1、校园房屋建筑的一般性日常维护和管理。包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、教室、卫生间、地下室、地下车库等公共区域。

2、公共设备、设施的运行、管理和维护。包括但不限于：消防设备设施、电梯、监控、自动道闸等。

3、校园公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括服务范围以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、楼宇亮化设备、果皮箱、厨房设备等；高、低压配电24小时值班，严格按照电力部门的规章和要求操作。

4、监督和管理专业公司分别对网络、通讯、音响、监控等弱电设备及电梯、空调、消防、高低压配电、自来水等设备设施的专业维修、维保，并及时向甲方报告真实情况，负责联系协调维修事项，协助甲方组织监督设备大修、安装等工作。

5、内部安全保卫工作。包括：服务范围内全方位安全、车辆停放与外来车辆的管理、消防系统与安全监控系统等设施设备及其他财物的安全管理，外来人员检查登记制度等安全管理工作。全天候24小时必须有保安人员全方位巡查。

6、绿地、花木、园林等的养护、修剪与管理；公共区域、教室、活动室、会议室、走廊等场所花卉、绿植管理。

7、公共环境卫生清扫和保洁。包含垃圾的收集与清运、雨水井、沟、排污管道、化粪池的定期清理与疏通（不含垃圾外运费）、四害灭杀、外墙5米以下日常清洗保洁。公共环境包括公共场所、房屋共用部分，服务范围占地面积、室内外范围内同为公共责任区域。

8、物业档案管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。

9、本项目空调、电梯、消防、给排水设备的日常管理。

10、甲方可委托乙方对其物业提供特约维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定收费标准。

11、乙方对以下项目的经费做出年度专项预算：物业人员的工装；办公电脑及办公易耗品；工程维修与绿化、保洁专用工具；对讲机等安保设备；大型生产服务工具的维修；保洁易耗品；化粪池及排污井清理。以上预算包含在合同总价之内。

12、受理校园服务范围内的办事咨询导引服务。

13、新增物业服务项目，相关费用由双方协商计费。

14、其他事项：

（1）校园内公共秩序维护、安全防范等事项的管理（包括突发事件的应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作）；

（2）物业装饰装修的监督管理；

（3）配合甲方制定水、电（燃气）节能措施并抓好落实，协助做好水、电（燃气）等能源资源消耗的统计；

（4）协助甲方文明机关创建及国有资产管理工作，协助或组织机关健康的文化娱乐活动；

（5）对所有违反物业管理有关规定及破坏物业设施的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时报告甲方。

第三条 物业管理范围及要求，乙方提供的服务必须达到如下标准：

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于甲方及业主。

3、根据市老年大学新址的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。

4、总用工人数不少于6名，其中：项目主管兼维修不少于1人，保洁员不少于2人，保安人员不少于3人。乙方须与其聘用的所有人员依据国家相关法律法规签订劳动合同。

5、各类人员专业素质要求如下：

（1）管理人员

项目主管兼维修：两年以上物业服务经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力，有三年以上专业设备管理经验，熟悉本专业，能承担专业设备的管理、维护、责任心强，具有一定组织协调能力。

保洁员:品貌端正、身体健康,朴实肯干,经培训具有清洁工作标准操作技能。年龄:男性56周岁以内,女性55周岁以内(50周岁以内员工比例不得低于50%)。

保安员:退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用,品貌端正、身体健康、品行良好,经甲方政审合格,无违法违纪记录。工作责任心强,能吃苦耐劳。高中或中专以上学历,男身高1.65米以上(含1.65米),女身高1.6米以上(含1.6米),年龄50周岁以内。

（2）员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握甲方专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。

乙方对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由乙方承担。乙方按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由乙方承担，计入物业成本（由乙方先行购买后向甲方提供购买五险人员名单、金额凭证后，由甲方在支付给乙方的物业管理费中据实拨付）。

6、一线人员最低月工资标准：保安1900元，保洁及绿化1900元，工程维修工2600元。

7、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由乙方负责。

（二）卫生保洁要求

1、日常保洁

范围：公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗消毒，不得有污渍和灰尘。

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

（10）不定期进行环境消杀。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站（不含垃圾外运）。

3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、每年度清理化粪池两次，每月清理物业范围内所有沟渠、窨井一次。

5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。

（三）绿化养护要求

1、服务内容：物业服务范围内的树木、花草、绿地等绿化植被的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95％，草坪纯度95％。

（四）安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责校园范围内、停车场的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其他突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，电视监控室、消防监控室24小时值班。

（2）严格查询，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（五）设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等设备设施正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、消防设施的维护要求：

每月检查一次，做好记录，及时报修。

5、房屋门窗管理维护：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

6、各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

7、协助做好节能降耗工作。