福州市政府采购合同

编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市台江区机关事务管理中心

乙方：福州恒耕物业管理有限公司

根据招标编号为[350103]HY[GK]*******的福州市台江区机关事务管理中心台江区机关大楼物业管理服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□无。

2、合同标的

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3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：捌佰贰拾陆万零玖拾叁元玖角贰分元（￥*******.92）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 ( 10) 天内进行交接，所有服务人员到位。；

4.2交付地点：福建省福州市台江区台江路88号；

4.3交付条件：按照招标要求、合同中相关规定以及福州市台江区机关事务管理中心制定的相关管理条例执行。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

1、基本情况 2、服务内容 3、物业管理人员配备 4、物业管理量化考评办法 5、物业管理质量目标要求。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

1、基本情况 2、服务内容 3、物业管理人员配备 4、物业管理量化考评办法 5、物业管理质量目标要求。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

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8、履约保证金

无。

9、合同有效期

自2019年02月16日0时起至2022年02月15日24时止，委托管理期限为三年。

10、违约责任

10.1 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。10.2 甲乙双方任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付人民币壹拾万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。10.3 因乙方管理不善或操作不当等原因造成事故或案件的，由乙方承担责任并负责善后处理，与甲方无关。10.4 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

< type="checkbox" id="check1" disabled="disabled">提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。
< type="checkbox" id="check2" checked="checked" disabled="disabled">向人民法院提起诉讼，具体如下：可依法向当地人民法院提起诉讼，因涉及诉讼所产生的律师费由违约方承担。

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

14.1、基本情况1.1物业名称：台江区机关大楼；①物业地点：台江区后洲街道台江路88号；②性质：办公综合楼；③占地面积：1633.22平方米；④总建筑面积：27971.25平方米（其中：地上建筑面积： 商场5048.89平方米，办公室面积16362.46平方米，地下室面积：6559.9平方米；大楼外围、地下停车库。）；1.2配套设施：①设置4部客梯、6部扶梯；②设置消防疏散楼道2个；③消控中心设在地面一层；④高低压配电房、发电机房设在地下一层；⑤水泵房设在地下二层；⑥大楼路口及外围设置监控探头。14.2、服务内容2.1房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。2.2共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、建筑物防雷设施等。2.3红线范围内市政公用设施的附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、沟渠、池、停车场内等。2.4公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。2.5公共环境卫生保洁，包括正大门外延卫生、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，保持环境卫生干净、整洁、有序，台江区机关大楼大门玻璃雨遮要定期安排专业人员清洗，保持玻璃雨遮明亮干净。2.6交通与车辆停放秩序的管理。2.7维持公共秩序，包括正大门外延秩序，营造文明、舒适、和谐的环境。2.8做好台江区机关大楼内各物业使用人办公场所装修改造监管工作。2.9做好防火防盗及内部安全防范工作，确保人员、财产安全。2.10管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收资料以及配套设施如空调、音响、水电设备等设施的安装及维保合同资料等，提醒业主维保期内与维保期后的维修项目。2.11做好十九层、十七层、十六层、九层、五层等会议室及接待室的日常管理、设备设施维护、卫生保洁及会务等工作，同时积极配合业主必要时做好其他楼盘大型活动或重要会议接待、维稳等工作。2.12会场或办公室内桌椅根据要求或工作需要进行搬移，所产生的人工费用由乙方承担。2.13对物业使用人违反有关物业管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止等措施，并及时报告福州市台江区机关事务管理中心。2.14按照《中华人民共和国国旗法》相关规定升挂国旗。2.15维修台江区机关大楼内木门、照明灯具、吊顶、窗户及办公室桌椅、书柜等。2.16石阶缺失破损、卫生间台面破损、办公室漏水等土木维修。2.17做好台江区机关大楼水、电等耗损资源的节能工作。2.18配合业主与物业使用人做好保密工作。2.19台江区机关大楼各办公场所设施、设备搬运服务。2.20配合做好信访及重大活动安全维稳工作。2.21对2000元以内的设备设施维修（如遇小型范围破土的维修需由物业组织施工），楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、墙体、门窗、灯具、开关、卫生间的等维修需自行维修（第三方维保的除外，材料费由甲方支付，人工费由乙方负责。）。2.22工作人员制服，安全保卫所需的对讲机、防暴器材等由乙方负责提供。2.23卫生保洁所需的日常保洁用品、设备、工具及垃圾清运费由乙方负责承担。14.3、机关大楼物业管理人员配备序号 职务 定编 年龄要求 配置说明 素质要求1 项目经理 1 按劳动法规定的年龄 1、大专以上学历 2、5年以上相关 职务管理经验2 安防队长 1 45岁以下 1、高中以上学历 2、3年以上物业 安防工作经 3、退伍军人优先3 会务主管及会务 9 40岁以下 十九层2名、十七层2名、 1、高中以上学历， 十六层2名、九层1名、 会电脑操作； 五层2名 2、身高160cm-165cm， 形象好，服务意识强。 3、十七层会务要兼保洁4 会务音响 2 按劳动法规定的年龄 1、3年以上音响工作经 验，持有关业务上岗证 2、中专以上学历5 保洁工 8 50岁以下 1、身体健康； 2、保洁至少有一名男性；6 电工及工程人员 4 50岁以下 24小时值班 1、身体健康； 2、3年以上电工经验； 3、持电工证； 4、其中高压电工一名；7 大门岗安防员 11 45岁以下 北门3岗，三班倒； 1、具有保安上岗证； 南门2岗，白班 2、身体健康； 3、大门岗安防员11名身高 170cm-175cm，面貌端 正；（退伍军人优先）8 巡逻岗安防员 6 50岁以下 两岗三班倒9 重点楼层安防员 4 45岁以下 十九层、十七层各一岗， 四层两岗，白班10 信访安防员 2 45岁以下 白班，主要协助信访维稳等工作11 自行车库车管员 3 50岁以下 三班一岗12 地下车库车管员 3 50岁以下 三班一岗13 消防监控员 3 45岁以下 三班一岗 1、高中以上学历； 2、2年以上相关工作经验； 3、持消防监控相关上岗 证。合计人员配备不少于57人14.4、物业管理量化考评办法为了加强对台江区机关大楼物业管理工作的监督，规范物业管理服务行为，提高服务质量。根据国家、省、市对物业管理有关法律法规规定和物业管理合同要求，结合台江区机关大楼的特点，制定本办法，量化考评中涉及的内容如在任一管理制度或合同中未细化体现的，量化考评内容将作为合同及相关管理制度的补充，视为同等的双方约定条款。（一）考核机构由台江区机关事务管理中心工作人员组成考核小组。（二）考核办法1、本办法对物业公司的服务情况及服务质量进行评分，评出的分数与当月物业管理服务费及年终奖金挂钩。2、月综合考评以每月不定期抽查，检查情况主要依据《物业管理量化考评内容及评分标准》进行评分,次月月初根据评分情况测算该月物业管理服务费,月综合得分计算方式：月综合得分=100-月抽查扣分总和。3、每年对物业管理服务质量进行综合评定，即结合各入驻单位对物业公司的评价以及每月考评的结果进行评定。4、福州市台江区机关事务管理中心届时将根据物业管理行业有关规定和惯例，并结合本物业管理服务项目实际情况制定《物业管理量化考评内容及评分标准》。（三）奖惩措施：1、月度考评，与当月物业管理服务费挂钩①月综合得分达到90分（含90分）以上为不扣减当月物业管理服务费，全额拨款；②90分以下，扣减当月物业管理服务费，按每扣1分扣100元进行减扣（以100分为基数，例如月综合得分为88分，则该月物业管理服务费扣减1200元）。③当月物业管理服务费的10%全扣的不再测算该月综合得分。2、年度考评奖年终考评奖根据月综合得分及年终民意测评来确定。对年终民意测评优秀率达到85%（含85%）及以上的，结合月综合得分给予奖励；对民意测评优秀率达到70%-85%的，结合月综合得分，奖励标准各档次相应扣减1万元。满足该项条件的情况下，年终奖按下列标准核发：项 目 年终奖励标准月综合得分≥90分有十次及以上 奖励中标金额的0.48%月综合得分≥90分有八次及以上 奖励2万元月综合得分≥90分有六次及以上 奖励1万元月综合得分≥90分少于六次 无有两个月物业管理服务费10%全扣的 无（四）年终奖金发放原则上按第（三）项标准发放，但乙方在管理中因管理失误或失职造成重大影响或严重后果的，取消年终奖励。（五）考核结果双方签字确认，乙方对于考核结果和需整改项目有申诉和解释权，经考核人员确认属实，对考核结果可予以调整。确有争议的，如有证据的以证据为准，如果无法在证据中体现的，乙方需无条件接受。（六）扣罚其他项目：1、乙方公司的专业技术人员（音响、电工、消监控）需持证上岗，如每发现一人次无上岗证书每人次扣减物业管理服务费1000元，限期整改，一个月内必须整改到位，否则扣罚当月物业管理服务费的10%；乙方如需更换项目经理的，需经书面报告甲方，并经甲方同意后方可更换，未经同意更换项目经理的扣除年终奖金；对项目经理自身提出辞职的，乙方需提前一个月书面告知甲方，否则扣除年终奖金。2、因未认真执行巡逻制度以致未及时发现问题，造成不合理用水用电的，造成的经济损失由乙方承担，同时给予扣减物业管理服务费1000元。3、确保台江区机关大楼全年内不发生刑事、治安案件，如发生一起属物业没有履行职责或没有完全履行职责，造成可以防范而没有防范，可以制止而没能制止，可以发现而没能发现，查实后扣除当月物业管理服务费的5%。4、确保台江区机关大楼不发生偷盗事件。如发生一起，除赔偿当事人损失外，还应扣除当月物业管理服务费1000元。5、确保无重大安全事故发生，如因巡查、设施设备监管不到位等乙方原因出现重大责任事故，扣除当月物业管理服务费的10%及取消年终奖金。6、因乙方管理不善不到位的，造成损失的，所需相关费用由乙方承担。（七）以上考评办法为暂行办法，福州市台江区机关事务管理中心可根据具体实施情况作出修改。5、物业管理质量目标要求严格按照《全国物业管理示范住宅小区标准》和《物业服务合同》的有关条款，按以下质量管理目标开展工作：（一）质量管理总体目标：1、一年内达到市 级物业管理优秀项目标准；2、二年内达到省 级物业管理示范项目标准。（二）质量管理分项目标：在本物业项目软、硬件条件到位的情况下，承诺在接管本物业后的一年内实现以下各项目标：序号项目要求实施措施1房屋设备完好率98%（1）建立房屋及设备、设施档案（2）房屋设备标识完整、明显（3）实行巡检、维修、保养制度并做好电、水节能工作。（4）制定半年度和年度大、中修维修计划和维修资金使用计划（5）落实项目负责人（6）做好房屋及设备巡查、维修记录，确保房屋设备完好。2房屋设备维修及时率98%维修指令下达10分钟到达现场，及时处理故障，建立维修档案，确保维修质量合格率100%3道路完好率98%落实道路养护责任人，实行巡检制度，保证道路正常安全使用，确保区内道路完好畅通，主出入口设有辖区平面示意图。4化粪池、下水道完好率98%责任到人、巡查到位、定期清理、定期疏通、确保完好。5排水管、明暗沟完好率100%责任到人、巡查到位、养护及时、确保畅通。6路灯完好率100%责任到人、巡查到位、随坏随修、确保完好。7公共文化设施完好率98%落实养护责任人、减少人为损坏，实施巡检制、及时保养维修。8维修服务质量回访率100%建立维修服务的回访制度，采取上门、电话或口头形式回访，做好回访记录，确保业主满意。9绿化存活率98%实行专业人员管养、落实责任人，定期对绿化修剪、养护、消杀，加强巡视检查，做好养护记录，确保草木常绿常青。10清洁保洁率98%划分责任区，落实责任人，实行定人、定时、定点清扫制度和巡查记录制度，垃圾日产日清，环境卫生定期消杀，确保区内环境整洁，空气清新。11消防设施设备完好率100%责任到人，检查到位，定期维护测试，建档记录，确保完好。12因物业人员责任引起的消防治安重大案件发生率0封闭式管理，24小时安全防范，划分防范责任区责任人，实行人防，技防相结合的防治措施。13业主有效投诉处理率100%依法管理，优质服务，融洽业主关系，加强联系与沟通，一旦发生投诉，及时处理，并有回访，让业主满意。14业主满意率90%认真实施《物业服务合同》和有关法律、法规，通过信息反馈渠道掌握业主需求，尽可能满足业主需求，加强交流与沟通，业主意见征询活动每年二次。备注：消防设施设备完好率应在消防系统验收合格的基础上。14.5、其他事项1、除招标文件另有规定外，若出现有关法律、法规和规章有强制性规定但招标文件未列明的情形，则乙方应按照有关法律、法规和规章强制性规定执行。2、其他：（一）报价要求1、年终奖励金将根据甲方对乙方的年度考核情况进行发放（考核标准见《物业管理量化考评办法》）。2、本项目物业管理服务费用的形式为包干制，乙方投标报价包括以下内容：2.1本次招标物业管理所需的人员工资、福利劳保费、风险金、人身意外保险费、社保、医保、加班费、台风或临时任务等突击费、各种补贴费、工作服装费、人员培训费、项目管理费、保洁费、绿化养护人工费、物业处及保安室的电话费、税收等费用。2.2投标报价还应包括办公通信费、纸张、文具等日常办公易耗用品费用；办公所需的办公家具、电脑、打印设备、复印机、固定电话等固定资产、设备由乙方负责提供。会议用纸、油墨，卫生用纸、香球等低值易耗用品费用由甲方负责。2.3投标报价还应包括卫生保洁所需日常保洁用品：扫把、拖把、清洁袋、洗涤消毒液；卫生保洁所需的设备、工具及垃圾清运费由乙方负责提供。2.4投标报价还应包括防风防汛、群体性上访、信访以及其它突发性事件中根据甲方要求增加人员所需的费用（增加的人数在对物业现有人员范围内）。3、绿化养护所需的日常修剪机械、工具由乙方负责提供。4、安全保卫所需的对讲机、防暴棍等安全防范设施、用具由乙方负责提供。5、本物业管理项目所需的办公场所、设备仓库（1间）由甲方负责免费提供。6、招标文件所提供的面积与实际数量可能有一定误差，甲方应根据现场考察作出正确的判断，误差部分合同签订及服务费结算时不予增补。7、乙方不得转包他人，若发现转包，甲方有权终止合同，并追究相应法律责任。（二）其它要求（1）本项目中人员配置的所有人员仅服务于本项目。（2）本项目中保安人员在岗时确保对讲机、防暴棍等安全防范设备配备齐全。（3）乙方自行预备人民币5000元作为备用金，用于垫付日常应急维护，维修完毕后乙方凭正式发票向甲方报销。（4）提前介入：合同签订后5个工作日内乙方应派主要管理和技术人员进驻现场熟悉本项目环境及交接手续。（5）乙方未经甲方书面同意不得利用甲方所拥有的软硬件资源开展其他经营性活动，以谋取利益。（6）乙方投入本物业项目的主要管理和技术人员应与投标文件中填报的一致。如未按招标文件及合同要求配备工作人员的，无条件接受甲方的处罚。2、为业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，乙方须就本项目根据国家有关物业管理的法规政策制订物业管理方案，并在投标文件中提供。3、物业管理期限为3年。项目付款方式：付款按月支付，具体支付根据考核情况而定，达到合同约定要求及考核办法的，于次月的15日前（如遇节假日顺延）支付上月物业服务费。4、乙方根据有关物业管理法规与甲方签订物业管理服务合同，并根据物业管理量化考评办法实行奖惩制度，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。5、乙方承包期限内，应严格按照《劳动法》的规定用工，签订用工劳务合同，承包期间发生的一切安全责任事故及造成第三者伤害责任的，均由乙方承担。6、本招标文件所述所有要求中所发生的一切费用均包含在投标总价中。7、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。8、乙方应按合同规定履行全部的义务和承担全部的责任。未经甲方的允许，乙方不得将项目以任何名义和理由全部转包或部分分包，若发现转包或分包，视为中标供 应商违约，甲方有权单方终止合同，乙方违约对甲方造成的损失的，需另行支付相应的赔偿费用。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式陆份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□无。

签订地点：福州台江区台江路88号