吉林等地成功解决棚户区改造资金问题

的主要经验及对我市的启示

今年，我市将积极推进棚户区改造工作,但是资金来源问题将成为棚户区改造的最大难题。最近，市人民银行就吉林、辽宁等地成功解决棚户区改造资金问题的主要经验进行了认真归纳和研究，以期对推进我市棚户区改造有所启发和借鉴。

一、吉林等地的主要经验

综合各地尤其是与我市市情相仿的吉林省解决棚户区改造资金问题的成功经验，均以政府推动、市场化运作为基本模式，资金来源无外乎“六个一点”，即财政贴补一点、银行贷一点、土地出让取得一点、政策减免一点、群众自筹一点、开发商让利一点”，六者的比例大体在5%、15%、20%、30%、25%、5%左右。

（一）克服困难，积极筹措财政启动资金。辽宁省棚户区改造总投资187亿元，其中，省财政补助资金13.2亿元，占7.1%，主要用于各市承担棚户区改造任务的主管部门、各类开发企业及单位的贷款财政贴息。吉林省棚户区改造总投资需500多亿元，省政府在财政十分紧张的情况下， 安排6亿元专项补助资金，用于启动棚户区改造。

（二）加强协调，积极争取银行贷款支持。在棚户区动迁开发环节，由于风险较大，主要以国家开发银行政策性软贷款为主，商业贷款几乎很少介入。辽宁省向国家开发银行申请到39亿元贷款作为启动资金，期限25年，利率下浮10%。吉林省由省财政担保落实国家开发银行贷款50亿元，协调中国银行短期贷款8亿元，由国家开发银行提供保证担保农业银行发放了棚户区改造贷款6.08亿元。在动迁户回迁环节上，受经济适用住房有限产权以及购房不满五年不得上市交易规定的限制，商业性金融机构几乎不介入经济适用住房按揭贷款，主要是由住房公积金中心介入此类贷款。吉林省针对回迁户办理产权及抵押难的问题，住房公积金中心委托担保公司进行保证担保，对连续足额缴存住房公积金6个月以上的低收入回迁户发放了12亿元住房公积金贷款。阜新市为解决棚户区改造困难家庭回迁问题，采取缴存住房公积金的公务员或事业单位职工提供抵押担保、借款人以本人住房抵押、住房置业担保公司担保的方式向棚户区回迁居民发放额度不超过2万元、期限不超过5年的住房公积金贷款。但在棚户区改造项目中搭配建设出售的商品房贷款上，则商业性金融机构按揭贷款介入程度与一般房地产开发无异。

（三）合理规划，充分利用土地出让所得。吉林省规定，在城市棚户区改造范围内，居民回迁房土地实行划拨，其他建设用地以招标、拍卖、挂牌方式出让，所得土地收益全部留给当地政府，用于城市棚户区改造，这一规定调动了开发商的积极性，有效地缓解了棚户区改造资金紧张的难题。辽宁省营口等多数城市对棚户区改造项目，土地全部公开出让，棚户区改造回迁楼由房地产开发商按合同规定的标准承建，政府按建设成本、配套费、加上折合楼层面积土地价进行核算回购。但辽宁省本溪、抚顺等市与营口市不同，煤矿棚户区基本上都缺乏商业价值，市场化运作的方式不能彻底解决问题，从而在更大程度上由政府采取财政补贴、无偿划拨土地等多种方式补贴完成。哈尔滨市对公开招标成交的棚户区土地价款，由市财政部门计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障资金、棚户区改造专项偿贷风险准备金、土地出让业务费及市棚改办工作经费后，将余额全部专项用于棚户区改造建设。

（四）降低成本，出台各项减免税政策。长春市出台一系列减免税政策，如对被拆迁人按国家标准取得的拆迁补偿款免征个人所得税和土地增值税，仅为回迁房划拨土地、减免配套费用一项，政府就减免15亿元。辽宁省对以划拨方式取得土地使用权用于棚户区改造的不征契税，对政府组织并实施的拆迁补偿免征契税，对棚户区居民因拆迁而重新购置住房免征契税，对棚户区改造项目免征城镇土地使用税。哈尔滨市对棚户区改造项目中的廉租住房、经济适用住房和拆迁安置房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，对项目中其它商品房建设免收其它城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金。

（五）分类指导，积极稳妥地搞好动迁和安置。吉林省针对棚户区绝大部分是下岗职工、低保户、无力购买新房的实际问题，出台了先搬家、先签协议者可先选房的政策引导居民动迁，对棚户区被拆迁人和低保户给予合理补偿和照顾，并采取货币补偿、回迁安置（产权调换）、现房安置（二手房）、廉租房等多种形式安置。实行回迁安置的，对私有产权房屋原面积部分拆一还一，对原居住面积在36平方米以下的住户回迁时给一定的面积补贴；对合理扩大面积部分，按照房屋建筑成本价购买，对低保户扩大面积部分，无能力购买的，可确认为公有产权，实施廉租办法。哈尔滨市充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予倾斜和合理照顾，严格实行“拆一还一”、40平方米最低保障户型等政策，对被拆迁困难家庭搬家、临迁租房、孩子转学等问题提供组织帮助，实施“温暖拆迁”。

（六）控制房价，保护中低收入者的住房利益。哈尔滨市要求棚户区改造项目中面向被拆迁居民的经济适用住房、廉租住房建设规模不低于项目住宅建设总规模的20%，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右，廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以下，保障住房建设利润控制在3%以内。吉林省规定，棚户区改造回迁房屋的套型以90平方米以下中小套型为主，各市回迁房屋套内面积均在36至72平方米之间，使改造后的棚户区中小户型占70%以上，并提出两条原则：一是在实施棚户区改造期间，原则上不再下达其它类型的住宅建设计划；二是享受优惠政策的回迁房安置房屋五年内不得进入房地产市场交易，有效避免了大规模棚户区改造对商品房市场的冲击和利用棚户区改造进行炒房的问题。

二、对我市棚户区改造的几点启示

吉林等地成功解决棚户区改造资金问题的主要经验给我们带来了三点启示：

（一）棚户区改造需政府全程推动，但核心还是市场运作。在推进棚户区改造的过程中，政府应发挥主导作用，以市场化运作为核心，把城投公司作为棚户区改造的主要操作平台，依托房地产开发商的市场力量，协调有关部门在土地规划、房产交易、回迁补偿等环节出台一系列减免税费政策。加强责任落实和审计监督，按照“以大代散、以优代劣、肥瘦搭配”原则，合理安排经济适用住房、廉租房和商品房比例，如适当提高商业价值较高地段商品房建设的比例，相对提高商业价值较低地段经济适用住房和廉租住房建设的比例。严格控制房地产开发商的利润空间，力争用较少的财政资金投入推进棚户区改造，真正把实事办好，把好事办实。

（二）棚户区改造资金需积极争取多方支持，但启动资金必不可少。重点是争取国家开发银行给予一定启动资金贷款，或以财政预算担保组织协调各家商业银行开展长期银团贷款，发挥住房公积金贷款和信用担保公司在棚户区改造中的应有作用。借鉴北京、上海、南京等地先进经验，鼓励地方法人金融机构研发推出逆序住房抵押贷款（即在老人有生之年，既不出售也不出租，而将房屋抵押给银行，并仍居住于该房屋内，由银行按照房产价值和预期寿命状况等因素向老人逐月发放养老金，待老人过世后，银行取得房屋产权并处置出售，予以清偿养老金本息），以巧妙解决棚户区改造回迁中一些鳏寡老人的“住房富裕、现金贫困”的矛盾，使得老人的住房资产同时发挥居住和融资的双重功能。

（三）棚户区改造需加强改善民生政策宣传，但难点是调动棚区居民动迁和回迁的积极性。政府有关部门要加强组织领导，积极做好宣传动员工作，特别是要将政府改造棚区、改善民生的决心和政策宣传到位，帮助棚区广大居民算好房产动迁与回迁的经济账，让政府推进棚户区改造的整体规划、税费减免等优惠政策家喻户晓，从而为棚户区改造奠定坚实的群众基础。