3

人员配备

物业服务应根据小区的具体情况及合同约定，配备服务人员不少于19人（年龄在50岁以下，保洁人员除外）。

物业现场负责人必须有物业管理资质，并从事相关工作2年以上；

物业公司应聘专职项目经理、技工、消防管理员等上述人员的上岗资格应符合国家有关要求；

服务人员应按规定统一着装，仪表仪容整洁端庄，按时到岗到位。在服务过程中用语文明，行为规范，服务主动。

服务人员应及时、认真做好工作记录，做到字迹清晰、数据准确。

物业人员签订劳动合同报业主部门审核和备案、应符合最低工资标准，并购买社会保险。

服务人员应掌握物业服务基本法律法规，熟悉园区的基本情况，能正确使用相关专用设备。

有不达标的项目的或检查时发现的

2分/次/项

5

4

组织管理

在遵守国家有关法律法规的前提下，制定小区内部管理规定，包括岗位设置、岗位规范及职责、运作管理规程、设施设备使用管理规定等；

未满足考核标准

1 分/次/项

5

书面形式记录和保存各项工作的开展情况，包括值班记录和巡视记录、检修记录、装修记录、交接班记录、人员和车辆进出记录、租金、押金和物业费收缴记录、租赁住户入驻和退租记录等（资料保存一年，并在年底报一份备案）。

无书面记录或记录不详的、资料缺失

2 分/次/项

设置门岗、巡视及监控岗位，并配置相应的公共秩序维护人员；视实际需要和服务合同的约定设置其他岗位。

未设置或设置数量和人员不达标

1 分/次/项

有完善的员工岗位职责与考核制度（确保责任落实到人）、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、服务质量管理制度，确保责任落实到人。

无相关制度、制度不全或没有将责任落实到人

2 分/次/项

按合同规定配备相应岗位人数，建立并及时更新员工管理台账、员工实施编号管理，不得随意调动，如更换需报业主同意和行业部门备案；

人数不够、未及时更新台账、未实行编号管理、更新未及时备案

2 分/次/项

如发生意外伤害事故，需及时上报，并将处理结果报业主和行业部门备案

未按规定落实的

1 分/次/项

按照合同约定，为员工定期体检，发放过年过节费等福利费用，并为员工配备合同中约定的劳动工具、工作服、劳动用品

未按规定落实的

0.5分/次/项

项目负责人必须为投标书所承诺的，如更换，须提前半个月书面向业主申报

未按规定落实的

2 分/次/项

关爱员工，维护团队的团结和利益，保证队伍的稳定性

出现上访、聚众闹事、恶劣影响的

1 分/次/项

5

小区和公共设施设备的维护管理

建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养、定期安全检查和记录制度。

未满足考核标准

1 分/次/项

10

建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全，运行、检查、维修养护记录应每月归档；对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理记录；强降水、大风等极端天气前后有防范措施。

未满足考核标准

2分/次/项

水、电、监控等公共设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范。

未满足考核标准

1 分/次/项

小区内危险部位设置警示标识或防范设施。

未满足考核标准

2分/次/项

共用设施设备配有专人管理；有国家规范的，应达到规定的保养标准；设备用房整洁，各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全。

未满足考核标准

1 分/次/项

小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅。

未满足考核标准

1 分/次/项

建立小区巡查制度，根据房屋实际使用年限，每月定期检查和记录小区的使用状况；

未满足考核标准

1 分/次/项

巡查中发现问题及时向业主或物业使用人报告，需维修部位在保修期内的应及时联系相关单位进行维修；超出保修期的，根据业主或租赁方的委托安排专项维修；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

未满足考核标准

1 分/次/项

定期巡查建筑物和公共部位的安全状况，配合有关部门进行安全检查并及时上报，指导和督查租赁方遵守房屋安全使用的相关规范，房屋楼板负载不能超过设计限重。

未满足考核标准

2分/次/项

每年制订房屋的年度维护保养计划，经业主和租赁方同意后，组织实施。

未满足考核标准

1 分/次

对租赁住户违反规划私搭乱建、擅自设立广告牌、饲养动物或擅自改变房屋用途的行为进行书面通知劝阻，劝阻不成向业主和有关部门报告。

未满足考核标准

1 分/次/项

每次汛前和强降雨后检查房屋屋面漏水和雨落管和雨污水井等。

未满足考核标准

1 分/次/项

每半年巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修。

未满足考核标准

1 分/次/项

6

安全管理

专职保安人员，身体健康，工作认真负责；对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材；上岗时佩带穿戴统一制服。

未满足考核标准

2分/项

10

主出入口24小时值班看守，其他出入口定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。

未满足考核标准

2 分/次/项

对施工、送货、参观等外来人员应实施必要的管理措施，对推销等闲杂人员应劝阻其进入小区。

未满足考核标准

1 分/次/项

按小区配置的安防系统现状，保证24小时开通。保持监视器图像清晰，监视控制设备工作正常；录像资料按规定存档。

未满足考核标准

2分/次/项

对货运车辆的进出及以其他方式带出小区的大件物品，应要求配合提供相关的放行凭证；

未满足考核标准

1 分/次/项

小区租赁住户及外来人员禁止将易燃、易爆、有毒等危险品运入小区。

未满足考核标准

2分/次/项

设置各类交通和安全警示标志，车库和车棚内配有相关的照明设施、灭火器材。

未满足考核标准

2 分/次/项

对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防车通道符合消防安全要求；

未满足考核标准

1 分/次/项

对进出小区的车辆进行发证、登记管理，货运车辆装、卸货应在指定区域内进行。

未满足考核标准

2 分/次/项

监视、监控及报警系统设施设备应24小时开通，保持监控记录完整，符合社会公共安全技术防范管理的有关要求。

未满足考核标准

1 分/次/项

监控人员对监控记录应严格保密，未经业主允许，不得擅自删除或泄露记录内容和资料。

未满足考核标准

1 分/次/项

制定固定或非固定的巡视路线和巡视频次，对重点部位（指道路、出入口、车棚和车库）、重点区域、物品堆放点、死角和隐蔽点等应纳入巡视范围，白天每2小时巡逻1次，夜间巡逻4次，并有巡逻记录。

未满足考核标准

2分/次/项

通过巡视或监控及其他各岗位共同监视和维护小区内的正常秩序，发现违约、违规、违章和异常现象应及时制止并报告。

未满足考核标准

2 分/次/项

安全管理

接到火警、警情、异常情况或紧急求助信号后，公共秩序维护员10分钟内赶到现场进行处理。

未满足考核标准

2 分/次/项

每年组织物业服务人员进行不少于1次消防演练。

未满足考核标准

1 分/次/项

对公共秩序维护员的理论及实操培训每年不少于1次，每次不少于2个课时。

未满足考核标准

1 分/次/项

制定小区突发治安事件的突发事件应急处理预案，并在物业办公室、监控中心等处室内悬挂，每年应组织不少于1次的突发治安事件应急演习。

未满足考核标准

1 分/次/项

根据小区情况，制定消防实操培训和消防常识培训计划并实施，每年进行不少于一次的消防实战演练。

未满足考核标准

1 分/次/项

7

环境污染防治

建立节能和废弃物控制的制度，每半年通过宣传等形式向小区内租赁方传达环境管理意识，减少环境污染、提高能源、资源利用效率。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

5

对公共区域和租赁户日常垃圾、废弃物集中收集，交由具备专业资质许可的处理单位统一清运、处理。

未满足考核标准

1 分/次/项

监督小区内租赁户按国家规定做好放射性废弃物和化学危险品的储存、处置，发现违规处置行为时，应立即报告业主和上级主管部门，并根据应急预案组织好应对工作。

未满足考核标准

2 分/次/项

8

供配电

系统

制定供配电系统的运行维护作业规范和程序、临时用电管理措施，保持园区变配电设备运行正常。

未满足考核标准

1 分/次/项

2

编制维保、检查计划对变配电设备、设施进行检修、维护和检测。

未满足考核标准

1 分/次/项

应明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主和租赁住户；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施，并提前向客户做好解释工作。

未满足考核标准

1 分/次/项

停电区域应加强安全警戒，维持区域秩序，有必要时启动应急预案。

未满足考核标准

1 分/次/项

应业主的要求，联系供电部门，对住户用电进行管理；对不按合同规定缴纳租金等费用的租赁住户采取限电措施；

未满足考核标准

1 分/次/项

发生重大人身、设备安全事故应及时向业主和供电主管部门汇报，并记录。

未满足考核标准

1 分/次/项

9

供排水

系统

遇限水、停水情况，应提前通知各用户，并做好解释。

未满足考核标准

1 分/次/项

2

定期保养检修系统中的各类设备，确保各类设备完好正常。

未满足考核标准

1 分/次/项

新增项目的排放应通过环保部门的环境评估并验收达标。

未满足考核标准

1 分/次/项

公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。

未满足考核标准

1 分/次/项/项

停车管理系统

定期检查保养读卡机、自动道闸等设备，保持其外观清洁，无锈蚀，功能正常，灵敏可靠；车辆出入的监视设备图像清晰。

未满足考核标准

0.5分/次/项

2

公共照明

定期巡检道路及其他公共部位的照明设备，保持路灯、草坪灯、水下灯、泛光照明等灯具安装牢固，外表无锈蚀，工作正常。合理安排和调整各类灯光照明启闭时间，节能降耗。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

2

10

迁入、迁出服务

服务人员应按规定程序受理，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。

未满足考核标准

1 分/次/项

10

迁入服务主要包括：登记业户信息资料、获取相关证照复印件；发放并简要介绍物业管理和装修规定等；办理房屋及钥匙交接；

未满足考核标准

1 分/次/项

迁出服务主要包括：登记有效联系方式；结清租金、押金、物业费、水电费等各项费用；办理房屋及钥匙交接、将租赁方有关情况及时通知业主和有关部门；

未满足考核标准

1 分/次/项

11

装修管理

每天不少于1次巡查公共区域现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主及有关主管部门，并做好巡查记录；

未满足考核标准

1 分/次/项

5

装修垃圾和生活垃圾应在指定地方分开堆放；

未满足考核标准

0.5 分/次/项

应建立装修申请审批制度，并在租赁住户申请装修时书面告知。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

受理装修申请时应与提出申请的租赁住户签订装饰装修协议，明确相关方的权利和义务，并应符合国家装饰装修的有关要求以及建设、环保、消防等主管部门的相关规定。

未满足考核标准

1 分/次/项

保证装修期间的水电等供应，为物业使用人提供装修便利。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

装修档案应包括装修申请、审批、验收资料、装修协议等。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

12

大型活动保障服务

贵宾参观、小区等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

2

活动前应对人、车流路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行临时封闭。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

13

保洁服务

垃圾收集与清理：小区内设有垃圾收集点，建筑垃圾和生活垃圾收集点应分开；

未满足考核标准

0.5 分/次/项

10

小区公共部位保洁：楼道、楼梯每周清洁1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每月擦拭1次；楼外道路、场地每日清扫不少于1次；

未满足考核标准

0.5 分/次/项

四害消杀：制定消杀工作计划并执行。5-10月进行灭四害消杀工作。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

清洁设施设备配备齐全，并有专人管理。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

及时制止物业管理区域内乱悬挂、乱张贴、乱堆放等现象。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝阻，并报告有关部门进行处理。

未满足考核标准

0.5 分/次/项

14

绿化养护

1、定期对绿地进行浇水、施肥、除草、除虫，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损，无枯枝、死树；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

2、树木花草基本无病虫危害症状，病虫害危害率控制在5％以下，无药害现象。

3、勤修剪树枝花草，及时补种残缺花木。

4、无人为损害花草树木、无枯枝、死树。

未满足考核标准

3分/次/项

10

15

租金收取服务

1、代收、催收公租房租金，每月实收租金（不含历史陈欠款，预付租金）占应收租金比例不低于80%，每月不低于一次发放催款通知单催收租金；

2、每月5号之前上报公租房上月度办理公租房租赁业务相关资料(租金代收明细、出租和退租明细、押金明细表等相关业务电子台账和纸质资料）以及附代收代缴租金入采购方账户凭证。

未满足考核标准

10分/次/项

10