福州市政府采购合同

编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市晋安区行政服务中心管理委员会

乙方：福建雪品集团有限公司

根据招标编号为[350111]FR[GK]*******的福州市晋安区行政（市民）服务中心物业管理服务购买项目服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□无。

2、合同标的

解锁编辑

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：壹佰柒拾万零肆仟元整（￥*******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：2020 年 1 月 1 日；

4.2交付地点：福建省福州市晋安区行政（市民）服务中心管委会；

4.3交付条件：验收合格。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

详见招标文件相关内容。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

在履行期间，甲方对乙方进行日常监督检查，每个月组织人员对乙方落实服 务要求情况进行百分制考核，若考核分数为 80 分以上的为合格；若考核分数在 60 分-80 分的，为基本合格；若考核分数在 60 分以下的，为不合格；若乙方每 半年考核中有 2 次考核为不合格的，甲方有权解除本合同，并没收全部履约保证 金。若因此对甲方造成的一切损失由乙方承担。。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

解锁编辑

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

合同有效期为 2 年，自 2020 年 1 月 1 日 0:00 始至 2021 年 12 月 31 日 0:00 止。。

10、违约责任

甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质 量的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事 物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量标准的， 甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少或者减低的服务予以赔偿 甲方解除本合同，应当提前三十日书面告知乙方；乙方应当在告知规定的时 间退出本物业管理区域，并与甲方依法选聘的新的物业服务企业或其他管理人员 完成交接手续。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：（按照实际情况编制填写）。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。
向人民法院提起诉讼，具体如下：向福州市晋安区人民法院提出诉讼。

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

附件：《物业管理服务内容》 乙方服务应具备以下内容和要求： 一、综合服务 （1）要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确。针 对该物业管理服务需求的多样化，投标人必须认真、积极响应以下要求，据此拟 订管理制度及做好服务，为业主营造一个安全、文明、舒适、温馨的办公活动环 境，综合管理。 （2）设立物业管理机构，对本项目实行综合管理。设有各种沟通途径的中心， 公示 8 小时服务电话和 24 小时值班电话，即时解答业主的咨询及受理维修等。 业主有事可直接与值班人员或区域责任人联系。业主咨询、业主急修半小时内、 其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。 （3）管理处主任、水电工等专业操作人员，按国家有关规定取得物业管理执 业证书和操作工岗位证书。 （4）各岗位责任制明确，有完善的各类管理人员考核制度，物业管理人员的 培训应有计划、有考核、有记录、有成效。 （5）管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，文明礼 貌，服务主动、热情，服务规范符合福州市物业管理行业规范要求。 （6）制定有完善的物业管理服务制度，质量管理、档案管理等制度健全。 （7）公示 10 小时服务电话和 24 小时值班电话，业主有事可直接与值班人员 或负责人联系，第一时间处理业主投诉，投诉在 24 小时内予以答复处理。业主 报急修的 10 分钟内到达现场处理（预约除外），有完整的报修、维修记录，并 有回访制度，回访率达 100%，满意率达 95%以上。 （8）在本合同履行期间，接受行业主管部门招标方的监管。 （9）每月至少征询 1 次业主对物业管理服务的意见，接受业主监督，业主对 物业管理服务的满意率达到 95%以上。对不满意的情况进行分析并及时整改。 （10）主动支持配合：积极协助业主筹办各种会议、活动事项，做好会场布 置、秩序维护、后勤保障、临时搬运、代接打值班电话、报刊分发等工作。 二、房屋及其配套设施的管理要求 （1）保证建筑物外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。 （2）保证辖区内无乱张贴悬挂等。 （3）房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、消防通道、应急通道、大 厅、公共场所等无随意堆放杂物和占用现象。 （4）房屋完好率达 100%，并坚持房屋修缮制度，保持对甲方提出的房屋小 修、急修及时率达到 98%以上，维修质量达 100%合格。 （5）保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所等完好无损。 （6）保证路灯、通道照明等公共照明设施完好，使用正常完好率达 100%。 （7）房屋及公用设施、设备的档案或保持资料完好、存放有序，查阅方便。 （8）大楼内的所有照明（包括大堂、会议室、办公室、食堂、走廊、通道、 卫生间、楼梯间、电梯间、室外、地下室）维护。 （9）接到急修通知 10 分钟到达现场，及时维修。 （10）每年 2 次对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告建设行政 主管部门、建设单位并做好记录。 （11）每年 1 次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计 划。（12）主要路口交通和公共配套设施场地有明显标志。 （13）干粉灭火器每年换粉 1 次。 （14）每季度进行 1 次业主所在楼层外墙清洁，保持房屋外观完好、整洁。 （15）对中心地砖、墙面、台面养护每月要保养一次，包括渍洗、抛光、打 蜡。（16）负责对行政中心外围大理石保养和维修。 （17）每个季度至少进行一次空调深度清洁；每半年进行一次窗帘清洗；每 一年进行八次四害消杀。 （18）负责对发电机组保养维修（每年更换机油、电瓶的费用由甲方支付）。 备注：以上的费用均已含在中标价中，甲方不另行支付其他费用。 三、设备的日常管理和维护要求 （1）应配备与设备相适应的各类专业工程技术人员，维修和运行人员均应持 证上岗。 （2）供电系统的运行与维护及故障维修。建立规范完善的配电运行制度和设 备维修保养制度，并严格执行，实行 24 小时运行和维修值班制度，及时排除故 障。电房实行 24 小时值班制度。高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压 操作用具完好并定期送检；严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；备 用应急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；限电、停电有明确的审批权限， 按规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设 备，并记录《配电房巡视记录表》。按《设备、设施（年度）周期检查、保养计 划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养， 并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维 修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报 告物业公司负责人，记录《设备故障记录表》，并在负责人协同下排除异常和故 障。每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》， 并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；物业公司每月定期组织 电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。 （3）负责配电设备、维护、保养和巡视检查记录并建档保存，设备房、配电 房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。配电房设备要保证 99%完好率， 一旦出现故障要立即维修，确保 24 小时供电。 （4）弱电系统维护保养，按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正 常工作；监控系统、消控系统等智能化系统设施设备运行正常，有记录并按规定 期限保存；定期对系统的传输线路进行检查检测、对检查出有问题的线路及时修 复，保证系统的正常完好。 （5）空调维护保养，中央空调各种安全检查、审核证件齐全，一旦出现故障 及时提出维修、保养。清理全部内机与外机，包括过滤网的清洗、室内机面板的 清洗消毒。室外机热交换的风机叶片清洗等按照双方商定的清洗、清理时间，按 时完成工作任务。每年一次全面检查空调的运转情况，按照规定做好室内外机的 保养。包括温度的测定，电流、电压测定，绝缘测定和电器动作确认，运转声、 震动等的测定，螺丝、坚固件的确认，冷媒泄漏的检查，判断运转状态是否正常 等内容，并作好完整记录。 （6）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好。 排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1 次， 并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，每年至少清掏 1 次以上，发现异 常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生； （7）负责设备巡查和年检（如高低压配电、中央空调、发电机组、水泵及消 防系统等），空调维保费用单价在 400 元以下由乙方负责。 （8）大楼及外部，设备设施维修单价在 300 元以下的维修材料、配件等物品 由乙方负责。 （9）公共照明（包括应急照明）维护，修复损坏的灯座、灯泡、开关等。楼 道灯、路灯、屋顶招牌灯等每日至少巡查一次，发现损坏及时检修，室内外所有 发光灯具按符合标准配置随坏随修。 （10）其他维修，包括门窗、锁具、水龙头、阀门、水箱及开关、插座、线 路、管路、照明等弱电检查维修。 （11）制定设备故障应急处理预案及停水、停电、停气处理预案。 （12）建立设备档案和设备维修、保养及年检记录。 （13）做好防旱、排涝、防台风的应急工作。 （14）切实做好保养：根据已制定的维修保养计划，按时予以实施；定期对 设备检查、清洁、润滑,并记录在案；定期对管道、管线、消防、智能化系统等 设备、设施进行巡视,发现问题，及时解决； 实行 24 小时报修值班制度；对电 梯进行定期专业性保养，每次检修保养完成进行验收确认。 备注：以上的费用均已含在中标价中，甲方不另行支付其他费用。 四、公共区域清洁卫生保洁服务 1.大楼内部公共部位保洁，包括大厅、走廊通道、前后台、门厅、楼道、楼 梯、扶手、栏杆、设备间、外墙玻璃门（窗）、办公大楼外围（行政区域内）、 地面停车场、公共洗手间、会议中心各科室、会议室、消防通道、垃圾（含大件 垃圾）的收集、清运，定期消毒、水池清洗等。执行“零干扰”保洁服务措施， 在非办公时间进行全面性保洁，办公时间进行巡回保洁的方式。巡回保洁重点为 大楼各大厅、楼层通道、卫生间等部位。通过实行保洁分区负责制，划定责任区 域，规定巡回保洁及检查频率等措施，以保证在办公时间的清洁。 2.保证环卫设施完好整洁，环卫设施包括各楼层内的大垃圾桶、茶叶篓及桶、 烟灰桶、蹲位内的小垃圾桶、垃圾分类桶、垃圾车、保洁及维修专用提示牌、各 类地毯、各类标识等；及时清理化粪池及垃圾清运，每月定期清理、检查雨水井、 污水井、油污井，发现不通及时处理，雨季、台风期间，更要及时巡查。每年至 少八次四害消杀，确保无鼠害、虫害，维持保持整体环境整洁。办事大厅及各公 共通道部位随脏随清理。 （1）垃圾桶：每隔 1 小时巡视 1 次，垃圾桶内容物超过三分之二须更换垃 圾袋,摆放指定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物。 （2）楼道地面：地面每日清拖 1 次，办公楼大厅每日清拖 2 次，每隔 1 小 时巡扫 1 次 ；做到地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰 迹；瓷砖地面干净,无污迹污印,条线清晰。 （3）公共墙面：内墙面每周清洁 1 次；做到天棚、墙角每周除尘 , 除蜘蛛 网。墙面光亮无污染、印迹；凹凸处无明显灰尘 ,无蜘蛛网；墙面目视光亮、整 洁。（4）卫生间、母婴室、茶水间：包括添加卫生纸、洗手液和樟脑丸，更换垃 圾袋等。每天至少清拖 4 次，每隔 1 小时巡扫 1 次，更换垃圾篓的垃圾袋；用 清洁剂清洗。做到干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、不锈钢表面 光洁明亮、台面无水渍，室内挂置卫生球。定时更换卫生纸、樟脑球、洗手液等 消耗品。 （5）玻璃门窗：每周用清洁剂彻底清洗 1 次，用清洁毛巾擦拭。做到玻璃明 亮，目视无尘窗台明亮无尘；墙面目视光亮、整洁。 （6）业主所在楼层外立面：每季度清洗 1 次，做到墙面光亮、整洁。 （7）楼梯扶手：每日用清洁毛巾擦拭 1 次，做到无尘、无明显污染。 （8）楼梯梯级：每天清拖 1 次,每月冲洗 1 次。做到目视干净无垃圾 ,无杂 物 ,无明显污迹。 （9）工作牌、标：每周清洗擦拭 1 次，做到目视无明显积尘，无破损。 （10）花圃及绿植：花圃每周清扫 1 次，做到花圃目视干净，无杂物，无枯 枝烂叶和废纸屑等；绿植定期清洁，保持绿植干净、整齐。 （11）大楼外公共场所、停车位：每日清扫 2 次，每隔 2 小时巡扫 1 次，做 到目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。 （12）一楼外墙玻璃门（窗）每月彻底擦拭 1 次，做到目视整洁，无乱张贴 , 无乱涂画和破损。 （13）石材保养打蜡。包含行政与市民服务中心，日常保持养护，使用药剂 品牌需征得采购方认可。 （14）领导办公室、各科室、大厅、接待室、会议室、等保洁。地面每日清 拖 1 次，每隔 1 小时巡视 1 次，做到目视干净无垃圾,无明显积尘，无明显污迹。 （15）沟渠和雨污水管疏通。 （16）做好垃圾分类、收集和清运。 （17）环境消杀：一年 8 次四害消杀。 3.卫生保洁和绿化养护费用（包括保洁工具、外墙清洁、清洁水池、下水道 的疏通、大厅、地板保养打蜡等）由乙方负责。 4.所有公共区域（道路、广场、大堂、楼道、卫生间等）的整体清洁应在上 下午上班前半小时完成，上班时间进行维护保洁。甲方在节假日、重大活动或临 时突击任务时，需临时增加保洁人员数量时，乙方应按甲方要求增派人员。增加 人员工资按照每人每天 100 元进行计算。临时需要专业保洁设备（如：大型吸尘 器、洗地机等）乙方应及时从公司调配，不再另行计费。 5.保洁成效：玻璃门窗无灰尘、污垢、污渍、水渍、手印，玻璃透亮；玻璃 与结构框之间的缝隙无污垢；墙面、扶手、消防栓管、电表箱、信报箱无积灰、 蜜蜂箱无积灰、广告；人行、车行通道、楼梯台阶面干净，无杂物、污渍；公共 部位无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象；管线无污迹、无积灰，油漆无 脱落、无锈迹；灯具、灯座、灯盖、灯罩、无积灰；管道标识、指示牌等公共设 施目视无明显灰尘；果皮、垃圾箱无满溢现象；无过夜垃圾，桶箱内外无污渍； 公共卫生间内卫生厕纸、洗手液无短缺，洁具、地面无污渍、积水；地面无杂物、 垃圾、积水、污渍，目视干净；雨、污水管道无堵塞；雨、污水井底部无沉淀物， 内壁无粘着物，目视无苍蝇飞绕；井盖无污迹；化粪池、油污池无积物浮于面上， 出入口通畅。天花板无灰尘、蜘蛛网、污渍；地面及地毯干净、无污迹；门轨无 灰尘、砂土。无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象，房屋外墙无污染；地面、墙 面石材清洁保养达到光洁明亮，无明显划痕，无污迹，无粘附物，无灰尘。 备注：以上的费用均已含在中标价中，甲方不另行支付其他费用。 6．绿植租摆： 根据办公环境的布局和甲方需求规划摆放品种，在办公区域摆放大型、特大 型绿植大于 23 盆，中小型绿植大于 60 盆。市民中心露台做好适当的绿化摆放不 少于 20 盆。做好专人日常维护养管。达到美化中心环境效果，原则上每月更换 一次，发现品相不佳的绿植 2 天内必须更换。标准参见现场实际情况。 花草树木生长正常，绿化效果好，有良好的观赏效果，无树木枯死和歪斜。 根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好，适时修 剪。备注：以上的费用均已含在中标价中，甲方不另行支付其他费用。 7．其他服务： 设施配备到位：有与其资质相称的管理设施办公设施设备较先进完备，有完 善的资金来源计划和物资装备计划，有计算机与智能化管理必备的物资装备，以 便开展各项服务工作。投标人可以根据本项目的实际需求进行配置。政策、法规 等规定的由物业公司承担的其他事项。 8．档案管理： 做好物业档案和资料管理：包括业主提供的档案、工程图纸及物业服务各项 记录。档案资料齐全完整，分类成册，查阅方便。档案和资料包括：投诉和意见 档案、人事综合管理档案、安全管理记录档案、设备运行记录档案、保洁卫生管 理档案、绿化养护管理档案、整改记录档案、满意度调查记录档案。 9.各类日常维护： 零星维修、配件、小工程包干，各类临时小修、急修，办公桌椅、门锁、窗 帘、下水管道疏通等及时处理。 10.临时任务： 保障重要接待、参观、会议、活动、防汛抗台等。甲方在重大活动或临时突 击任务时，需临时增加会务数量时，乙方应按甲方要求增派人员。增加人员工资 按照每人每天 100 元进行计算。 备注：以上的费用均已含在中标价中，甲方不另行支付其他费用。 11.人员配备要求： （1）人员配备到位：建立精简高效的人员编制，各岗位配置说明清楚。管理 人员和水、电、消监控、绿化等专业技术人员必须全面持有执业资格证书，相关 证书须交业主指定人员确认并经业主同意后方能上岗工作。员工统一着装，佩戴 明显标志。投标人须按业主要求制订较为全面的员工素质培训计划。 （2）队伍素质优良：投标人的主要负责人和业务人员必须政治面貌清白，无 劣迹，无犯罪前科。各类人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，服务主动热情， 行为规范，严谨敬业，遵守职业道德规范和福州市物业管理行业规范要求。 （3）物业管理处经理 1 名。要求具有高中以上学历，受过物业管理专业培训 并取得相应证书，有 3 年以上物业管理经验，具有较高的政治思想素质和服务水 平，善于沟通协调，能服从甲方管理。 （4）物业管理处主管 1 名。具有较强的责任心和沟通、策划、组织、协调、 管理能力，有良好的客户沟通能力，具有较高的政治思想素质和服务水平，善于 沟通协调，能服从甲方管理。 （5）水电工，专职 1 名。要求具有高中以上学历，受过专业培训并取得相应 证书，具有水电维修能力，具有较高的政治思想素质和高度责任心。 （6）保洁员 6 名，要求具有初中以上学历，能够吃苦耐劳，按项目上下班时 间在岗工作，不得中途脱岗或提前下班。 （7）自助服务区工作人员 4 名，45 岁以下。善于沟通协调，能服从业主管 理，具备一定业务素质，了解业务流程，辅助群众自助办事。文明礼貌，规范服 务用语。会懂得电脑、打印机简单操作等。 员工服务准则： 1、热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，做好本职工作。 2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，不做与工作无关的事情，不 做不雅观的举动。 3、主动向办事群众问好和引导，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳 切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决。 4、对办事群众的可能发生的不合理行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待， 不容许与群众发生打骂行为。 5、执行房屋修缮原则，不准任意增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时 施工，完工后有业主验收签名；爱护公共财产，严格组织纪律，不请吃、不请喝、 不怠工、不误工、不刁难。 6、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用 权利或职务谋取利益。 7、乙方须提供上述人员相关证书及物业人员定员、定岗、定责的具体排班表， 并列入考核内容。投标时须提供拟投入本项目的【项目经理、工程主管】要求的 相应证书复印件。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式（伍）份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□无。

签订地点：福州市晋安区行政服务中心管理委员会