（一）服务范围：本次招标的物业服务范围为星沙校区，总占地面积196亩，建筑面积*****.25平方米，共七栋建筑物，其中两栋学生宿舍楼，男寝室216间，女寝室168间。学校开设有智能制造、建筑工程两个专业群和园林、会计等十余个专业，约3200师生员工。

（二）服务范围（星沙校区）：

1、物业综合管理服务

2、房屋及公共设施维护服务

3、环境卫生保洁服务

4、绿化养护服务

5、学生宿舍管理服务

6、其它服务

（三）人员配备：

项目经理1人、房屋及公共维护人员4人、保洁员8人、绿化服务人员2人、宿管员10人（包括男宿管员6人，女宿管员4人）、会务人员1人、食品安全管理员1人、消防控制室值班人员1人、文员2人。合计人数不少于30人。

人员要求：

项目经理应具备相关工作经验3年（含）以上并持证上岗；其它服务人员具有相关工作经验1年（含）以上。房屋及公共维护人员具有相关工作经验1年（含）以上，并持有相关资格证书持证上岗，其中至少1人持有电工证和1人持有电梯安全管理员证书。消防设施操作员应持有消防设施操作员中级及以上证书。

（1）物业服务费从乙方正式提供管理服务之日计起，以一个季度为一个付款期，由甲方以每季度结束后五个工作日内以银行转账的形式汇入乙方公司账户，乙方出具物业管理服务发票。

（2）付款特别说明：本项目的最终付款进度以财政资金拨付到位为准。因项目整体进度或财政资金到位延缓等，而影响采购人支付，采购人不承担任何违约或赔偿责任。

（3）在合同履约过程中，乙方人员发生的一切安全事故均由乙方负责，乙方应承担事故全部责任和经济损失；如因乙方管理和操作不当导致甲方设施设备损坏及人员伤害的乙方应承担事故相关责任和经济损失。

（4）甲方不负责物业人员食宿。

（一）物业综合管理服务

建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率达到 99%以上，并每季度更新。及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，对物业工作平台进行维护。根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

（二）房屋及公共设施维护服务：

①公共部位养护、维修、装修管理：外墙建材、涂料无脱落，玻璃幕墙无破损。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、天台隔热层等无破损；门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房设施正常运行。根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

②变配电系统：配电间应按照国家相关规定要求设置值班岗位。配合校方做好电气设备检测工作，留存报告。按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。配电间实行封闭管理，配置灭火器材。根据学校要求将限电、停电决定通知使用单位（人）。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。及时做好学校电表计量表的登记统计工作。

③给排水系统：应定期对给排水系统进行维护、润滑。污水泵、提升泵、排水泵、阀门、曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。及时做好学校水表计量表的登记统计工作。

④空调系统：空调系统应由专业维保单位进行定期保养，做好日常空调系统的巡检与记录。空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。每季度进行一次循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

⑤升降系统：电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业队伍维修保养。确保升降电梯 24 小时正常运行，轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场。运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

⑥照明系统：路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。保证公共电器柜电器设备运行安全、正常。完成物业服务合同中规定的校舍及设施维护服务内容并达到考核要求。

⑦积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

房屋及公共设施维护服务中所需的配件及耗材均由甲方负责，乙方负责作业过程中的人员劳务费用。专业设备维修维保由甲方负责自费聘请第三方机构，乙方负责配合和记录工作。

（三）环境卫生保洁服务：

①外围场地及绿化的保洁：负责房屋周边区域、道路、周边绿化带内无明显垃圾、落叶。道路地面、广场地面、绿化带、开放式地沟大件垃圾≤1 件。室外体育场地面无明显垃圾和扬尘蛛网。房屋外观完好、整洁，无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

②教学及辅助用房保洁：卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。平台台阶、楼内走道、扶梯地面无污渍，无大件垃圾；扶梯扶手、栏杆保持干净，无扬尘蛛网。消防栓、消防箱无明显积灰和扬尘蛛网。桌椅保持干净、无水迹和污渍；地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。教室多媒体设备保持整洁，表面无明显积灰和扬尘蛛网。饮水机表面清洁，无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋，垃圾箱筒内的垃圾不超过3/4的高度。隔断、人手高墙面、门、门框、地脚线、照明开关无明显积灰和扬尘蛛网。电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹和扬尘蛛网。每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰和扬尘蛛网。

③垃圾分类与清运：根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。垃圾清收率不低于99%。按要求清运垃圾至指定地点。学校内垃圾站的垃圾必须每天日产日清，清运期间清扫落在地面上的垃圾并装回垃圾压缩车内，期间如垃圾较多影响垃圾存放时，应及时清运。校内垃圾中转的地面和墙面应用洗洁精清洁后进行冲洗干净，无污渍。

④卫生消杀：无老鼠活动迹象。室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

⑤负责校园所有排水、排污系统、化粪池每年不少于两次的清淤。

⑥完成物业服务合同中规定的校园环境保洁服务内容并达到考核要求。（不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。）

日常清洁区域细分服务基本要求：（见附表1）

⑦积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

环境卫生保洁服务中所需的工具及耗材均由甲方负责，乙方负责作业过程中的人员劳务费用。

（四）绿化养护服务：

植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。完成物业服务合同中规定的校园绿化服务内容并达到考核要求。

1.美化环境：保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木丛防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

2.保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务处同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，放能砍伐和移栽。

3.草地质量管理标准（见附表2）

4.乔木养护质量管理标准（见附表3）

5.绿化养护肥料和杀虫剂的费用由物业公司承担。

6.对于破坏、损毁绿化设施的行为予以有效地制止、劝阻或教育。

7.积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

绿化养护服务中所需的工具、耗材及补栽树木苗木均由甲方负责，乙方负责作业过程中的人员劳务费用。

（五）学生宿舍管理服务：提供宿舍迎新及入住分配服务。

学生宿舍楼设专职门岗，实行分时段封闭管理，外部人员未经许可不得进入学生宿舍。负责楼内防火安全、秩序维护、安全宣传教育，做好台账记录。做好假期留校学生住宿的相关服务及管理工作。配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。负责宿舍楼内公共区域卫生工作，做好宿舍的消毒、熏艾条工作，按国家规定做好垃圾分类的宣传教育工作。主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作，按学校要求组织学生自习或活动。每天按时清点人数，维持寝室纪律。对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，帮助学生养成良好的生活习惯。完成物业服务合同中规定的学生宿舍管理服务内容并达到考核要求。

1．宿舍区开门、关门的时间：按学校作息时间要求；24小时有人值班。

2．学生凭胸卡进出宿舍区。

3．未经批准，不得擅自带非住宿人员进入宿舍区，严禁非住宿人员留宿。

4．上课和晚自习期间，学生不准进入宿舍区，因事留在宿舍或进入宿舍区者，应持有班主任或年级组长的证明，并经确认登记后由宿舍管理老师带领方可进入宿舍。有病者在校医室休息，病重者到医院就诊或回家休息。

5.督促学生严格遵守作息时间，严格遵守宿舍纪律。按时起床、出操、就寝、熄灯、保持宿舍内安静。每天早、中、晚在学生上课后对宿舍进行检查，检查主要内容为：滞留人员、寝室卫生、公共设施、其它安全因素。

6.每天晚上按时认真仔细查寝，不得不查、漏查、误查，发现外来人员，绝不允许留宿。

7.负责宿舍公共区域的卫生保洁及管理工作。

8.负责宿舍内公共区域固定财产（包括门、窗等）的管理。

9.及时作好宿舍水电维修记录，水电故障及时报备并作好记录。

10.迅速处理宿舍区突发事件，排查宿舍区安全隐患，对学生危险用电等不安全行为及时制止并上报。

11.积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

学生宿舍管理服务中所需的工具、耗材均由甲方负责，乙方负责作业过程中的人员劳务费用。

（六）会议接待工作：

负责各类会议前的茶水、会议用品、照明、空调设施等准备工作；会议室的卫生保洁，包括地面、地毯、门窗、桌椅、植物及部分室内设施等；协助相关部门做好会前台签、会议资料等摆放；会议期间的茶水服务；会后会场的清扫与保洁，设施设备的关闭；会议室设备及服务用品的日常检查、维护及报修；会议室茶具、杯具等的清洗及消毒。甲方安排的其他工作。

1.服务周到细致，工作人员统一着装、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

2.制定会务服务制度和管理制度，岗位责任明确。

3.对会议室照明、空调、音响等设施设备进行不定期检查，有问题及时报修，确保会议期间能正常使用。

4.负责会议室会议用品（包括茶叶、水壶、茶杯等）的保管及补充，确保会议期间正常供应。

5.积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

会议接待工作服务中所需的工具、耗材均由甲方负责，乙方负责作业过程中的人员劳务费用。

（七）学校食堂食品安全管理

不断健全食堂各项规章制度、管理方案及岗位责任制，维护就餐者利益，为师生提供安全、健康的就餐环境；认真执行《中华人民共和国食品安全法》，严防食物中毒事件发生，每日对食堂购进物品和售出食物进行监管，发现问题及时处理并上报学校主要领导。定期组织食堂工作人员体检，体检不合格的均调离食堂工作岗位。

1.协助后勤总务处协调食堂内部管理工作。

2.抓好食堂食品卫生和餐厅卫生，建全安全、票据台账，防止安全事故发生。

3.负责食堂工作人员的晨检登记及健康状况监控、食品安全检查、食品留样等常规管理，

4.参与验收学校食堂采购的各项食品，对食品分门别类登记上架并签收相应单据，建立食物进出台账，

5.负责查看、保管学校仓储食物，及时向主管领导汇报，以便统筹安排，合理使用并及时向领导反映库存食物的使用情况，防止食物积存、变质，确保食物不流失，减少浪费；协助值周教师、后勤工作人员维持学生就餐秩序。

6.坚持食堂为师生生活服务的原则，主动接受师生监督。做到公私分明，不挪用和私吞公共财物。

7.积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

（八）消防控制室值班

定期对消防设施进行巡视检查，确保消防设施运行正常；对消防设施设备状态记录与检查和处置火灾与故障报警灯；对消防安全环境进行检查，发现和排除安全隐患；制定和完善消防应急预案，明确各岗位职责和行动方案；确保消防设施通讯设备畅通，以便在紧急情况下能够及时联系。对消防设施的运行情况及巡检情况进行详细记录；对消防设施备品备件的使用情况进行记录及管理，确保备品备件的充足和有效；严格按照消防行业相关行政部门要求作业。积极配合政府相关部门和学校对其进行消防检查和评估等工作。

积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

（九）办公室资料整理

教职工日常考勤数据统计分析；办公用品申购、入库、领用登记并记录在册。负责组织内部的文件管理和归档工作，确保文件的分类清晰，便于查找和使用。完成学校安排的其它工作。

积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

（十）学生学籍和资助管理

对学籍管理工作有深入了解，熟悉学籍管理规定和操作流程，能够准确、及时地处理学籍信息。对资助政策有浓厚兴趣，熟悉学校资助政策和管理流程，能够准确解读并宣传资助政策。对财务管理有一定的了解，能够协助申请、审核和发放资助资金，确保资金使用的合规性和有效性。

积极配合并及时完成学校安排的相关临时性工作。

本项目根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔2024〕5 号）》相关规定进行验收。

按招标文件要求执行。

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