安徽省港航管理局淮河航道局
物
业
管
理
服
务
合
同

安徽省闽瑞物业管理有限公司
二○一六年四月

服 务 合 同
甲 方： 安徽省港航管理局淮河航道局
法定代表人：
住所地： 蚌埠市龙子湖区沿淮路230号
邮 编： 233000

乙 方： 安徽省闽瑞物业管理有限公司
法定代表人： 刘敏
住所地： 蚌埠市交通路143号
邮 编： 233000
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在双方承诺招标文件全部内容（含招标补充文件）和被认定的投标文件（及补充说明）全部内容的基础上，协商一致，订立本合同。
一、项目概况
项目名称： 安徽省港航管理局淮河航道局物业管理
物业内容： 保安、保洁、维修、绿植养护、食堂物业服务
二、承包范围：淮河航道局办公楼（五至七层）、办公楼大院，以及后院二层小楼一栋；位于蚌埠市解放路淮河公路桥东500米河岸处的通航保障基地码头、办公场所。建筑面积约为3000平方米。
三、承包期
2016 年 4 月 1 日起至 2017 年 3 月 31 日，为 12 个月，物业总历时天数： 365 天；
四、承包方式
乙方应对全部物业管理负责，中标以后不得分包、转包。如一经发现上述行为，甲方单方有权立即终止综合物业工程承包合同，由此产生一切法律责任和经济损失均由乙方承担。
五、物业质量标准
本项目服务质量标准： 祥见物业管理考核评分细则
六、合同价款
金额：叁拾叁万肆仟玖佰捌拾捌元贰角捌分/年（人民币）
￥：334988.28元/年
七、组成合同的文件
㈠、组成合同的文件包括
1、本合同协议书；2、中标通知书；3、投标书及附件；4、本合同协议条款；5、标准、法规及有关技术文件。
㈡、双方有关物业工作的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。
八、承包人向发包人承诺按照合同约定开展物业。
九、发包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。
十、本合同双方约定甲方双方盖章并经见证方见证后生效，至物业期满、验收合格、价款结清自行终止。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人： 法定代表人：刘敏
派驻现场代表： 派驻现场代表：朱建新
电话： 电话：****-*******
地址： 地址：蚌埠市交通路143号
2016年4月1日 2016年4月1日

协议条款
1、甲方代表
甲方指派 王春林 为派驻现场代表，全面负责日常物业作业的管理工作。
2、乙方代表
2.1乙方指派 朱建新 为安徽省港航管理局淮河航道局物业管理服务项目的负责人，具体负责物业工作，并用书面材料报甲方备案。
2.2项目负责人等有关人员必须按时参加由甲方召开的物业例会和各种必须参加的会议。
2.3乙方如需更换项目负责人，应至少提前5天以书面形式通知甲方，并征得甲方同意。后继续行使合同文件约定的前任的职权，履行前任的义务。
2.4甲方可以与乙方协商，建议更换其认为不称职的项目负责人。
3、甲方工作
3.1代表和维护产权人、使用人的合法权益；
3.2审定乙方拟定的物业管理实施方案；
3.3监督检查乙方物业管理工作的执行情况；
3.4审定乙方物业管理服务的财务预算及决算；
3.5提出车辆停放管理要求，提供车辆停放场地；
3.6根据楼宇的功能提出安保管理要求，提供必要的安保基础条件，要求使用单位和部门配合和服从安保人员的管理；
3.7认真贯彻实施消防法规，提供必要的消防基础设施；
3.8要求使用单位和部门保持室内外环境卫生，尊重和珍惜物业管理人员的劳动；
3.9协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
3.10协助乙方共同做好物业管理服务工作；
3.11提供物业管理所需要的图纸资料。
3.12有权对乙方提出物业管理服务人员的配备建议，要求乙方更换不合格的物业管理服务人员。
3.13如乙方提供的服务令甲方不满意，甲方可随时提出解除该合同的权利。
3.14甲方应作的其他工作，双方在补充条款内约定。
4、乙方工作
4.1门卫值班、安全管理
4.1.1服务内容：单位来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行维修管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等；院内机动车和非机动车停放管理等；报刊、信函收发。
4.1.2服务标准：建立值班管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常的工作环境；严格登记，杜绝闲杂人员进入办公区域，环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，保安人员实行24小时值班制度，对办公区域的安全状况实行24小时监控，视频监控记录保持完整；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，如遇突发事件，应及时制止并报警，通知相关人员到现场处理；对院内停放车辆有序管理，不得乱停乱放，不影响他人通行；报刊、信函按要求及时分发到各部门。
4.2房屋日常维修及环境卫生管理
4.2.1服务内容：
4.2.1.1办公楼、后院二层小楼食堂房屋日常养护维修。
4.2.1.2通航保障基地码头、船舶的卫生保洁；办公区域内一楼大厅，五楼至七楼的楼梯、走廊、阳台、电梯间、卫生间等公共活动场所，以及墙面、门窗玻璃等所有公共部位；单位大院内、职工宿舍生活区的道路、通航保障基地码头和船舶等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁，以及废弃物清理、化粪池清掏等。
4.2.2服务标准：做好规定办公区域内的房屋日常维修。建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，工作时间内由专人对工作区域进行实时跟踪保洁，清洁率100%。区域标准：
房屋日常维修 定期检查房屋的安全状况，如发现地面、楼梯、门窗、墙面及吊顶出现缺损，及时报告相关负责人，经同意后及时维修。公共使用的照明、指示灯具的线路、开关要保证完好，确保用电完全，如发现故障及时维修。
通航保障基地工作趸船、码头船舶办公区域的墙面、门窗定期清理，墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网，门窗表面干净；走廊、卫生间每天清理1次，码头每天清扫1次，确保干净整洁。
单位大院及职工宿舍生活区 每天清扫一次，地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
大厅、楼内、公共区域 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；公共部位门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室 地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间 梯步表面干净无污渍，扶手栏杆表面干净无灰尘，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间 地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
电梯 电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；定期更换电梯轿厢内地毯。
垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；监控摄像头表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾清运 办公区域及职工宿舍生活区的垃圾清运应由专人负责，垃圾池无污水外溢，池内应无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
4.3给排水设备运行维护维修
4.3.1服务内容：对办公场所（含办公大楼及后院二层小楼食堂、职工宿舍生活区、通航保障基地船舶）室内外给排水系统的设备、设施，如水箱、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。
4.3.2服务标准：每月一次对给排水系统进行检查维护，保证给排水系统正常运行使用。
定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每半年清理1次，每季巡查1次，如发现堵塞及时清理，确保出入口管道畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每半年对地下管井彻底疏通1次，捞起井内泥沙和悬浮物，清理结束地面冲洗干净，清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。
及时发现并解决故障，给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜。
4.4电梯运行维护
4.4.1服务内容：电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和养护维修。
4.4.2服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯正常运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，负责电梯年检，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由A级专业资质的电梯维修保养单位每月两次进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
4.5消防系统维护
4.5.1服务内容：对办公区域（含办公大楼、通航保障基地船舶、后院二层小楼食堂）内的消防器材、设备进行日常管理和养护更换。
4.5.2服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场检修或换新。
4.6空调系统运行维护
4.6.1服务内容：对办公大楼、后院二层小楼食堂、通航保障基地的独立空调运行管理及日常养护维修。
4.6.2服务标准：每半年进行一次检查空调主机、清洗空调滤网，确保空调正常使用；空调出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，零维修合格率100%。
4.7绿化管理
4.7.1服务内容：办公大楼、通航保障基地及职工宿舍生活区的树木、花草、绿地，以及办公场所绿植的摆放及日常养护管理。
4.7.2服务标准：门厅、五至七楼植物摆放，确保每层楼不少于8盆，绿植生长良好，盆器及托盘完好干净，托盘无积土；办公大楼、通航保障基地及职工宿舍生活区的室外绿化花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；植物群落完整，层次丰富，土壤不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；花灌木花后修剪及时，无残花；植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。
4.8会议服务
4.8.1服务内容：为单位会议室举办的各类会议、活动提供会场保洁、开水供应等服务。
4.8.2服务标准：保证开水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。
4.9供电设备管理维护
4.9.1服务内容：对办公大楼、后院二层小楼食堂、通航保障基地船舶的供电系统高、低压电器设备、电线电缆、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。
4.9.2服务标准：对供电范围内的电器设备进行维护，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；供电维修人员必须持证上岗，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时；管理和维护好办公区域灯光亮化的设施。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对办公大楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。
4.10职工食堂服务与管理
4.10.1服务内容：工作日供应午餐、晚餐，食堂卫生保洁。
4.10.2服务标准：严格遵守食堂管理制度，工作人员需具有相关工作经验，做到定期体检。根据情况安排好20人的就餐，做好食堂的卫生保洁，包括食品卫生、厨房用品、就餐桌椅、地面卫生等，做到清洁、安全、卫生。食堂工作人员以现有人员为主，如有人员变动需征得我单位同意。
4.11物业管理的其他日常合理性支出
有线电视费用、房屋租赁费用及其物业费用。

物业组织设计
5、进度计划
5.1乙方在本合同生效后15天内上报全年物业作业工作计划和该标段物业管理人员网络组成表，并结合季节特点和物业状况，制定季度、月度物业计划、材料计划送交甲方。甲方在7天内予以确认。
5.2乙方必须按甲方确认的进度计划组织物业作业，接受甲方对进度的检查、监督。物业作业实际进度与经确认的进度计划不一致时，乙方应按甲方的要求提出改进措施，经甲方代表确认后执行。因乙方的原因导致实际进度与计划进度不符，乙方无权就改进措施提出追加合同价款。

质量与考核
6、质量标准
物业维修质量标准参照补充条款约定的质量标准。因乙方原因物业质量达不到约定的质量标准，乙方承担违约责任。
7、检查和考核
7.1乙方应认真按照补充条款中约定的质量标准进行物业，随时接受甲方的检查和考核，为检查和考核提供便利条件。
7.2对于物业质量不符合要求的，甲方先通知整改，乙方在两天内不整改的或整改效果不符合要求的，由甲方派其他队伍整改，费用在乙方物业费中扣除。
7.3甲方按照相关考核办法和规定中约定的考核奖惩办法进行考核。乙方连续二个月或一年内累计有三个月考核分低于标准分75分的，或经考核确实不能承担物业工程的，或招标责任期已满，甲方有权无条件单方面终止合同。乙方接甲方通知后24小时内必须无条件清退出场，由此造成的经济损失由乙方承担，原已完成的工作量按实结算。
7.4乙方退出管护，物业交接与下一接管单位办理物业交接手续，需在规定时间内按要求整改到位后交付，逾期整改不到位由接管方进行整改，所需费用由原乙方单位支付。

安全文明工作
8、安全文明工作与检查
8.1乙方应做好物业作业管理区内的安全管理工作，并随时接受甲方或行业安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施，消除事故隐患。
8.2由于乙方管理不善，引起政府职能部门处罚和整改，或安全措施不力造成事故的责任和因此发生的费用，由乙方承担。
9、安全防护
物业作业人员应做好各项安全防范措施，必须着装上岗操作。
10、事故处理
发生重大伤亡及其他安全事故，乙方应按有关规定立即上报有关部门并通知甲方代表，同时按政府有关部门要求处理由事故责任方承担发生的费用。

合同价款支付
11、合同价款
11.1合同价款由甲、乙双方依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。
11.2乙方应向甲方提交月度物业作业统计报表。甲方可以按报表内容进行计量与考核，考核结果作为合同价款支付的依据。
12、合同价款支付
12.1人民币：334988.28元/年（大写：叁拾叁万肆仟玖佰捌拾捌元贰角捌分/年），每一季度至第三季度，每季度支付：85000.00元（大写：捌万伍仟元整），第四季度支付：79988.28元（大写：柒万玖仟玖佰捌拾捌元贰角捌分）。
12.2甲方每季度支付乙方的管理服务费用为一次性的。乙方人员的工资、各类福利（津贴）、社保、工伤、人身意外保险、培训、服装、装备、通讯、节假日加班工资、耗材、管理费等全部与甲方无关。

违约和争议
13、违约
13.1甲方不能按合同约定履行各项义务，以及发生其它使合同无法履行的行为，应承担违约责任（包括支付违约导致乙方增加经济支出和从应支付之日起计算的应支付款项的利息），相应顺延工期；按协议条款约定支付违约金和赔偿因违约给乙方造成的窝工等损失。
13.2乙方不能达到所承诺的物业质量和有关技术规范标准，乙方按协议条款支付违约金，赔偿因违约给甲方造成的损失。
13.3因一方违约使合同不能履行，另一方欲终止或解除全部合同，应提前10天通知违约方后，方可终止或解除合同，由违约方承担违约责任。
14、争议
甲乙双方因合同发生争议，可由甲乙双方协商、调解、向有管辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁，或向有管辖权的人民法院起诉解决。

合同中止
15.1承包范围内的物业管理项目，乙方不得采取任何形式实施分包和转包，凡违反此规定的，甲方将立即取消乙方的承包资格，中止物业承包合同的履行，由此产生的一切法律责任和经济损失由乙方承担；
15.2乙方在本合同订立之日起三个月内，作为试用期；经甲方考核，达不到质量标准的，甲方有权终止合同。因试用不合格，试用期内物业费按合同价的月平均价50％付给。
本合同一式陆份，甲乙双方各执壹份，自双方当事人签字盖章之日起生效。合同到期后，如双方无异议，则合同自动顺延。合同签订后7个工作日内招标人将所有合同原件报蚌埠市招标中心和蚌埠市公共资源交易监督管理局备案。

采购人（甲方）：（公章） 服务人（乙方）：（公章）
地址： 地址：蚌埠市交通路143号
法定代表人： 法定代表人：刘敏
委托代理人： 委托代理人：龚泉
电话： 电话：****-*******
开户银行： 开户银行：工行蚌埠中山支行
账号： 账号：130*****093********
2016年4月1日 2016年4月1日

蚌埠市公共资源交易监督管理局（备案专用章）

年 月 日

《考核评分细则》
一、基本要求（总分27分）
序号评分标准总分评分
1有物业管理方案并根据业主的要求适时修改并完善（2分），各工种有作业规范和工作流程（2分）。4分
2所有人员上岗前必须进行安全培训和业务培训（2分），管理人员与专业技术人员须持证上岗。（2分）4分
3工作态度端正，积极主动负责，文明作业，精神状态饱满（与业主或群众发生冲突扣一人次4分）。4分
4着装整洁、规范（1分）。1分
5值班时间无离岗、睡岗现象（发现一人次扣3分）；无聊天、串岗、脱岗、迟到、早退现象（发现一人次扣1分）。4分
6遵守甲乙双方的相关规章制度，不得从事与业主职责范围内的兼职或中介工作(一经发现并查实的扣10分)。10分
二、工作质量
1、共用设施设备维修养护（总分10分）
1对共用设施设备进行定期养护，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，保证正常使用和运行（依法应由专业部门负责的除外）。3分
2设施设备标志齐全、规范，责任明确（1分），操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常（2分）。3分
3对业主报修项目要第一时间到达现场并及时完成。2分
4消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通1分
5照明设施完好率99%以上。1分
2、协助维护公共秩序（总分17分）
1做好门岗24小时值班。3分
2做好大楼的全面安防工作，加强对大楼的巡查，保障人、财、物的安全。3分
3管理好门前场地、院内及停车场车辆停放，引导车辆有顺通行、停放。3分
4对进出大楼的其他人员实行登记管理。3分
5对火灾、治安、公共卫生突发事件应有应急预案，事发时及时报告业主并配合妥善处置。3分
6报刊、信函收发2分
3、保洁服务（总分18分）
1保洁人员按照业主要求，按时到岗。2分
2走廊：地面干净、光亮、无纸屑、杂物、烟头、积水、垃圾桶清洁等。2分
3楼梯：地面干净、光亮、无纸屑、杂物、烟头、积水、垃圾桶清洁等。楼梯扶拦：表面无灰尘污垢、清洁光亮。2分
4卫生间：便池表面光洁无水、无异味、内壁无污染，定期消毒。2分
5会议室：应随时保持地面干净、光亮、无废纸、杂物、烟头等、桌椅保持整齐、整洁，表面无灰尘，玻璃无积尘，地面干净、无灰尘、毛发。每次会议前后应普洁一次。 1分
6通航保障基地工作趸船、码头：船舶办公区域的墙面、门窗定期清理，墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网，门窗表面干净；走廊、卫生间每天清理1次，码头每天清扫1次，确保干净整洁。2分
7单位大院及职工宿舍生活区：每天清扫一次，地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。 2分
8电梯：电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；定期更换电梯轿厢内地毯 。2分
9设备机房、管道、指示牌：无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。1分
10垃圾清运：办公区域及职工宿舍生活区的垃圾清运应由专人负责，垃圾池无污水外溢，池内应无明显异味，垃圾日产日清。2分
4、食堂服务（总分8分）
1保障人员就餐，饭菜荤素搭配、可口健康、营养均衡。3分
2做好卫生清洁工作，食材、厨房用品、桌椅等五细菌滋生，餐具定期消毒。3分
3食材、辅料等采购有可追溯性，保证用餐安全。2分
5、绿化养护（总分5分）
1定时更换室内绿植。1分
2保持绿植生长正常，修剪及时合理，叶面干净、有光泽。2分
3盆器、托盘完好、干净。公共场所（大厅、走廊等）盆器、托盘样式、色调一致。2分
6、抽检（总分15分）
1抽检不定期进行，评分标准按照以上标准执行。15分
7、分数要求：违反一次每分按50元标准扣除