履行合同的时间：三年，合同一年一签

履行合同的地点：长沙市公安局开福分局

付款方式：全年分四个季度平均支付；每次于季度初10日前支付上一季度物业管理费，但每季度最后一个月需根据考核实施办法对中标人服务质量进行考核，甲方据考核评定结果进行支付，每季度支付合同金额的25%。

5.2.1、卫生区域：

（1）1-8层公共区域、会议室及领导办公室的卫生清扫。

（2）门窗、玻璃、地面、扶手、天花板清洁，垃圾清运；

（3）化粪池每年清掏两次；

（4）大院内地面设施、建筑物周边、护栏、道路及道路两侧护栏、广场、标识标牌、绿化地的卫生工作；

（5）整栋大楼消防通道的卫生工作。

（6）整栋大楼东西两向的消防通道的卫生工作。

（7）车库卫生。

（8）工会办公区域、后面宿舍楼公共区域卫生。

5.2.2、安全保卫要求：

（1）大院、大厅出入管理；

（2）院内区域交通与车辆停放秩序管理；

（3）防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等，制定各类紧急预案。

5.2.3、绿化管理要求：

大院内树木、花草、绿地的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

5.2.4、主要设施及设备的维保要求：

（1）供电照明系统的日常小修与保养；对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

（2）给排水系统日常维护、保养、小修；给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

（3）消防系统日常检修与维护。

（4）房屋及公共设施日常修缮；门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

5.2.5、接待服务

各接待室、会议室等场所的接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，接待期间茶水的供用等其他服务事项。

5.2.6、电梯设备

办公楼2台电梯运行管理；对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备进行日常维护保养。

（1）运行状况的检测、调试。

（2）轿厢照明检测、调试、更换。安全开关，报警系统接触良好、有效。

（3）减速箱、电机、发电机组工作正常，无异响，工作温度符合标准。（减速箱油温不高于85℃，电机轴头温度不高于55℃）

（4）制运器间隙均匀，制动灵活可靠。

（5）控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测。

（6）选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试。

（7）导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正。

（8）机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，随时检查清理。

（9）各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

5.3.1保洁卫生区域要求和标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，没有污渍；门窗玻璃清洁明亮，无水渍、无污渍；

（2）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（3）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（4）灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（5）道路、广场没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（6）局领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（7）公共垃圾桶及时进行清理保洁,保持垃圾桶外部清洁卫生；

（8）房屋外观完好无损；做到及时维护及报修；

（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

（10）垃圾收集及外运要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内。（不含垃圾外运）

5.3.2安全保卫要求和标准：

（1）岗位24小时轮流值班，确保整栋大楼人员、物品、危险品进出安全，做好登记，有交接记录，保存记录本一年以上；

（2）公务车辆的管理、扣押车辆的管理、外来社会车辆的停放、控速、噪声控制、安全提示、车辆检查登记、交接、记录；

（3）建立消防组织机构，排除消防隐患、违章处理情况、熟悉消防设施分布，设施到位完好检查、记录、整改，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；

（4）管辖范围内治安巡查及重点部位防范检查和巡逻，做到巡查到位，有记录；

（5）各类治安、刑事、上访、消防、交通事故等突发事件应急处理，发生突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理；

（6）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。

5.3.3绿化管理要求和标准：

（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

（3）做好病媒防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保校区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；

（4）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

5.3.4主要设施及设备要求和标准：

（1）供电照明系统：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）给排水系统设备运行维护：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（3）消防系统：每月检查一次消防设备，做好记录，及时报修。

（4）房屋修缮要求：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

5.3.5接待服务要求和标准

（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到。

（2）责任明确，有较强的服务意识。

5.3.6电梯设备要求和标准

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；各种运行状态、维护保养和巡视检查记录齐全归档。

②电梯按规定时间正常运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

③严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，定期进行设备维护和保养，电梯每年年检一次，年检合格；

④轿厢、井道保持清洁卫生；轿厢每天清洁，每半月抛光打油一次；

⑤电梯出现停梯故障，在接到报修后管理人员应在5分钟内到达现场，了解情况，分析原因，及时处理；如需专业人员维修，应立即与维保公司取得联系，及时排除故障。

（1）物业服务管理目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率95%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护采购人良好的形象。

（2）对物业公司“三防”的要求：物业公司应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项设备损毁事件发生。因物业公司管理不善或工作人员失误造成的损失由中标人承担全部责任，对于经济损失在壹拾万元以上的，除照价赔偿恢复外，一次性罚款贰万元。

（3）对物业服务人员流动及必要的失业保险、医疗保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按法律和政策规定给员工购买必要的社会保险，其费用由物业公司承担，物业服务人员所产生的法律问题与甲方无关。

（4）对物业公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由中标人承担。

（5）物业公司无权对外收费。如自行收费，一经发现，由采购人对其处自行收费金额5倍以上的经济处罚。

（6）物业公司无权处置属于甲方所有的物业设施；管理期间不能擅自使用和租借物业设施（包括会议室、住房等），一经发现，由采购人按采购人租用标准5倍以上进行经济处罚。

（7）物业公司负责报刊、邮件和信函的收发工作，确保无丢失、无损坏，按时发放到位；物业公司可根据需要订阅部分报刊、杂志，但费用自理。

（8）物业管理用房提供：由采购人按照工作性质和工作实际需求，提供适当合理的物业办公和管理用房。员工宿舍根据工作岗位需要提供，严禁带家属居住。

（9）物业管理饮食安排：餐饮自理。

（10）物业公司水电费的分担及收缴：各值勤点及办公室禁用非正常配备的大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；

（11）设备的维护与维修：物业公司负责供电照明、消防设施、水泵的维护与维修以及损坏灯具灯管的更换和其它200元以下的单项维修。小型维修费报价固定安排1万元/年。

（12）物业公司负责承担绿化所需肥料、农药费用，补种费用由采购人负责。

（13）对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》。

（14）如遇政府政策性调整（如人员最低工资、保险等）需要增加相关费用，由物业公司按政策向采购人提出书面申请，由采购人向政府相关职能部门申报，职能部门批准后，按批准情况办理。

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

2、按照考核实施细则对乙方的物业管理实施监督检查。

3、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

4、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理，及时记载有关变动情况。

5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

7、有权按时从甲方处支取物业管理费。

为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

1、《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为七个项目，合计分值为600分，每个项目满分值分别为：①房屋管理80分；②机电设备管理50分；③公共区域及其设施管理120分；④清洁卫生管理150分；⑤安全保卫管理100分；⑥绿化管理50分；⑦服务受理50分。

2、长沙市公安局开福分局后保科负责对物业公司的管理工作及服务质量进行监督，后保科每季度对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分低于540分（不含540分），每少一分，处罚物业管理公司200元；总得分570分以上每增加一分，给物业管理公司奖励100元；一年内两个季度以上考核得分均在540分（含）以下，合同不再续签至下一年.

3、对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除；应得的奖励金，由采购人在支付管理费时一并支付。

4、办公室每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

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