2.1合同标的物概况：

湘江新区第一集中办公区大楼，位于长沙市岳麓区麓景路850号。湘江新区第一集中办公区办公场地，包含梅溪湖国际研发中心6-9栋、绿方中心2-5层楼、中广中心A栋1-2层楼，总建筑面积*****.05㎡，使用停车位171个(含地上、地下)。其中，梅溪湖国际研发中心6-9栋为多层建筑物租赁使用面积*****.81㎡，每栋装配2台电梯；绿方中心2-5层楼为中高层建筑物租赁使用面积6596.24㎡，装配4台电梯；中广中心A栋1-2层楼为高层建筑物租赁使用面积2225㎡，装配2台电梯。绿方中心及研发中心6-9栋室外草坪面积1200㎡。

2.2合同金额明细

2.3服务内容

2.4服务要求及人员配置

2.4.1物业综合管理服务：

人员设置：按需配置5人。

人员要求：主要管理人员具备大专（含）以上学历、一般管理人员具备高中（含）以上学历。

执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

（2）建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。

（3）每年至少进行四次服务项目的满意度测评。

（4）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

2.4.2环境卫生保洁服务：

根据第一集中办公区物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务为办公区及公共区域保洁服务，（因第一集中办公区加班情况较多，需增设保洁晚班，清理晚间卫生）。

人员设置：按需配置25人。

人员要求：具有物业服务从业经验。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）道路及停车场（库）、绿化区等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件。

（2）办公用房公共部位保洁

①房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

②平台台阶保持清洁。

③地面无污渍、无大件垃圾。

④扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

⑤消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

⑥垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

⑦开放式地沟无大件垃圾。

⑧桌椅保持干净、无水迹和污渍。

⑨地毯整洁，无污渍。

⑩玻璃幕墙明亮、无污渍，横挡无明显积灰。

（3）电梯保洁

①电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

②操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

③每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

④保持轿厢内空气清新、无异味。

（4）卫生间保洁

①座厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

②隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

③地面整洁、无污渍、无积水。

④镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

⑤卫生间内保持空气清新、无异味。

（5）垃圾分类、垃圾清运

①根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运（需要由乙方负责各类垃圾的收集及清运）。

②垃圾清收率不低于99%。

（6）卫生消杀

①无老鼠活动迹象。

②室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

③蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（7）完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。

备注：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。

2.4.3秩序维护及安防管理服务：

一办机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口15个（含停车场出入口：绿方中心北门、南门、东门，绿方中心车库入口，6栋北门、南门，7栋北门、南门，8栋北门、南门，9栋北门、南门，中广中心东门、南门、地下车库入口，1号公共入口岗亭、2号公共入口岗亭、3号公共入口岗亭、梅溪湖桥底露天停车场岗亭），消控室1个，停车位171个。

人员设置：按需配置25人。

人员要求：保安人员须具备1年以上从业经验并持证（保安员证）上岗。男性年龄不超过55岁，身高170CM以上，女性年龄不超过50岁，身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）出入管理、公共秩序维护

①建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。

②严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。

③设定固定停车点，引导车辆停放整齐。

④内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。

⑤道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。

（2）日常巡查

①设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。

②巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。

（3）突发事件处理

突发事件响应率100%，突发事件处置率100%，突发事件演练率100%。

（4）消控室值班

设有消控室1处，每班不少于2人，24小时三班倒。

（5）完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。

2.4.4绿化养护服务：

绿方中心及研发中心6-9栋室外绿化总面积16251.33㎡，其中乔木绿篱等面积15051.33㎡，草地面积1200㎡。中广中心A栋室外绿化总面积6232.01㎡。

人员设置：按需配置3人。

人员要求：从事绿化养护工作2年及以上。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

（2）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死枝及病虫害现象。

（3）落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

（4）水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。

（5）完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

2.4.5房屋及公共设施维护服务：

绿方中心和6-9栋分别有两套高低压配电室、发电机房、水泵房、中央空调机房、电梯机房、消防控制中心、监控室、广播系统、多媒体音响操作间、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多；大楼前坪及广场地砖、相关配套设施设备维修量较大、专业技术性强。根据项目实际情况特约服务需配置相应的工种，如弱电维修、强电维修、综合维修。

人员设置：按需配置5人。

人员要求：具有相关工作经验2年以上，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）公共部位建筑工程及设备设施维修维护（不含电梯）

①确保物业房屋的完好和正常使用。

②及时完成各项零修任务，零修合格率100%。

（2）电梯维护及维修（其中：电梯维保由乙方委托第三方进行，乙方负责监管，所有费用由乙方支付）

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

②严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。

③电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场处理，及时排除故障。

（3）配电室值班

①物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

②建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位，值班及维修人员必须持证上岗。

③建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。

④加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。

⑤管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

（4）中央空调维护及维修（其中：维保由乙方委托第三方进行，含中央空调系统的水处理、日常维护保养、24小时抢修、易损件更换，并由乙方负责监管，所有费用由乙方支付）

①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

②定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。

③空调系统出现运行故障后，物业通知专业维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。

（5）消防系统维修维护

①消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

②每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。

③制定突发火灾/火情应急预案。

（6）完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。

2.4.6会议服务：

一办机关现有公共会议室36间，总面积2532.4m?，其中80-200座位2间、30-80座位会议室6间，10-30人会议室28间。办公区机关会议以及接待，任务重、场次多、规格高，对服务人员的素质标准要求也相应提高。

人员设置：按需配置23人。

人员要求：具有相关工作经验2年以上。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

（2）做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。

（3）完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

（4）做好各部门信件、报刊等的接收、登记、发放工作。

2.5其他要求

2.5.1根据湘江新区第一集中办公区域的实际情况，为确保该项目高效优质服务，乙方应科学合理的配置人员，最低人数不低于86人，管理人员不少于5人；环境卫生保洁人员不少于25人；秩序维护及安防人员不少于25人；房屋及公共设施维护人员不少于5人；绿化养护人员不少于3人；会议服务人员不少于23人。如甲方有重大活动，乙方应根据甲方要求加派相应人员，费用由乙方支付。

2.5.2本项目拟委派的管理人员应按投标文件要求，不得随意更换，如需更换，需经过甲方同意，且重新委派的人员需经过甲方同意。

2.5.3乙方应按照要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息，包括：委托管理阶段信息、日常管理信息、台账记录信息，作为原始记录予以保存，以备查考。要求电子文档、书面文档各一份，严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时，乙方必须向甲方移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施维护、维修、维保等全部档案资料、相关信息及属于甲方的办公用品和生产、维修等工具。因乙方的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，乙方应予赔偿，并承担法律责任。

2.5.4本项目甲方仅提供物业管理用房，物业公司员工的食宿由乙方自理。

2.5.5物业工作需要的绿化维护、清洁管理（含公共卫生间清洁易耗品）、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由乙方自购，甲方不再提供相关的物资装备、工器具、清洁易耗品、小型维修材料费、常规易耗物料及维护维修材料。

2.5.6本项目所属区域内的电费、水费、燃气费由乙方负责抄表统计并经甲方确认后，由乙方负责代缴，再凭有效凭证向甲方报账。如经甲方核实电费、水费超出正常值范围，超出部分由乙方自行缴纳。

2.5.7本项目物业服务中，乙方如发现设施设备老化或在维修期间及项目运行过程中出现紧急情况如：电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等会给甲方造成更大损失的情况时，乙方需及时采取措施，如因乙方未及时采取措失而给甲方造成的损失应由乙方承担。

2.5.8办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，甲方应及时反馈给乙方。如因乙方原因处置不当，给甲方造成重大影响，每发生一次，扣除1000元，如造成的损失超过1000元按实际损失扣除。

2.5.9乙方应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

2.5.10对乙方安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因乙方管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由乙方承担。

2.5.11乙方应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。本项目物业服务人员要求统一着装，物业服务人员服装按甲方要求配置，其费用由乙方负责。

2.5.12甲方有权要求乙方更换甲方认为不合格的员工。甲方在暗访或明访过程中发现乙方服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向甲方反馈乙方服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经甲方核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次），乙方须按甲方要求更换该岗位员工。

2.5.13甲方对乙方提供的服务不满意时，有权向乙方提出整改意见，乙方应尽快进行合理改善，如乙方在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，甲方有权终止合同。

2.5.14乙方负责停车管理无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。

2.5.15因乙方责任造成财产损失、丢失，乙方须负责全额赔偿。

2.5.16乙方在服务期间必须按《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》规定用工，与员工确立合法的劳资关系，签定用工合同。并根据国家法规政策为员工及时缴纳社会保障金,并全面承担乙方为该项目所聘用员工涉及劳动关系的所有事宜。且所聘用员工均不与甲方发生任何劳动关系，乙方与所聘用员工发生任何劳动纠纷与甲方无关。

2.5.17如因乙方所聘用的员工由于工作失误或不良行为给自身或甲方造成的任何损失和影响，都由乙方自行承担，并对甲方作出赔偿。

2.5.18按甲方要求，乙方必须与所有员工都签定保密协议，如因未签定保密协议而引起的任何纠纷和对甲方造成的任何损失，都由乙方承担。

乙方本着高效专业的原则，按照合同管理要求和标准开展服务工作，并接受甲方的指导、监督和检查验收。

本项目服务期限两年，合同一年一签。

5.3.1验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为乙方原因造成的，由乙方承担检测费用。

5.3.2项目验收不合格，由乙方返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给甲方造成的损失等费用由乙方承担。连续两次项目验收不合格的，甲方可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由乙方承担。

5.3.3履约验收时间：计划于何时验收/乙方提出验收申请之日起5日内组织验收。

5.3.4履约验收内容参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

6.1甲方的权利和义务

6.1.1监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见或建议；

6.1.2依据本协议向乙方缴纳物业管理费用及其他增值有偿服务费用；

6.1.3装修装饰房屋时，遵守《装修管理协议》中关于装修的管理规定；

6.1.4不得占用、损坏本物业的公用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，获准后才可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予按价赔偿；

6.1.5甲方以任何方式对外转让出租房屋承租权时，应事先通知乙方；

6.1.6按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

6.1.7公共区域的物业维修，必要时甲方要予以支持配合。

6.2乙方的权利和义务

6.2.1对公共区域设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

6.2.2根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方：

6.2.3建立健全本物业的物业管理档案资料；

6.2.4制止违反本物业的物业管理制度的行为；

6.2.5乙方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方：

6.2.6依据本协议向甲方收取物业管理费用及其它合理费用；

6.2.7编制物业管理服务及财务年度计划：

6.2.8如需装修，提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，由甲方填写《装修申请表》,并与甲方订立《装修管理协议》；

6.2.9向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

6.2.10乙方项目服务人员需经甲方政审合格，均无犯罪记录。

11.1不可抗力事件处理

11.1.1不可抗力是指甲乙双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如罢工、禁运、战争、自然灾害或其他超出协议双方控制的事件。

11.1.2因不可抗力导致一方无法履行本合同项下义务的，受到不可抗力影响的一方可以提前十五日书面通知其他方终止合同，并应于不可抗力事件终止后提交由相关权威部门出具的证明文件。

11.1.3因不可抗力发生导致合同终止履行的，双方据实结清在合同终止日前已发生的费用；除此以外，甲方不承担任何其他责任。

11.2合同变更、中止或者终止合同

根据《政府采购法》第五十条规定：政府采购合同的双方当事人不得擅自变更、中止或者终止合同。政府采购合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的，双方当事人应当变更、中止或者终止合同。