合同标的:学校公寓物业服务(2022-2025)。

金额明细:详见附件《分项价格表》。

1、为学校学生公寓白田片区、桃阳片区提供日常管理、房屋及公共设施维护服务、消防安全管理、环境卫生保洁服务、绿化服务、充值服务及其他后勒服务等。

2、本项目服务期限为3年，合同一年一签。本次签订合同为第3年。

3、工作人员岗位配比:

（一）日常管理

1.建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

2.建立学校各类委托设备及房屋的台账资料,物资台账基本相符率达到99%以上，并每季度更新。

3.及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，对物业工作平台进行维护。

4.每学期召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

5.每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评。

6.对物业人员进行业务培训。

7.根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

8.积极配合学校开展文明创建工作，争创文明单位。

9.积极配合学校创建“全国党建工作示范高校”，建设“红色物业”，在学校设立“党员示范岗”，树立红色典型，建立党员志愿者公益组织，开展志愿者服务活动，为师生提供便民服务。

（二）房屋及公共设施维护服务

1、水电维修服务内容、范围

（1）学生公寓内水电设施及公共区域水电设施设备的日常维修、维护、保养，二十四小时两片区两个配电房、两个水泵房的值班工作，两个生活区内所有消防设施设备的维护、日常零星维修及保养，两个配电间、水泵房的维护维修工作。配电房值班人员按照电力部门要求必须具有高压电工证。

（2）水电单次维修300元以内，批量维修2000元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的单次及批量维修由物业公司提交书面维修申请报告给甲方，由甲方负责提供维修资金、材料、专业单位等方式进行维修。以上所有水电维修耗材的承担主体为甲方。

2、泥木维修服务内容、范围

（1）两片学生公寓公共区域内2400张门窗、塑钢门及室内8000多套家具（床、柜、电脑桌等）的维修维护；负责 房屋墙面、路面、围墙、防水层、下水道、供排水路、电井（弱电井，消防井）、厕所、澡堂、化粪池、流泥井、花池、运动场、垃圾站、晾衣场、沟渠的小型维修（所有基建工程已过合同维护期）。

（2）单次维修300元以内，批量维修2000元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的单次及批量维修由物业公司提交书面维修申请报告给甲方，由甲方负责提供维修资金、材料、专业单位等方式进行维修。以上所有维修耗材的承担主体为甲方。

3、公共部位养护管理

(1)外墙建材、涂料无脱落，玻璃幕墙无破损。

(2)楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、天台隔热层等无破损;门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房设施正常运行。

(3)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

(4)根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

(5)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

(6)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

（三）消防安全管理

1、消防控制室24小时值班服务，上岗人员要求具有相关资格证。

2、重点关注公寓各楼栋消防火警情况，及时收集异常上报信息，实时关注校园火警情况。

（四）环境卫生保洁服务

保洁服务内容、范围及标准

（1）学生公寓公共区域学生公寓的日常卫生保洁，学生公寓垃圾日产日清。垃圾站日常维护、保养和垃圾的压缩处理及清洁消毒工作。生活区内所有沟渠、管道每学期两次的清洗，后勤区域墙面牛皮癣的清洗， 每栋学生公寓架空层、天台的卫生保洁，综合楼办公区域的卫生保洁、后勤区围墙的卫生保洁，公共区域内设施设备的卫生保洁，公寓楼外墙的卫生保洁，每栋学生公寓走廊、楼梯、公共厕所及公共活动区域设施设备等的卫生保洁，两片学生公寓外围“门前三包”卫生保洁。

（2）保持公寓内道路、绿化区、运动场、公共厕所、架空层、公共澡堂干净整洁；所有明沟、暗渠畅通无积水；公共设施设备干净、整洁、明亮。定期检查每个宿舍卫生，组织开展文明宿舍评比活动。

（3）严格按照垃圾分类相关标准实施垃圾分类，争创垃圾分类先进单位。

（4）公共区域卫生保洁工具材料（拖把、撮箕、扫帚、垃圾桶、垃圾车、锄头、铲子、抹布、洗涤剂、84消毒液、洗厕液等），垃圾收集、运送所需工具材料，沟渠清理工具材料（铲子、锄头、大/小型疏通机、高压水枪等）。所有保洁工具及清洁设备、材料由甲方提供。

（五）绿化面积的构成情况以及绿化服务内容、标准

1、绿化所需肥料、农药、补种费用的承担主体为甲方。

2、绿化美化服务内容、范围和标准

1）学生公寓内花草树木剪枝、整型、除虫、除杂、施肥、补栽、养护工作；生活区域内宣传栏、指示牌、宣传牌、温馨提示牌、宣传横幅、气球等设施的美化、亮化的工作并保证设计优化、安全、布局合理。（说明：所需材料由院方提供，设计、安装、维护由服务单位负责。）

2）保证学生公寓内的花草树木生长茂盛、四季长青、美观有型，所有公共区域的宣传、亮化、美化、布局合理，感官舒适。

（六）充值、客服服务内容、范围及标准

1、充值员24小时值班，负责学生公寓师生投诉、咨询及维修接待工作，并对学生服务处理过程进行全程跟踪，及时向学生反馈处理结果，回访学生满意度。控电室严格控水控电，按照省物价局、省教育厅的要求，免费为每生每月提供3吨水、5度电，超出部分由学生到控电室购买水电，控电充值员每月按时向学院上交代收的水电费。

2、充值员应精神饱满，态度诚恳热情，工作认真细致、服务周到及时，资金结算及上缴及时无误。

（七）完成学校校园活动协助支持等其他后勤服务。

按照长财采购[2016]6号【关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知】规定，本项目采用简易程序验收。

(一)甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、在合同生效之日起10日内向乙方提供20平方米建筑面积的办公用房，尽可能地为员工提供生活便利。

4、负责提供日常使用的保洁工具和材料(如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等)，以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

5、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案(工程建设竣工资料)等，并在乙方管理期满时予以收回。

6、因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交之方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

7、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

(二)乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人:未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理，为员工购买政府规定的社保费用,必须实施专业培训与教育。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

7、所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求。乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

8、开展意见调查，乙方定期发放意见调查表，征求学校的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

9、在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

10、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料，移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

7.4如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经第三方专业机构认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

7.5乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

物业公司应根据学校的实际需要，将每年费用的 2%-8%用于添置相关工作人员服装、保障品、基本工具、设备、系统、电动工具、运输车、防疫装备及相关服务费用等，确保物业服务紧跟学校需要，由物业公司每年提供相关佐证，如当年添置费用超过8%，超过的部分可视为下一年的物业设备添置费。(本条款为实质性条款)(投标时须在分项报价表中体现该部分费用，每年总报价的2%≤该部分费用≤每年总报价的8%)。