2.1项目概况

1.物业类型：办公型物业

2.座落位置：长沙市开福区天胜社区

3.占地面积：约******平方米

4.总建筑面积：*****平方米，地面停车场370个，地下建筑面积8037平方米，地下停车位189个。

5.绿化面积：*****平方米

6.建筑结构：砖混结构

7.各大楼屋数：共5栋，2层办公楼二栋、4层办公楼二栋、6层办公楼一栋。

8.出入口：4个

2.2服务内容

1.卫生保洁：要求整体干净整洁；

2.安保服务：治安案件发生率0，火灾发生率0；

3.绿化养护；

4.维修；

5.接投诉有记录、有跟踪、有处理结果反馈；

6.物业应急管理方案。

2.3服务要求

2.3.1总体服务要求

1服务范围合理配备服务人员，制定管理实施方案，确保完成各项服务工作。

2合同期内乙方应确保服务人员保质保量的完成各项服务工作，所有项目服务人员，都不得擅自离开服务区域，如遇调离、中止、终止项目服务等特殊情况，需立即报告甲方，在获得甲方书面同意的情况下应立即补齐相关服务人员。如若甲方在日常检查过程中，发现乙方未经甲方书面同意发生未在服务区域上行为的：1人在五个工作日以上，甲方则从当月应结付物业管理费中扣除相应服务人员等额工资及相应福利的违约金。

3乙方应分别于每年春节前一个月对综合楼(含主楼、东楼、西楼)、服务楼、车辆维护楼的外墙及玻璃进行清洗，该项工作纳入第二年第四季度物业服务考核内容，一次未完成扣除该季度物管费人民币叁万元；

4乙方应于两台电梯年检到期之前办理好电梯维保及年检手续，所需费用由乙方承担，未在维保合同到期之前办理维保扣款壹万元，未在年检到期之前完成年检手续扣款伍仟元；

5乙方应做好冬季树木及绿化植物的防冻及病虫害防护工作，所需费用由乙方承担，该项工作每年十一月底之前完成，未完成扣除当月物管费伍仟元；

6乙方应及时疏通清掏处理雨水井、污水井、化粪池，确保排泄通畅，费用由乙方承担；

7乙方履行合同所必备的卫生工具及机械设施(打草机、瓷砖地面清洁擦洗机、升降梯)，保洁材料、农药化肥等的费用由乙方承担；

8乙方所聘用的人员应当持证提供服务，其中：电工应当持有电工证、消防监控室值班人员应当持有消防设施操作员中级及以上职业资格证(或建(构)筑物消防员证)，聘用无证人员甲方下达整改通知，若在接到甲方通知后一个月内仍未整改，按每缺少一本证每月扣除贰仟元的标准扣除物业管理费；

9购买零星维修耗材费用的约定：维修耗材单件价格在壹佰元以下的(含本数)，由乙方承担购买费用，乙方每次购买维修耗材前应先出具购买清单报甲方审核确认，乙方购买后交予甲方办理入库手续，每次维修时乙方到甲方办理维修耗材领用手续，若维修耗材年度总额累计超过贰万元，其超过部分由甲方承担。

10乙方的服务质量、水平在文明创建、督查评比中被各级政府部门和市局,通报1次，扣款伍仟元；被支队通报1次，扣款贰仟元。

11每个季度进行一次物业管理满意度调查，当月考核分数高于90分支付全款；当月考核分数85~90分(不含90)支付当月物业费的90%；当月考核分数80~85(不含85)支付当月物业费的80%；(如：当月考核分数为80分，即付款金额=应付款数*80%)当月考核分数低于80分的，采购人按照50%支付当月物业费(如：当月考核分数为70分，即付款金额=应付款数*50%)。如当月考核分数低于50分，按照考核分数支付当月物业费(如：当月考核分数为40分，即付款金额=应付款数*40%)如若累计三个月以上发生上述情况或未整改到位，那么甲方有权终止合同，并保留进一步追究乙方相关法律责任的权利。

12乙方应在每季度物业工作考核时，将与项目服务人员签订的雇佣劳动合同、必要社会保险、意外伤害险复印件以及人员岗位配置表送甲方备存。

13在合同执行期间，乙方服务团队人员在提供服务期间发生意外事故或其他情形导致人身或财产损害的(包括但不限于工作时发生工伤、意外伤害或造成第三人或第三方人身财产损害等情况)，由乙方承担全部责任，与甲方无关。对甲方造成损失的，甲方有权予以追索。

14乙方应按《中华人民共和国道路交通安全法》《湖南省实施《中华人民公共和国道路交通安全法>办法》承担企业责任，开展道路交通安全宣传工作。

15空调、电梯等特殊设备的维保和外墙清洗、高空作业，可以委托有资质的第三方公司进行，在委托第三方公司时，需甲方确认后方可实施。

16根据长沙市财政评审中心《物业管理费计费指南》,为保障采购人权益，乙方服务应包含：①公共部位建筑工程及设备设施(不含电梯)的维修维护包括:公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统消防系统、避雷系统、弱电系统等设备设施的维修维护，含单次单品500元内维修维护材料。②公共区域保洁应包含公共卫生间易耗品，如:大盘纸，洗手液等。③配备安保人员的院落，中标人负责该院落区域内所有灭火器的换粉工作。(此条内容所涉及费用不属于购买零星维修耗材费用的约定内)

2.3.2设施设备配置要求

1房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、窗户、空调、楼梯间、走廊通道、门厅等。

2道路、绿化、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理，包括：给排水设备、建筑物室内外公共照明设施、空调设备、电梯，消防设备、高低压配电设备、自行发电设备、各出入口电子感应门以及建筑物(包括停车坪)、道路、绿化的日常维修、养护和管理等。

3督促和管理专业公司专业人员对空调设备(除主机以外)、电梯、消防设备、自行发电设备、高压配电设备检查及每月保养，上述项目所涉及费用由乙方负责。

4物业管理范围内设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：各大楼内全天候、全方位安全监控和巡查，各大楼外及地下停车场车辆的有序停放与管理；候考场地人员的秩序管理；消防系统与安全监控系统的管理。场内考试设备、鱼塘的安全保卫。

5各大楼内外公共场地的清扫保洁，垃圾的收集与倾倒；室内外常规性的除“四害”。

6管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。

2.4其他要求

严格按照合同约定方式履行。

2.5金额明细

*******.36元/年。

服务期限：服务期二年，合同一年一签，本合同为第一年度合同。上一年度服务经验收合格(验收按照长财采购[2024]5号规定执行)后方可续签下一年度合同。

严格按照合同约定方式履行。

1、履约验收方案

1)验收主体：甲方为项目的验收主体

验收组织方式：自行组织

是否邀请本项目的其他供应商：否

是否邀请专家：是

是否邀请服务对象：是

是否邀请第三方检测机构：否

验收组织的其他事项：无

2)履约验收时间：供应商提出验收申请之日起7日内组织验收

3)履约验收方式：分期/分项验收

4)履约验收程序：按照长沙市政府采购履约验收规定的程序。

5)履约验收的内容：

技术履约验收内容：无

服务履约验收内容：

2、服务标准：

1.房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、窗户、空调、楼梯间、走廊通道、门厅等。

2.道路、绿化、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理，包括:给排水设备、建筑物室内外公共照明设施、空调设备、电梯，消防设备、高低压配电设备、自行发电设备、各出入口电子感应门以及建筑物(包括停车坪)、道路、绿化的日常维修、养护和管理等。

3.督促和管理专业公司专业人员对空调设备、电梯、消防设备、自行发行发电设备、高压配电检修及每月保养。

4.物业管理范围内设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：各大楼内全天候、全方位安全监控和巡查，各大楼外地面停车场及地下停车场车辆的有序停放与管理；候考场地人员的秩序管理；消防系统与安全监控系统的管理。场内考试设备、鱼塘的安全保卫。

5.车辆管理人员根据采购人服务要求由乙方负责招聘。

6.各大楼内外公共场地的清扫保洁，垃圾的收集与倾倒；室内外常规性的除“四害”。

7.管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。

3、商务履约验收内容：

1.乙方应负责本项目人员的社会保险和意外伤害险的购买及办理手续，如在服务过程中出现人员造成自身或他人伤亡等意外、安全事故、用工纠纷均由乙方承担相关责任和费用，不得以任何理由向甲方提出索赔要求。

2.乙方及其物业人员应当严格保守国家秘密、商业秘密、个人信息和警务工作秘密，对接触项目和长沙市公安工作了解、知悉的所有信息均应当严格保密，并遵守甲方关于保密管理的各项规定，一旦发生乙方及其服务人员造成的失泄密事件，经查证属实，甲方有权解除合同，并依法追究乙方及其服务人员的法律责任。

3.乙方如在服务期间出现恶意违规操作或不服从合理管理等现象，可能造成重大安全隐患和社会影响、危害等而拒不改正的，甲方有权终止合同，由此造成的一切损失由乙方承担。

4、履约验收标准：

根据长财采购【2024】5号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》，本项目属于延续性的日常服务类政府采购项目，具体验收标准如下：

每个月考核一次，每季度付款一次，付款前需进行验收，合同到期的最后一个季度为履约验收期。每季度验收由驾考中心自行组织，履约验收期的验收需邀请专家验收。乙方应当提供结算金额等额的国家税务部门监制的正规发票。同时，当季度费用结合考核得分和物业管理满意度支付；

按月考核，绩效挂钩原则，根据考核分值拨付考核月份的费用。当月考核分数高于90分支付全款；当月考核分数85~90分(不含90)支付当月物业费的90%；当月考核分数80~85(不含85)支付当月物业费的80%；(如：当月考核分数为80分，即付款金额=应付款数*80%)当月考核分数低于80分的，甲方按照50%支付当月物业费(如：当月考核分数为70分，即付款金额=应付款数*50%)如当月考核分数低于50分，按照考核分数支付当月物业费(如：当月考核分数为40分，即付款金额=应付款数*40%)。如若累计三个月及以上发生上述情况或未整改到位，那么甲方有权终止合同，并保留进一步追究乙方相关法律责任的权利。

5、履约验收其他事项：

1.采购单位将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，每月组织考核，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚。

2.本项目采用费用包干方式，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用。

3.关于零星维修的特别约定：购买零星维修耗材费用的约定：维修耗材单件价格在壹佰元以下的(含本数)，由乙方承担购买费用，乙方每次购买维修耗材前应先出具购买清单报甲方审核确认，乙方购买后交予甲方办理入库手续，每次维修时乙方到甲方办理维修耗材领用手续，若维修耗材年度总额累计超过贰万元，其超过部分由甲方承担。

6、自行组织验收并邀请专家参加，严格按照合同约定方式履行，并按照长财采购[2024]5号文件执行。

6.1甲方的权利和义务

1、积极协助乙方做好物业管理服务。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、决算报告等。抽查物业管理经费的使用情况。

4、对乙方的物业管理实施监督检查，每月进行考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。

5、在合同生效之日起10日内向乙方提供100平方米建筑面积的办公用房，由乙方无偿使用，乙方不得转租或用于人员住宿等其他用途，水、电、通讯等费用由乙方承担。甲方对该办公用房不承担任何管理责任和义务，乙方对该办公用房内发生的全部人身安全事故、财产损失事宜等承担责任。

6、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案(工程建设竣工资料)等，并在乙方管理期满时予以收回。

7、按照本合同约定，按时支付物业管理费。

8、甲方有权对合同规定范围内乙方的服务行为进行监督和检查，拥有监管权。有权定期核对乙方提供服务所配备的人员数量。

9、国家法律、法规所规定由甲方承担的其它责任。

6.2乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及服务人员责任。建立健全本项目的物业管理档案,及时记载有关变动情况，

5、拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，每半年向甲方上报财务开支情况并作出说明。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8、对其服务人员管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求。服务人员证件应齐全，包括身份证、务工证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方服务人员食宿自行安排。

9、应按国家政策给服务人员办好社会保险、意外伤害保险等手续，履行用人单位全部法定义务，有关手续费用已含在本合同中。在合同执行期间，乙方服务人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任。

10、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财务，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11、根据本合同的约定向甲方收取相关服务费用。

12、接受项目行业管理部门及政府有关部门的指导，接受甲方的监督。

13、国家法律、法规所规定由乙方承担的其它责任。

14、如在服务过程中出现人员造成自身或他人伤亡等意外、安全事故、用工纠纷均由乙方承担相关责任和费用，不得以任何理由向甲方提出索赔要求。

1、甲方自交付之日起30日内支付款项；另有约定的，付款期限最长不得超过60日。约定采取履行进度结算、定期结算等结算方式的，付款期限应当自双方确认结算金额之日起算。合同明确需检验或验收的，应明确检验或验收期间，约定交付后经检验或者验收合格作为支付条件的，付款期限应当自检验或者验收合格之日起算；甲方拖延检验或者验收的，付款期限自约定的检验或者验收期限届满之日起算。甲方不得以法定代表人或者主要负责人变更，履行内部付款流程，或者在合同未作约定的情况下以等待竣工验收批复、决算审计等为由，拒绝或者迟延支付中小微企业款项。甲方存在迟延支付乙方合同款项的，应当承担付款逾期利息。双方对逾期利息的利率约定为年息1年期贷款市场报价利率(约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率)，未做约定的，按照每日利率万分之五的标准支付逾期利息。但因乙方自身原因和长沙市财政部门迟延支付的除外。

2、甲方不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对乙方因此受到的损失予以补偿。

3、迟延履约的违约责任

(1)乙方应按照本合同规定的时间、地点提供服务。在履行合同过程中，如果乙方遇到可能妨碍按时提供服务的情形时，应提前三个工作日以书面形式将迟延的事实、可能迟延的期限和理由通知甲方。甲方在收到乙方通知后，应在三个工作日内对情况进行评价，并确定是否同意延期提供服务。

(2)如果乙方提供服务达到误期赔偿的最高限额，甲方有权终止全部或部分合同，并依其认为适当的条件和方法购买与未交服务类似的服务，乙方应对购买类似服务所超出的那部分费用负责。但是，乙方应继续执行合同中未终止的部分。

(3)乙方提供服务误期的认定标准及误期赔偿的计算标准：除不可抗力情况外，如果乙方没有按照合同规定的时间提供服务，甲方有权从货款中扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法，赔偿费按每周(一周按七天计算，不足七日按一周计算)赔偿延期服务的服务费用的百分之零点五(0.5%)计收，直至提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的百分之五(5%)。一旦达到误期赔偿的最高限额，甲方可以终止合同。

4、乙方违反合同约定，具有以下情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按本年度合同价款总额(最终中标价)的20%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方实际损失的，甲方有权要求乙方按照实际损失承担赔偿责任：

(1)乙方未尽到合同义务，造成人员严重受伤或死亡的。

(2)乙方未尽到合同义务，导致甲方财产、资产被盗或损害，经济损失超过10万元的。

(3)乙方将物业管理服务项目进行分包、转包或合作管理的。

5、乙方必须严格按本合同规定的服务标准要求来开展工作，未达到工作质量要求的，甲方有权按照本合同附件的规定追究违约责任。

6、乙方必须严格按照下表要求配备各岗位工作人员，乙方应每月向甲方提供岗位人员花名册(含姓名、性别、身份证号码、联系电话、岗位名称等信息)交甲方签收，以便甲方按合同进行考核，如人员出现异动，应在24小时内向甲方书面报告，离职岗位须在3日内补充到位。

11.1其他约定事项

1.甲方只提供乙方办公场地，不负责物管人员住宿。办公场地不得用于服务人员住宿。

2.在管理期限内，乙方必须按照招标采购文件所约定的标准提供优质服务

3.乙方配合甲方做好驾校考生考前训练的管理工作

4.乙方配合甲方做好重大接待活动的保安和保洁工作。

5.对乙方安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因乙方不善，或工作人员失误造成的损失由乙方承担。

6.对乙方工作人员流动及必要社会保险、意外伤害险、其他相关福利，以上所有费用及责任由乙方自行承担，中标服务期内乙方工作人员所发生的一切事故(如:工伤事故、安全责任事故等)均由乙方自行负责。

7.对乙方工作人员素质的要求：无犯罪记录，男性58岁以下。女性48岁以下，身体健康，无犯罪记录，适应物业各项工作。

8.对乙方服务人员统一着装，工作证件及健康状况的要求：统一着装，经理、电工、保安等服务人员需要持证服务，其费用由乙方自行承担。

9.乙方无对外收费权。

10.乙方需履行报刊、邮件、快递等的签收、登记、分发等服务，乙方自身需要的报刊、杂志，手续自理。

11.对乙方的其他要求：应制定严格的保密措施，乙方每季度要开展一次保密培训，服务人员进场前必须签订书面《保密承诺书》，防止泄密事故发生；所有服务必须有台账记录。

12.乙方餐饮提供情况：由乙方自行安排，甲方不负责安排。

13.对乙方运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩：具体见《物业管理考核实施细则》。

13.在合同执行期间，乙方服务团队人员在提供服务期间发生意外事故或其他情形导致人身或财产损害的(包括但不限于工作时发生工伤、意外伤害或造成第三人或第三方人身财产损害等情况)，由乙方承担全部责任，与甲方无关。对甲方造成损失的，甲方有权予以追索。

13.乙方应按《中华人民共和国道路交通安全法》《湖南省实施《中华人民公共和国道路交通安全法>办法》承担企业责任，开展道路交通安全宣传工作。

11.2知识产权归属和处理方式：

1、乙方对其所提供的服务应当享有知识产权或经权利人合法授权，保证没有侵犯任何第三人的知识产权和商业秘密等权利。

2、甲方使用乙方提供的服务对第三人构成侵权的，应当由乙方承担全部法律责任，给甲方造成损害的，乙方应当承担赔偿责任。

3、甲方在使用乙方提供的服务成果过程中创新形成的知识产权归甲方所有。

4、因乙方过错导致甲方被第三方禁止使用乙方提供的服务的，乙方应采取措施确保甲方重新免费获得符合合同约定的服务。

11.3考核细则

物业管理考核实施细则

为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本项目月考核标准。