物业管理服务委托合同

委托方（甲方）： 中国共产党青岛市崂山区委员会党校

受托方（乙方）： 青岛恒福物业管理有限公司

二0一七年八月编制

根据《中华人民共和国政府采购法》及山东中钢招标有限公司“崂山党校物业”项目（项目编号：SDSITC-********）公开招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。详细价格、技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分。双方共同遵守如下条款：

一 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）： 中国共产党青岛市崂山区委员会党校

受托方（以下简称乙方）： 青岛恒福物业管理有限公司

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 中国共产党青岛市崂山区委员会党校 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

座落位置： 青岛 市 崂山 区 科大支 路 57 号

委托管理的物业构成细目见 投标文件

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的甲方和物业使用人，甲乙方应均对履行合同承担相应的责任。

二 委托管理事项

物业管理内容

秩序维护工作

1）总体要求：

能够达到统一管理，规范化、标准化程序化服务，具备相应岗位资格和相应的业务素质，配备统一的服装，统一的装备和器械等。

2）保安服务要求：

a.保安人员原则上应为青岛六区、四市人员；

b.保安要求年龄45岁以下；

c.全年要求执勤；

d.所有保安人员身体健康，要求无心脏病、高血压等重大疾病；

e.所有保安人员配备武装带、强光手电、警棍、对讲机；

3）主要工作内容

a.维护党校正常工作秩序：

要求秩序维护人员接受过相关安全护卫知识与技能培训，身体健康，有较强的责任心；

保证管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全，及时发现各种事故隐患，维护正常的工作、培训、生活秩序。

负责来访人员登记，严格检查验证和暂存物资管理及收发报刊、信函等工作，配合党校做好突发事件的协调处理工作；

b.做好责任区内安全保卫工作

校园主出入口、办公楼、学员公寓、监控室实行24小时值班制度，夜岗每1小时巡查一次；

在岗执勤人员要做到精神饱满，着装统一整洁，姿态端正，用语文明规范，服务热情、耐心、周到，严格履行岗位职责，杜绝因工作失误造成管理区域被盗和其他事件；

制定相关的岗位制度，做好值班室、监控室的登记工作，定时巡查并妥善处理突发应急事件；

对易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；

c.负责消防、安防等安全工作

每季度检查消防设施器材，并将检查情况做好记录，及时向党校做出书面汇报；

每年组织保安人员和其他有关人员进行消防知识培训、演练，制定防火预案、疏散方案，一旦发生火情积极组织扑救和人员疏散。

d.中标人要具体承诺物业保安要达到的指标，使用人对物业保安的满意率等。

e.火警、盗抢、水浸应急预案等各项应急预案及处理流程。

f.中标人未完成承诺指标采取的其它措施。

g.交通工具及巡检产生的所有费用，由中标人按公司管理规定自行承担。

2、保洁服务

1)人员要求

a.年龄55岁以下，身体健康，要求无心脏病、高血压等重大疾病

b．保洁巡查经理及保洁人员必须与物业公司签订正式用工合同，并缴纳社会统筹保险。

2）清洁卫生

a.范围包括整个大楼内会议室、公共部分、停车场、大堂、公共通道、卫生间、门窗、大楼外广场、道路等。

b.房屋立面、公共楼梯、大楼内广场、道路整洁、无杂草、无堆放杂物现象。

c.按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

d.日常的会务服务。会场的布置；节假日、重大日子的彩旗、横幅等布置

e.负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。

f.定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无孳生源。

g.污水排放通畅，定期清理垃圾箱、排水沟、下水管道。

h.施工人员须持安监局核发的“特种作业操作证”，施工需要的《高空作业告知书》等一切手续由承包方负责办理。

i.所属的办公楼、宿舍楼玻璃（双面）清洗每年2次，清洗人员须持高空作业证上岗。

质量指标要求

a.中标人要具体承诺物业保洁各项要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率；使用人对物业保洁的满意率等。

b.中标人为完成承诺指标采取的措施。

4）费用构成说明：所需人工费；加班费（包括节假日）；保洁设备工具、体检费；服装费；员工保险费；税费。

5）相关说明

a.物业公司须于中标公示之日后15日内完成组建等工作，并进驻开展工作。

6）管理质量标准

3、机电设备设施维护工作

设置《设施、设备定期检查、保养记录表》，并每月对设备进行检查、保养，将结果进行记录上报甲方。负责所有设施设备的运行、小修、日常维修保养及管理工作，做好设施设备运行的定期检查、保养工作并建立所有设备的台账。对合同要求负维修责任的设备发生故障时，简单故障应立即排除，较复杂故障排除一般不过夜，确保办公大楼机电设备的正常运行，无责任事故发生。需中修或大修的设备负责提出维修报告，督促机电设备外包维修单位按包修合同进行维修，并检查维修质量。超过保修期的设备由管理公司组织维修或委托具有相应资质的专业公司维修，但管理公司负责监督。

1)用电系统管理工作

依据国家电力法和电力部门的有关规定，指派具有管理资格的专业人员负责办公大楼配电室、配电箱、用电线路、开关、灯具等设施的管理、值班、保养、维修、配件更换等工作，定期巡查检修，保证用电安全可靠，供电正常，根据实际需要和管理要求制定用电设施设备的大、中修，积极做好节电工作；维护好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常。

2)中央空调的管理工作

做好中央空调机房的值班工作以及供冷风和暖风前的检修等准备工作，在供冷风和暖风期间要经常巡检中央空调的运行情况，每小时按照《设备、设施巡查内容与程序》及设备运行规定定时巡查机组，并做好设备运行过程中的冷媒压力、电压、电流记录；发现故障立即排除，保证运行正常，供冷、供暖温度达到规定标准；做好中央空调的维护保养，配合弱电完成温控、声控等功能的实现。

3)供水系统的管理工作

负责生活用水和消防用水设施设备的管理，按规定定期巡查检修，每日巡查风机、风柜，注意地漏排水情况，皮带和机械转动部分是否需要加油或调整，并做好记录，生活水泵、循环水泵“运行”与“备用”交替更换，每季结束应对系统详细检修，包括机组保养，系统检查，发现故障立即排除，上下水管道畅通，避免跑冒滴漏现象的发生，积极做好节水工作；做好排污泵的维护保养，维护好排水系统，达到检疫标准要求。

4)安全消防设施的管理工作

负责消防和安全监控中心设施设备的正常运行，做好日常维护工作；定期检修，每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》备查；

每年进行一次消火栓、喷淋系统测试，送风、排烟系统测试，电源、控制联动功能以及报警安全系统测试，发现故障立即排除，使设备始终处于良好状态，保证消防设备器材的安全和正常运行；

保证楼道和出入口的畅通无阻，任何人不得占用和封堵；

发生火灾时，应立即采取有效措施；

建立24小时巡查制度，能够对突发事件及时合理应对。

5)电梯设施设备的运行、维护管理工作

执行设备日常维护、保障制度，防止重大责任事故的发生，及时督导专业电梯维保公司，按《设施、设备周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责电梯机房卫生清洁，设备发生异常和故障按规范要求及时处理。设备每日按照《设施、设备巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员，并报告设备主管，督促维修保养。

6)设备（维保）计划，根据设备的使用性能、频度、时间、自动/手动功能等，规范的制订设备周、月、季、年维保计划并有效实施，以降低设备故障率和返修率延长设备使用年限，从而降低成本费用；

7)公共照明及室内室外照明：除需24小时照明场所和声控照明外，利用楼宇监控设备或通讯设备对公共及室内照明实行集中开停控制，达到节约用电，同时加强管理手段，增强巡检力度。

8)做好突发事件的应急处理，如外电缺相、动力设备烧坏；雨季提前做好防、排水方案；突发爆管应急措施，避免设备设施被淹等，确保设备正常运行，避免遭受经济损失。

9）对设备设施建立台账，负责节能管理，节能档案创建。

10）设备以及设施安全责任，由乙方全面承担。

4、餐饮服务及食堂管理

1）从业人员必须有健康证、从业资格证、与用工单位签订劳动合同，用工单位按照《劳动合同法》规定投保，员工的人事关系归投标单位。

2）卫生要严格执行《卫生五、四制》要求，每年进行人员查体、卫生知识培训，规范员工的实际操作行为，确保食品卫生安全，每期班次和会议，要做好食品留样，杜绝食品安全事故发生。

3）按照四星级酒店服务规范进行管理，餐饮服务人员配备合理，满足优质服务要求。

4）所有物品货源渠道正规，绿色环保。采购的食品必须是新鲜、无变质、无污染的食品，提供食品检验报告进行公示。

5）食堂原材料采购必须有专人负责并掌握食品卫生知识和采购常识。

6）厨房面案板干净、整洁；菜案板面整洁，生、熟案板分开，物品摆放整齐；售饭台排放整齐，桌面整洁，无菜渣、无油渍。

7）及时清理垃圾桶，定期清理下水道和地沟内的杂物，保障畅通，防止阻碍。

8）厨房人员工作时必须穿戴清洁的工作衣帽，接触直接入口食品时必须还必须戴口罩。

9）每期培训结束后要据实结算餐饮成本每月进行公示，不得进行盈利活动。

10）每天要保证就餐者正点准时用餐。菜的品种根据季节合理调整和安排，并提前向校方提供每周（或每期）的就餐食谱，饭菜的口味、花样要根据就餐人员的反映和要求及时进行调整。

11）以优质的菜品和规范的服务、搞好政务接待工作。

12）做好各类培训班的餐饮培训工作。建立培训学习制度 ，定期组织厨房从业人员学习《中华人民共和国食品卫生法》等相关卫生和业务知识，增强卫生意识和安全法律意识。

13）及时打扫厨房及餐厅的卫生，营造良好的就餐环境。

5、会务服务

1）会前准备

席签准备

准备好席签架，且席签架须洁净、无灰尘、无污迹、无损坏。

席签架的内容根据要求进行打印，字迹准确、完整、清晰。

席签须按标准摆放在相应桌位的台面上。

卫生清洁

室内桌椅、沙发、空调、地面、墙壁及所有会议设施设备等做到表面洁净、光亮，无灰尘、无污物、无杂物。

室内绿植茂盛、无枯叶、无枯枝，造型好。

饮用水准备

做好充足的饮用水准备工作，于会前10 分钟准备完毕。

音响、视频系统及设备准备

会议前半小时，开启总电源，打开会议中所使用的空调、音响、麦克、投影、幕布等设备，检查到位，保证正常使用。

2）会中服务

会议开始后，要做到及时斟倒茶水，会中按5-10 分钟斟倒茶水一次。

茶水如果出现温度低或浸泡时间长没有色泽须及时更换。

会议休息期间，及时清理垃圾、摆放好桌椅。

会议进行中须对各路话筒进行通道全时监听，有情况随时处理。

3）会后工作

协助会议主办方整理会议物品，并对会场进行检查，如发现与会人员遗留物品须及时与其联系，尽快物归原主，如与会人员离开，交主办单位代为转交。

对会场进行卫生清洁，卫生标准同会前准备一样，离开时，须将室内电灯、空调及音响等设备关闭，门窗锁好，切断电源，做好记录。

4）其他工作

做好会议室电灯、空调、音响等设备的日常检查工作，发现隐患及时处理。

做好桌椅、沙发等日常检查和维护工作，确保其牢固完好，无脱漆，无开裂，无破损。

遇到重大、临时性会议时，应协助会议主办方提供会务保障服务

会务服务人员年龄不得超过30岁。

6、学员公寓管理

1）按照四星级宾馆服务规范进行管理，保证学员公寓服务员24小时专人值班，做好入住学员的服务保障。

2）服务人员要统一着装上岗，挂工牌服务，要仪表端庄，举止大方，规范用语，礼貌待客，微笑服务，主动热情。

3）文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心的解答和帮助解决。

4）根据学员的作息时间每天清扫房间卫生，规范整洁的摆放房间物品。

5）专人管理房间钥匙，确保学员培训入住期间的人身及财产安全。

6）按照规范要求，根据清洁的区域，分别设置抹布，定期搞好物品洗涤、消毒，做好既环保又卫生，达到卫生监督部门的行业管理要求。

7）每天定时清扫公寓内公共卫生间、冲洗洁具、拖洗地面、巡视检查设施设备、清理垃圾杂物、更换垃圾袋等。

8）定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器设备完好，消防设施设备设置明显的提示标志。

9）定期向员工进行职业道德教育，自觉维护党校形象。

10）学员入住前对学员公寓所有房间进行全面的检查和整理准备，确保一切正常达到入住要求。

2.2人员配备表

备注：

★1、人员配备数量须满足工作需求，投标人可以根据自身实际合理安排，但总人数不少于55人。

★2、本项目所有人员应为全职工作，不允许兼职。薪资不得低于青岛市现行薪资标准，并全部依法缴纳社会保险及住房公积金。不能以聘用退休人员或下岗职工为由，不为其缴纳五险。工人工资每月不低于《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》规定（1810元/月）；投标人需按照青岛市当地社保标准为工人缴纳“五险”（养老、医疗、失业、工伤、生育，现行最低缴费基数为2946元/月，单位缴费比例不低于29.4%）及住房公积金（根据《青岛市住房公积金管理中心关于做好2017年度住房公积金缴存基数和缴存比例调整工作的通知》，单位月缴存额不低于83元）；按照国家相关标准，工人高温补贴不得低于560元/年。

★3、部分岗位遇国家法定假期、周末及寒暑假须加班上岗的，中标人应无条件听从招标人安排，加班费用由中标人根据国家相关法规规定承担。

★4、企业为员工每年至少发放两套工作服，标准不得低于：夏装80元/套、冬装100元/套。

★5、投标人拟服务本项目人员为投标单位现有缴纳社保正式职工的不得低于20人（必须包含项目经理），提供投标单位（含分支机构）在青岛为其缴纳社保的证明材料（社保网站打印或人社部门出具的证明材料原件）。

★6、各投标人在投标时填报本项目经理以及主要业务人员履历表及业绩、经历等，本项目实际执行人员应与所填报人员完全相符，如工作人员需调整，需经采购人同意，并且调整后的实际人员应至少与投标时填报人员具有同等水平。

7、投标文件中需提供管理岗位人员相关学历证书、职称/执业资格/上岗证等证明材料复印件。

8、工作人员外貌端庄、身体健康，并且根据工种承诺相关工作人员的上、下限年龄，经采购人同意后上岗。

9、采购人对所有岗位及服务人员不适应工作岗位要求及不能满足甲方要求的，甲方有权提出更换要求，乙方必须在一个月内完成调整。

三 委托管理期限

第五条 本次招标服务期限为三年，合同每年签订一次。委托管理期限为 壹 年。自 2017 年 8 月 21 日起至 2020 年 8 月 21 日止。

四 双方权利义务

第六条 甲方权利义务

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2.审查乙方拟定的物业管理条例；

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4.在合同生效之日起 1 日内向乙方提供办公用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；

5、甲方每年对乙方进行年度考核，如果考核不合格甲方有权终止合同。

6.协助乙方做好物业管理工作；

7.按时支付物业管理服务费用及各种培训班次所发生的费用。（每季度支付一次物业费，每月支付一次培训班次所产生的费用）

8.招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。

第七条 乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度

2..在物业日常管理过程中对无法解决的事故或物业设施需要维修、保养的要及时向甲方提出解决方案。

3.负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设备设施等年度维修、养护计划，按时制定行之有效的设备大修方案，经双方认定后，由乙方负责组织实施；

4.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能；

5.本合同终止时，乙方必须向甲方完整无损的移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，完整无损的全部交甲方原配备的物业维修设备（工具）及所管理的物品等；

6.招标文件、投标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。

五 物业管理服务费用

第八条 在物业托管期内，甲方 壹 年支付给乙方的物业管理服务费总计为： *******元（大写：人民币 贰佰零叁万圆整 ）。此费用甲方按季度平均支付，每季度进行考核后于季度月初拨付上一季度合同款,拨付时扣除考核不合格的罚款，每次支付金额为： 507500 元，支付的时间为每季度月初10日（乙方提供符合规定的发票）。

第九条 甲、乙方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费等，由甲方自行支付。[l1]

六 其他约定

第十条 乙方的物业管理人员要有符合国家规定和本项目甲方明确要求的上岗证、职称证等有效证件及其它条件，要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审查，甲方对乙方进行年度考如不合格，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担甲方因此受到的全部损失及支出的费用。

第十一条 乙方的物业管理人员要听从甲方调动指挥并完成工作目标，如不符合工作要求，甲方有权要求在一个月内将管理人员予以更换。

第十二条 乙方所聘人员必须按照甲、乙双方岗位工作的要求尽职尽责，坚决杜绝违纪现象发生，否则由此产生的一切责任及后果均由乙方承担。

第十三条 高空作业等危险作业，必须聘用专业人员进行，出现任何情况由乙方负全责。

第十四条 乙方与其员工之间的任何纠纷均由乙方负责解决并承担责任，与甲方无关。

第十五条 本合同履行期间，若乙方员工造成他人人身、财产损害或乙方员工自身受到人身、财产损害，全部责任由乙方承担，并由乙方赔偿因此给甲方造成的全部损失及支出的费用。

违约责任

第十六条 甲方违反本合同第六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，并承担相应的法律责任。

第十七条 乙方违反本合同要求的规定，或未能达到甲方约定的管理目标，或使用人投诉多或出现重大管理失误等，甲方有权单方解除合同；乙方应按照本合同年度服务费总额的 %支付甲方违约金，[l2]若造成甲方经济损失的，乙方应赔偿甲方全部经济损失，并承担相应的法律责任。

八 附 则

第十八条 自本合同生效之日起 3 天内，根据委托管理事项，办完交接验收手续。

第十九条 本合同之附件均为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力。

第二十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法规法律规定及时协商处理。

第二十二条 本合同在履行中发生争议，任何一方可向青岛市崂山区人民法院起诉。

第二十三条 本合同一式四份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份，崂山区财政局一份，招标公司一份。合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方： （盖章）

签约代表：

电话：

传真：

地址：

签约日期： 年 月 日

乙方： （盖章）

签约代表：

电话：

传真：

地址：

签约日期： 年 月 日