1、办公房屋建筑的一般性日常维护和管理。包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、卫生间、地下室、地下车库等公共区域。

2、公共设备、设施的运行、管理和维护。包括但不限于：消防设备设施、电梯、监控、自动道闸等。

3、机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、楼宇亮化设备、果皮箱、厨房设备等；高、低压配电24小时值班，严格按照电力部门的规章和要求操作。

4、监督和管理专业公司或维保公司分别对网络、通讯、音响、监控等弱电设备及高低压配电、自来水等设备设施的专业维修、维保，并及时向甲方报告真实情况，负责联系协调维修事项，协助甲方组织监督设备大修、安装等工作。

5、内部安全保卫工作。包括：机关范围内全方位安全、车辆停放与外来车辆的管理、消防系统与安全监控系统等设施设备及其他财物的安全管理，外来人员检查登记制度等安全管理工作。全天侯24小时必须有保安人员全方位巡查。

6、绿地、花木、园林等的养护、修剪与管理：公共区域、活动室、会议室、走廊等场所花卉、绿植管理。

7、公共环境卫生清扫和保洁。包含垃圾的收集与清运、雨水井、沟、排污管道、化粪池的定期清理与疏通（不含垃圾外运费）、四害灭杀、外墙5米以下日常清洗保洁。公共环境包括公共场所、房屋共用部分，服务范围占地面积、室内外范围内同为公共责任区域。

8、物业档案管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。

9、本项目中央空调、电梯、消防、给排水设备的日常管理，办公区无直饮水系统。

10、甲方可委托乙方对其物业提供特约维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定收费标准。

11、乙方对以下项目的经费做出年度专项预算：物业人员的工装；办公电脑及办公易耗品；工程维修与绿化、保洁专用工具；对讲机等安保设备；大型生产服务工具的维修；保洁易耗品；化粪池及排污井清理。以上预算包含在合同总价之内。

12、受理办公服务范围内的办事咨询导引服务。

13、新增物业服务项目，相关费用由双方协商计费。

14、其他事项：

（1）办公区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理（包括突发事件的应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作）；

（2）物业装饰装修的监督管理；

（3）配合甲方制定水、电（燃气）节能措施并抓好落实，协助做好水、电（燃气）等能源资源消耗的统计；

（4）协助甲方文明机关创建及国有资产管理工作，协助或组织机关健康的文化娱乐活动；

（5）对所有违反物业管理有关规定及破坏物业设施的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时报告甲方。

第三条 物业管理范围及要求，乙方提供的服务必须达到如下标准：

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于甲方及业主。

3、根据行政中心第三办公区的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。

4、总用工人数不少于9名，其中：项目主管兼绿化不少于1人，保洁员不少于2人，保安部领班不少于1人，保安人员不少于4人。乙方须与其聘用的所有人员依据国家相关法律法规签订劳动合同。

5、各类人员专业素质要求如下：

（1）管理人员

经理：有丰富的行政机关管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

综合管理人员：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

（2）工作人员

工程人员：两年以上物业服务经验,责任心强,具有较强的组织、协调和决策能力,具有相关部门颁发的中级以上职称,有三年以上专业设备管理经验,熟悉本专业,能承担专业设备的管理、维护、工程预决算与决策工作,责任心强,具有一定组织协调能力。

消防安全监控值班员:持消防员上岗证和电工证,掌握消防知识和应急处理能力,具有一定的计算机知识,有消防监控设备设施的监测经验和能力,动手能力强,业务、身体素质好,能吃苦耐劳。年龄:男性56周岁以内,女性50周岁以内。

保洁工:品貌端正、身体健康,朴实肯干,经培训具有清洁工作标准操作技能。年龄:男性56周岁以内,女性55周岁以内(50周岁以内员工比例不得低于50%)。

园林绿化技工:高中以上学历,中级及以上职称,三年以上园林绿化管理经验。

保安员:退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用,品貌端正、身体健康、品行良好,经甲方政审合格,无违法违纪记录。工作责任心强,能吃苦耐劳。高中或中专以上学历,男身高1.65米以上(含1.65米),女身高1.6米以上(含1.6米),年龄50周岁以内。

（3）员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握甲方专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。

乙方对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由乙方承担。乙方按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由乙方承担，计入物业成本（由乙方先行购买后向甲方提供购买五险人员名单、金额凭证后，由甲方在支付给乙方的物业管理费中据实拨付）。

6、一线人员最低月工资标准：保安1900元，保洁及绿化1900元，工程维修工2600元。

7、员工要求统一着装，员工服装按甲方要求配置，其费用由乙方负责。

（二）卫生保洁要求

1、日常保洁

范围：公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗消毒，不得有污渍和灰尘。

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

（10）不定期进行环境消杀。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站（不含垃圾外运）。

3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、每年度清理化粪池两次，每月清理物业范围内所有沟渠、窨井一次。

5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。

（三）绿化养护要求

1、服务内容：物业服务范围内的树木、花草、绿地等绿化植被的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95％，草坪纯度95％。

（四）安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责大楼内部、广场巡逻及办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班。

（2）严格查询，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（五）设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：确保给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等设备设施正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、消防设施的维护要求：

每月检查一次，做好记录，及时报修。

5、房屋门窗管理维护：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

6、各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

7、协助做好节能降耗工作。

按招标文件及乙方的承诺执行。

根据《行政中心物业管理考核办法》分月进行考核验收。

按招标文件及乙方的承诺执行。

7.3合同履行期间乙方所属员工的安全及其他意外风险与劳动纠纷由乙方负责，甲方不承担任何责任。

7.4合同履行期间乙方不遵守承诺或达不到甲方的要求，甲方有权解除合同，其一切责任由乙方负责，乙方不得以任何理由向甲方提出任何索赔要求，乙方在服务期内无正当理由不得解除合同。

7.5乙方在合同履行期间的物业管理服务中出现重大事故、严重违约行为的，甲方有权立即终止合同，并进行财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任。

7.6合同履行期间乙方不得对本物业管理服务项目整体或分项对外承包，如有发现甲方有权立即终止合同。

未尽事宜，双方另行签订补充协议进行规定。