合同标的：长沙市实验中学物业管理服务。

合同金额：******/年，三年共*******元。

合同一年签署一次。

由乙方提供物业管理服务，按合同规定履行。

(一)服务范围

校区内日常管理及服务、校含及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务服务等。1、校合及设施维护服务

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。

3、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。

4、学生公寓住宿服务

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。

(二)人员配置要求

项目经理1人，保洁员10人，绿化工1人，宿管员7人，高压电工1人，水电工1人、维修1人、木工1人、体育器材室保管1人，共24人。

人员要求：

项目经理具备3年以上物业管理工作经验和相关行业从业资格证，大专(含)以上学历；

维修工具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工、电梯员需持专业资格证上岗；

保洁员需具有2年物业服务工作经验；

绿化工需具有2年及以上绿化养护工作经验；

宿管员具有2年及以上相关宿舍管理工作经验和大专以上文化。

四、物业服务内容及要求

(一)日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、 日常服务完成率不低于97%。

3、物业管理档案完整率不低于97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、 每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，井予以改进。

6、 建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85%。

8、 对物业其它人员进行培训教育，如：84不能用于清洁水磨石地面等。

9、满足校方提出的合理需求。

(二)校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

(1)房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

(2)楼字内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

(3)共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

(4)根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

(5)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

(6)根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

(7)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

(8)对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

(9)督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

(10)对施工现场进行防火安全巡查，按规定进行动火管理。

(11)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

(1)配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

(2)按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

(3)供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。

(4)供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

(5)配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

(6)制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位(人)。

(7)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

(1)应定期对给排水系统进行维护、润滑。

(2)污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏：用户末端的水压及流量满足使用要求。

(3)如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

(4)确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749 《生活饮用水卫生标准》的要求。

(5)涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

(6)对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告(学校承担检测费),并交校方审核。留存报告。

4、 空调系统

(1)空调系统应由专业维保单位进行定期保养(学校承担费用),做好日常空调系统的巡检与记录。

(2)空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

(3)每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

(4)各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

5、升降系统

(1)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

(2)电梯由专业队伍维修保养(学校承担维修养护费)。

(3)确保升降电梯24小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

(4)运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

(5)运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

6、照明系统

(1)路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

(2)泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率。

(3)公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

7、完成学校领导交待的其他任务。

(三)校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

(1)道路地面、广场地面大件垃圾≤1件。

(2)绿化内大件垃圾≤1件。

(3)室外体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

(1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

(2)平台台阶保持清洁。

(3)楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

(4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

(5)消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

(6)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

(7)开放式地沟无大件垃圾。

(8)地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

(9)阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

(10)垃圾桶表面无污迹、无积灰。

(11)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

(12)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

(13)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

(14)废物箱表面无明显积灰、无异味。

(15)卫生间内保持空气清新、无异味。

(16)门、门框、地脚线无污溃、无明显积灰。

(17)室内空气无异味。

(18)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。

(19)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

(20)保持轿厢内空气清新、无异味。

(21)卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

(22)饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3、 垃圾分类与清运

(1)按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

(2)垃圾箱简表面无污渍、无积灰。

(3)垃圾箱简内的垃圾不超过3/4的高度。

(4)垃圾清收率不低于99%。

4、 卫生消杀

(1)无老鼠活动迹象。

(2)室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

(3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

(4)虫害控制措施监管达到100%。

5、 完成学校领导交待的其他任务。

(四)校园绿化服务

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死权及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

(五)学生公寓住宿服务

1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

6、按学校要求组织学生自习或活动。

7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作和按照国家规定做好垃圾分类的宣传教育工作。

10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

(六)特殊岗位服务：体育器材管理员

(1)根据场馆开放时间及时开关门窗水电。

(2)保管好场馆内设施设备，做好安全管理和检查记录，确保正常教学。

(3)管理好体育器材，为体育教学、体育训练服务，保证体育活动正常进行。

(4)定期检查，草拟体育器材添置计划。易损物品及时报告添置。

(5)协助任课老师做好体育课所需器材准备工作，做好器材出借、回收、清点工作并记录。

甲乙双方按照甲方制定的《物业公司绩效考核办法》按季度/月度/半年进行考核验收。

(1)权利瑕疵担保

1.乙方保证对其出售的货物享有合法的权利。

2.乙方保证在其出售的货物上不存在任何未曾向甲方透露的担保物权，如抵押权、质押权、留置权等。

3.如甲方使用该货物构成上述侵权的，则由乙方承担全部责任。

(2)知识产权保护

1.乙方对其所销售的货物应当享有知识产权或经权利人合法授权，保证没有侵犯任何第三人的知识产权和商业秘密等权利。

2.甲方使用乙方提供的货物对第三人构成侵权的，应当由乙方承担全部法律责任，给甲方造成损害的，乙方应当承担赔偿责任。

3.甲方委托乙方开发的产品，甲方享有知识产权，未经甲方许可不得转让任何第三人。

(3)保密义务

1.甲、乙双方在采购和履行合同过程中所获悉的对方属于保密的内容，双方均有保密义务。

(4)伴随服务

1.乙方应向甲方提交所提供货物的技术文件，包括相应的中文技术文件，如：产品目录、图纸、操作手册、使用说明、维护手册或服务指南。这些文件应包装好随同货物一起发运。

乙方还应提供下列服务：

1.货物的现场移动、安装、调试、启动监督及技术支持；

2.提供货物组装和维修所需的专用工具和辅助材料；

3.在合同各方商定的一定期限内对所有的货物实施运行监督、维修，但前提条件是该服务并不能免除乙方在质量保证期内所承担的义务

4.在制造商或项目现场就货物的安装、启动、运营、维护对甲方操作人员进行培训。

1.质量瑕疵的补救措施和索赔

(1)如果乙方提供的产品不符合质量标准或存在产品质量缺陷，而甲方在合同条款第9条或合同的其他条款规定的检验、安装、调试验收和质量保证期内，根据法定质量检测部门出具的检验证书向乙方提出了索赔，乙方应按照甲方同意的下列一种或几种方式结合起来解决索赔事宜：

①乙方同意退货并将货款退还给甲方，由此发生的一切费用和损失由乙方承担。

②根据货物的质量状况以及甲方所遭受的损失，经过甲乙双方商定降低货物的价格。

③乙方应在接到甲方通知后七日内负责采用符合合同规定的规格、质量和性能要求的新零件、部件和设备来更换有缺陷的部分或修补缺陷部分，其费用由乙方负担。同时，乙方应在约定的质量保证期基础上相应延长修补和更换件的质量保证期。

(2)如果在甲方发出索赔通知后十日内乙方未作答复，上述索赔应视为已被乙方接受。如果乙方未能在甲方发出索赔通知后十日内或甲方同意延长的期限内，按照上述规定的任何一种方法采取补救措施，甲方有权从应付货款中扣除索赔金额或者没收质量保证金，如不足以弥补甲方损失的，甲方有权进一步要求乙方赔偿。

2.迟延交货的违约责任

(1)乙方应按照本合同规定的时间、地点交货和提供服务。在履行合同过程中，如果乙方遇到可能奶磷按时交货和提供服务的情形时,应及时以书面形式将迅延的事实、可能迟延的期限和理由通知甲方。甲方在收到乙方通知后，应尽快对情况进行评价，并确定是否同意迟延交货时间或延期提供服务。

(2)除本合同第20条规定情况外，如果乙方没有按照合同规定的时间交货和提供服务，甲方有权从货款中扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法，赔债费按每周(一周按七天计算，不足七日按一周计算)赔偿迟交货物的交货价或延期服务的服务费用的百分之零点五(0.5%)计收，直至交货或提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的百分之五(5%)。一旦达到误期赔偿的最高限额,甲方可以终止合同。

(3)如果乙方迅延交货，甲方有权终止全部或部分合同，并依其认为适当的条件和方法购买与未交货物类似的货物，乙方应对购买类似货物所超出的那部分费用负责。但是，乙方应继续执行合同中未终止的部分。

长沙市实验中学《物业公司绩效考核办法》