1、合同标的：长沙市师大附中梅溪湖中学（湖南师大附中梅溪湖中学）物业管理服务项目；

2、合同金额：壹佰壹拾贰万贰仟柒佰贰拾元整（小写：*******元）；

3、金额明细：

(1)履行期限：服务期为三年，合同一年一签；

(2)履行地点：长沙市师大附中梅溪湖中学（湖南师大附中梅溪湖中学）；

(3)履行方式：（合同的履行方式主要包括运输方式、交货方式等）：现场履行服务。

一、基本情况及服务范围

湖南师大附中梅溪湖中学是长沙市教育局主办、湖南师大附中全面管理的一所公办完全中学。学校坐落在长沙市湘江新区梅溪湖国际新城核心地段，南靠桃花岭，北瞰梅溪湖，占地面积近110亩，建筑面积5.2万余平方米，办学规模设计为68个教学班。学校校门有3个，分别是正门、东门、和西门。

此次委托物业管理服务范围：负责校区田径场、篮球场、广场、道路以及所有建筑物、厕所和公共区域保洁服务（如体育馆、办公楼、科技楼、教学楼、教师公寓、男、女生公寓、图书馆、停车场等）；校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽，防虫、修剪等；负责校区水电维修，高压配电房管理服务；负责学校寄宿学生的住宿管理；负责校区体育器材保管，体育馆场馆开放与管理；配合做好学校各项目活动筹备与执行工作以及日常搬运工作。

学校主要数据：

（一）用地面积：*****㎡

（二）总建筑面积：*****.22㎡

1、学生公寓：8991.2㎡（三栋宿舍楼）

2、图书馆：5987.8㎡

3、图书馆地下车库：5587㎡（车位126个）

4、教学楼及科技楼：*****.45㎡（三栋教学楼、一栋科技楼）

5、体艺馆：7738.82㎡

6、食堂：5482.78㎡

（三）绿化面积：*****.4㎡（含新增2000㎡屋顶花园）

（四）校门：3个（正门、东门、西门）

二、物业服务岗位人员配备及要求

项目经理1人，保洁员9人，绿化员1人，维修员3人，锅炉工1人，生活老师6人（含宿舍管理人员），共计21人。

应严格遵守《劳动法》《物权法》等相关法律法规，约定各类工勤人员购买社保和工资的待遇标准。保洁员、绿化维护人员需在55岁周以下；宿管员（生活老师）须高中或中专以上学历或具有教师资格证或相当于教师经历证明料；水电工、锅炉工须持职业资格证上岗，且年龄在55岁周以下。具有专业技术资格证专科或以上学历人员及退伍军人待遇优先。

三、服务要求、内容及标准

1.项目经理

项目经理为第一责任人，由公司选派持物业管理部门经理上岗证，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力俱佳，具丰富物业管理经验的骨干担任。全权负责本项目一切事宜。

2.保洁服务(不含外墙保洁及化粪池清理)

平均每人每天不少于8小时工作，上班时间根据不同区域需要做合理调整

2.1 图书馆、教学楼、科技楼、体艺馆、学生公寓、食堂

2.2 公共场所及道路

3、绿化管理（专人专管）（每天工作8小时）

3.1管理思路

为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：

3.1.1坚持一个方针

坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。

3.1.2提升环境质量

①美化环境

a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。

b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木丛防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

②保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务处同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。

3.2 绿化项目管理目标

草地保洁率、绿化完好率、纯度都达98%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。各类乔木，修剪及时，造型整齐、优美。

3.3绿化服务管理内容

3.3.1草地质量管理标准

3.3.2乔木养护质量管理标准

3.3.3植物防冻管理工作

3.3.4学校绿化所需的肥料、农药、补种费用由学校负责。

4.日常维修工作

4.1维修工作标准

4.2维修工作要求

4.2.1维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。

C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

4.2.2维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。

B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。

C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

D、负责本校房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。

E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。

F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。

G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。

H、负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶太阳能热水系统和锅炉房的使用和维护工作。

I、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。负责配合学校完成日常工作。

J、杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

k、负责体艺馆中央空调的开关和维护保养等。

L、完成领导交办的其他临时性工作。

4.2.3维修派出

A、对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务处，由学校总务处将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务处存档。

B、特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

C、紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校总务处或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。

服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4.2.4零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：

零星维修服务：

负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无须材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

A、负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；教学楼与图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

B、负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

C、负责学校大门、路灯、消防设施及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。

D、及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

E、物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

4.2.5物业维修工作内容与效果

备注：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品（价值在300元/件及以下）的维修工作（所有维修材料由学校负责），但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由物业公司报告至学校总务处，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过50%都曾经进行过维修或更新。其他范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由学校负责或学校其他部门负责，物业公司负责申报。

5.锅炉工工作要求

5.1严格执行锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心操作，正确填写运行记录，确保安全。

5.2严格遵守劳动纪律，坚守岗位，不脱岗，不串岗；不做与工作无关的事。

5.3发现锅炉有异常现象危及安全时，应采取紧急停炉措施，并及时报告负责人，否则一切后果由物业负责。

5.4对任何危害锅炉安全运行的违章指挥，应拒绝执行。

5.5配合锅炉设备的维修工作，经常保持锅炉设备的正常运行和锅炉房内外清洁，做到文明上岗。

5.6认真执行水质管理制度，定时分析水质情况，保证锅炉给水符合国家标准。

5.7努力学习业务知识，不断提高操作水平。

6.学生宿舍管理

6.1管理人员必须穿统一制服挂牌上岗，实行24小时值班、巡逻制度，外来人员进出公寓进行检查、登记；搭建物品进出宿舍检查、登记；学生晚归进行登记。有值班、巡逻制度和巡查记录、外来人员登记记录、大件物品进出登记记录、学生晚归登记记录。

6.2防火、防盗、公共卫生、交通管理工作，包括：火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案；消防系统设施设备管理、消防通道、安全出口畅通；架空层车辆停放管理等。

6.3危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施；制止在走廊、楼梯间等公用部位摆放物品。

6.4做好楼内财产和公共物资安全管理。

6.5做好消防器材维护保养，确保消防器材处于良好状态，消防通道畅通，无消防安全隐患。

6.6每天检查、督促和做好学生宿舍的内务工作（如打扫卫生、叠好被子、检查违章、整理东西）等，抓好公共秩序的维护和整治，抓好学生文明行为养成和寝室的星级评比，为学生创造良好的学习和生活环境，全心全意为学生服务。

6.7及时收集和反应学生的意见和要求，深入细致的做好思想政治工作，为学生释或解疑。

6.8男女学生不准互进宿舍。确有特殊情况，必须凭学生证登记后才能进入，但停留时间不得超过15分钟。

6.9关心学生的学习与生活，配合宿管科尽一切努力为他们提供优质服务。

6.10配合、协助宿管科完成新生入校、毕业生离校及其他临时性任务，协助宿管科完成对学生宿舍的资产管理、人员信息管理工作。

7.生活老师服务

生活老师在生活处主任的直接领导下，全面负责学生的思想教育与生活的衣、食、住、行、睡。

7.1热爱教育事业，协肋班主任开展德育工作。

7.2严格执行生活指导教师的工作规程，悉心指导学生一日生活起居，搞好学生的个人卫生，培养学生的良好生活习惯，逐步提高学生的生活自理能力。

7.3正确教育和指导学生养成良好的行为习惯与学习习惯。

7.4做好学生的安全工作、保健工作，细心照料病生的生活，配合医疗保健中心做好病生的治疗。

7.5加强对宿舍文化的建设，努力为学生营造出团结、和谐、轻松、愉快、温馨的以利于学生健康成长的环境。

7.6组织并指导学生文明就餐，让学生做到不挑食、不喧哗、不浪费饭菜。

7.7经常了解学生的思想、生活、学习与身体情况，广泛开展同学生谈心的活动，做学生的良师益友。

7.8经常与家长联系和沟通，把学生在学校的情况和学校管理措施报告告诉家长，从而贏得家长的支持，携手为共同教育好学生而努力。

7.9完成班主任及其他领导交办的相关工作。

四、物业服务质量目标

1.师生满意率达85%以上

2.合同履约率达100%

3.上岗培训合格率达100%

4.有责投诉解决率达100%

5.特殊岗位服务人员持证上岗率达100%

经考核，乙方如达不到上述物业服务质量目标，甲方可约谈、书面告之、解除合同并由 乙方承担相关违约责任。

根据长沙市财政局和长沙市审计局《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）的规定，本项目采用简易程序验收。

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业服务工作。

2、审定乙方制定的物业服务制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、在合同生效之日起10日内向乙方提供 20平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为员工提供生活便利。员工可在学校食堂就餐，费用自理。

4、负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料。

5、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业服务的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6、因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

7、依照本合同约定，按时支付物业服务费。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业服务项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。必须为员工购买政府规定的社保费用，必须实施专业培训与教育。

3、接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

7、所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求，应严格遵守《劳动法》《物权法》等相关法律法规，约定各类工勤人员购买社保和工资的待遇标准。保洁员、绿化维护人员需在55岁周以下；宿管员（生活老师）须高中或中专以上学历或具有教师资格证或相当于教师经历证明料；水电工、锅炉工须持职业资格证上岗，且年龄在55岁周以下。具有专业技术资格证专科或以上学历人员及退伍军人待遇优先。

8、乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

9、开展意见调查，乙方定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业服务的需求，确保服务到位。

9、在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

10、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

1、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

3、甲方不能按照本合同约定的价款和支付方式如期支付，每逾期一天，应支付逾期部分总价款0.5%的违约金，若支付行为因财政支付通道的原因引起的，甲方不承担违约责任。