)按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3)供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%.

（4)供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5)配电间实行封闭管理，配置灭火器材。

（6)根据学校要求将限电、停电决定通知使用单位（人）。

（7)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3.3给排水系统

（1)应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2)污水泵、提升泵、排水泵、阀门、曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3)如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4)生活饮用水的相关要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（5)水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告。

3.4空调系统

（1)空调系统应由专业维保单位进行定期保养，做好日常空调系统的巡检与记录。

（2)空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3)每季度进行一次循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。

（4)各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

3.5升降系统

（1)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2)电梯由专业队伍维修保养。

（3)确保升降电梯24小时正常运行，轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4)运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场。

（5)运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

3.6照明系统

（1)路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2)保证公共电器柜电器设备运行安全、正常。

3.7完成物业服务合同中规定的校舍及设施维护服务内容并达到考核要求。

4、具体工作标准

（五）学生宿舍管理服务

1、岗位要求

学历要求：大专（含）以上学历。

从业经验要求：从事宿舍管理工作1年（含）以上。

年龄要求：55岁（不含）以下。

2、服务时间

24小时按需服务。

3、服务内容及要求

（1）提供宿舍迎新及入住分配服务。

（2）学生宿舍楼设专职门岗，实行分时段封闭管理，外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

（3）负责楼内防火安全、秩序维护、安全宣传教育，做好台账记录。

（4）做好假期留校学生住宿的相关服务及管理工作。

（5）配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

（6）负责宿舍楼内公共区域卫生工作，做好宿舍的消毒、熏艾条工作，按国家规定做好垃圾分类的宣传教育工作。

（7）主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作，按学校要求组织学生自习或活动。

（8）每天按时清点人数，维持寝室纪律。

（9）对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，帮助学生养成良好的生活习惯。

（10）完成物业服务合同中规定的学生宿舍管理服务内容并达到考核要求。

（六）特殊岗位服务（司机)

1、岗位要求

从业经验：从事专职司机工作1年（含）以上。

执业资格：须持职业资格证上岗。

年龄要求：年龄在55岁（含）以下。

2、服务时间

24小时按需服务。

3、服务内容及要求

（1）严格遵守《中华人民共和国道路安全法》及有关交通安全规则。

（2）遵守长沙市公车管理的各项规定。

（3）驾驶员应熟练掌握驾驶技术及车辆日常保养维护相关知识，定期检查车辆性能，做到安全出行。

（4）驾驶员应根据调度要求，按规定时间、路线、班次作业，保质保量完成工作任务。

（5）驾驶员要坚持“四不两禁”原则，即不开英雄车、不开赌气车、不开带病车、不得将车辆交给他人驾驶使用，严禁疲劳驾驶以及酒后驾驶。

（6）车辆中途停车，要选择合适的地点位置，不能违规停放。

（7）任务结束后，应及时向采购人报告，回程途中不得绕道送乘坐公务人员回家，必须将车辆直接开回，停放到指定位置，并锁好车门车窗，不得将车辆开回家，应保管好相关物品及工具，如发生丢失现象，应照价赔偿。

（8）行车过程中严格遵守交通规则，文明驾驶。如因违章被罚款，相应罚款由驾驶员个人承担。

（9）驾驶员在行车服务中应做到文明、规范、热情。不得随意与用车人谈话，不得泄露用车人的谈话内容。

（10）遵守车辆修理规定。车辆保养、维修要按程序报批，严禁私自保养、维修。

五、物业服务要求

1、岗位及人员配置要求

项目经理1人、助理1人、环境卫生保洁员12人、绿化服务人员2人、房屋及公共设施维护人员7人、学生宿管老师18人、司机1人，共计42人。

2、服务管理目标：师生满意率达85%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。

3、其他约定事项

（1）因中标人责任造成财产损坏：照价赔偿。

（2）因中标人责任造成财产丢失：照价赔偿。

（3）因中标人责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

（4）对中标人安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

（5）对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由中标人承担。

（6）对中标人员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

（7）对涉及到对外收费项目、委托中标人经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

（8）对中标人的其他要求：（如保密等）不得透露采购人有关重要消息和情况，对外不得损害采购人名誉，和采购人师生交往不得散布流言蜚语，遵守采购人各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

（9）物业管理用房采购人提供。私人财产中标人自行保管，丢失自负。

（10）物业管理饮食安排情况：就餐自行解决，费用自理，不得在校园内另外自行开火做饭。

（11）物业员工住房水电费的分担及收缴要求：水费、电费需统一按学校要求进行购买使用。

（12）对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

（13）对中标人运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：服务质量合格，不出现安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于75%(在低于75%的满意率前提下向中标人提出合理的物业服务书面整改要求，如中标人在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。

（14）对中标人运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙市明德中学物业管理考核标准》。

（15）如遇学校重大活动，中标人应加强物业管理，密切配合采购人工作。

（1）按照长财采购[2016]6号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（2）验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。

（3）项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

6.1甲方的权利与义务

(1)代表和维护产权人、使用人的合法权益，协助乙方做好物业管理工作；

(2)审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督遵守；

(3)依照本合同约定，按时支付物业管理费；

(4)甲方应为乙方物业办公用房；

(5)甲方有权对乙方的各项工作进行监督、处罚、检查和具体指导；

(6)甲方工作需要乙方配合，甲方有义务将具体事项、要求及时告知乙方，以便乙方工作安排、布置；

(7)乙方管理服务过程中遇到重大困难，甲方有协助的义务。

6.2乙方的权利与义务

(1)接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、检查和指导；

(2)制定物业管理的各项规章制度及岗位职责；

(3)有权按时从甲方支取物业管理费；

(4)乙方有义务制定物业管理年度工作计划、月度工作计划，并报送甲方相关职能部门审定；

(5)乙方有权在不违背国家法律法规和本合同规定的前提下制定内部管理办法、规章制度、岗位职责；

(6)乙方自主聘用工作人员应遵守《劳动合同法》的相关规定，凡聘用人员发生的任何经济纠纷及安全责任事故，由乙方承担责任并负责处理；

(7)乙方有义务承担聘用员工的安全教育工作，确保其员工的人身安全。若乙方员工在工作期间发生意外事故(受伤、死亡等),或造成甲方及甲方职员、第三方人身、财产损害的，由乙方承担一切经济和法律责任，甲方原因造成的除外；

(8)乙方在服务过程中遇到甲方客观条件限制情况，有权对甲方提出合理要求或解决方案；

(9)乙方有义务接受甲方的检查监督、考核评价，承担违约责任及违约金；

(10)乙方有义务接受并落实甲方提出的合理要求及整改意见；

(11)乙方有义务对聘用员工进行岗前培训，明确其工作区域、职责及要求；

(12)乙方应严格按照国家有关法律法规管理员工，遵守甲方管理规定及有关规章制度，杜绝各种不良行为及各类事故的发生；

(13)甲方出现严重违约，如无故不支付物业管理费逾期两个月以上，乙方有权单方面解除合同。

6.3甲、乙双方在采购和履行合同过程中所获悉的对方属于保密的内容，双方均有保密义务。

按招标要求执行

按招标文件要求执行。