福建省政府采购合同

编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福建省人民代表大会常务委员会办公厅

乙方：上海永升物业管理有限公司

根据招标编号为[3500]JS[GK]*******的福建省人民代表大会常务委员会办公厅机关物业管理服务项目采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□无。

2、合同标的

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3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：贰佰捌拾捌万捌仟捌佰元整元（￥*******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：2020年7月1日；

4.2交付地点：福建省福州市鼓楼区五四路25号；

4.3交付条件：根据招标文件、投标文件及采购合同。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

5.1项目名称：福建省人民代表大会常务委员会办公厅机关物业管理服务项目采购项目5.2座落位置：福州市五四路25号 5.3辖区范围：大院围墙内建筑物及道路、停车场，围墙外的部分小区域5.4项目基本情况： A、大院占地面积约11000㎡，建筑面积约33000㎡，其中地下室一层约2400㎡B、机关办公楼主楼10层、附属楼六楼办公区域、大门口小楼、车队等。地下室一层作为车库及设备用房，大楼设有地面、地下出入口。C、配套有：800KVA*2的配电房，水泵房，大楼电梯5部（其中1部为2层菜梯），变频空调约55套，中央空调内机170台,分体空调、供水、排水系统，消防系统及控制中心、弱电及监控系统等。5.5物业管理总体要求5.5.1福建省人大机关办公的场所，对安全性、保密性、规范性等要求严格，是物业管理综合服务水平要求较高的特殊领域，要求物业管理服务高标准、高要求。乙方及其管理的工作人员在开展服务前需与甲方签订保密协议，同时乙方负责对其管理的员工进行经常性保密和安全宣传教育，并把保密和安全教育作为一项重要内容贯穿管理工作全过程。认真遵守保密管理规定，做到不该知道的秘密文件不看，不该说的秘密不说，不该问的不问，不该去的地方不去。不得擅自记录、复制、拍摄、摘抄、收藏、携带与保密工作有关文件资料。不得了解或外传大楼内部设施和办公等情况。5.5.2福建省人大常委会办公厅行政处对物业管理企业进行业务归口监督管理，乙方要按合同约定提供物业管理服务。5.5.3乙方负责制订物业管理服务方案，建立各项规章制度，针对服务内容制定合理的巡查标准和方案，确定组织架构及人员录用等。甲方对一些重要的管理决策有直接参与和审批权，经理及重要岗位人员须经甲方审查同意后方能任用或变更，在实施前须报甲方审核批准。经甲方核定后的岗位及人员数量要求保证到位。5.5.4在处理特殊事件和紧急、突发事件时，甲方对乙方的人员有直接指挥权。乙方须严格遵守甲方有关安全生产管理规定，并接受甲方安全部门的安全教育、安全管理、监督检查，并采取必要的安全防护措施，消除事故安全隐患。5.5.5乙方对录用人员要严格政审，保证录用人员无刑事犯罪记录并提供近期个人健康证明，具有相应的上岗资格证。人员的任用须先报甲方认定备案后，方可上岗。5.5.6乙方各类管理、服务人员按岗位要求着装统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公共岗位录用人员形体、年龄、身高等符合甲方要求。乙方的职员培训应有计划、有考核、有记录，制度落实。5.5.7乙方在做好本职工作的同时，有责任向甲方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。5.5.8乙方应按本项目的内容和标准提供符合要求的物业管理服务。在甲方举行大型活动和重要会议组织保障时，具备利用自身资源满足临时应急抽调会务服务、保安服务、清洁服务、工程技工等人员一次性不少于50人的调遣能力（应急服务所需费用不包含在本项目内）。5.6物业管理服务内容为福建省人大机关办公区提供物业管理服务，包括：安保、消防、保洁、绿化、会务、节假日值班等服务；设备设施（含办公家具等）日常维护及管理使用，其中，设备设施（含办公家具等）更换500元以下零配件（材料费）及其他一切费用由乙方承担；更换零配件（材料费）500元以上由乙方书面报甲方批复后执行，费用由甲方支付。（一）安保服务1、安全保卫1.1负责福建省人大机关办公区内（含办公楼内和办公附属楼等）的安全、秩序维护、来访登记等工作,包括但不限于防火、防盗、维持正常办公秩序。1.2.1组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，配齐行业先进的安保设施设备，职责明确，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保办公区的安防工作。1.2.2 确保所有安防人员无刑事和治安管理处罚记录。要求门岗安防员政治过硬、年富力强、五官端正，上岗人员需征得甲方认可。南、北大门设单岗，人民接待室大厅工作日双岗，重要活动、会议等按甲方要求提前到岗。1.3熟悉本机关的工作人员，教育、督促保安人员依法依规办事，文明礼貌，执行大楼的各项管理规定，由甲方与乙方共同制定大楼保安人员设置、工作安排方案，建立行之有效的保安人员管理制度，包括值勤岗位、时间、路线、职责、应急预案及各种安全制度，确保办公区总体安全。1.4设立义务消防组织，针对现场实际情况建立健全消防演练、电梯困人救援演练、突发事件应急处置演练等各类应急预案，并定期组织人员开展实地应急演练和培训。1.5办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹，禁止破坏公共财务、攀爬、乱刻乱画，确保无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好外来进出人员的询问、登记工作。1.6整个区域实行24小时值班、巡查及监控。巡查范围包括大楼红线以内公共场所及大楼以内建筑物，巡查密度不少于4小时一次。1.7设立安全检查小组，定期（每月和重大节日）或不定期对区域管理范围的安全进行检查，发现安全隐患要及时整改，并将情况书面报告甲方。1.8设立公共卫生、防恐、防汛工作专责小组，定期举行公共卫生、防恐、防汛演练和培训。1.9加强对办公区域的安全防范。未经批准，不得允许任何人在重点部位区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。1.10加强管理，预防重大火灾、刑事或交通事故的发生。对突发事件有完善的应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头立即报告甲方并妥善处置，防止事态进一步恶化，全力保护现场。1.11熟练掌握安防监控、消防设备的使用方法，完善日常维护工作，并对每次维护情况做好相关记录。1.12定期检查辖区的消防设备设施（即消火栓、灭火器、应急照明、安全出口等设备）是否完好，消防通道是否畅通，确保办公区内消防设施设备安全正常运行。1.13乙方可根据福建省人大机关办公区的建筑特点和需求提出更优方案，如有大型会议、接待等需要适量增加相关人员。报备甲方审核通过后方可使用。1.15外来人员原则上禁止携带大件行李进入或离开福建省人大机关办公楼内，对经允许携带大件行李或物品进入或离开的须与相关部门核实并登记。1.16进出车辆要核实信息，特别是货车等大型车辆要做好检查、登记、管理。1.17积极做好物业管理区域内施工安全监管工作；做好甲方临时提出的收发快递工作。1.18其它与安全保卫有关的事项。（二）客服管理2.1建立沟通汇报制度，物业经理与甲方指定的工作人员联系，每周报送工作计划、每月报送任务完成情况，及时沟通突发情况及有关问题。未经甲方同意，不得擅自决定和处理省人大办公区内资产。乙方不得在甲方单位开展本项目以外的活动。2.2大堂值班经理应对来访人员做到热情真诚，认真核对人员身份等信息，及时处理相关事项，并做好登记。对机关人员交代的事项认真处理。2.3客服人员负责公共会议室的保障工作，日常保洁工作（会议室要有专人负责管理），会议室桌椅摆放、花卉调整、茶水安排、灯光音响调试和参加会议人员引导；公共活动区、领导办公室的贵宾接待工作，以及领导报刊、信件收发等工作。2.4负责投诉电话的接听，对各类来电事项进行认真登记，并及时报告物业经理。按甲方要求收集相关意见，报告甲方，并及时处理、及时反馈。2.5来访接待热情细心、投诉处理认真负责，会务服务优质、高效、专业，严格执行保密制度。2.6上访人员到大门口上访时应及时联系信访办，并按要求处理、做好登记。必要时采取相应措施并报甲方。2.7协助甲方做好大型活动、临时会务接待及相关工作（如：彩旗、花卉、横幅等布置，材料费用由甲方承担）。2.8负责大楼夜间值班（下午下班至次日上午上班）。（三）会务工作3.1了解会议要求a.及时接收机关OA系统或电话、口头通知的会议安排。b.联系举办会议的单位了解会议规模、时间、参会人数、台型要求，是否有特殊要求。提前做好车辆进出通道和停放场地的清场工作。c.熟知与会人数、会议地点、时间、台型要求、所需物品与设备及特殊要求。3.2会议前准备a.①至少提前1小时，做好会场会前卫生保洁工作；②按举办会议单位的要求，提前布置好会议台型（桌椅、台布等），如有需要，协助会议主办单位摆放席位牌、分发材料等；③根据参会人数准备所需的纸笔、茶水、专用杯、湿纸巾等。b.服务员必须注意自己的仪表，统一工作服，戴好工作牌，提前40分钟到岗；到岗后首先检查灯光、空调、音响等设备是否正常，发现异常及时向主管领导报告并通知维修部门前来检修，以确保会议的顺利召开。c.提前制定好会议过程中突发状况的应急措施，如设备（话筒、投影机、音响等）在会议过程中出现故障，须在15分钟内修复或更换替代设备。3.3会议中工作要求a.会议开始前15分钟（可根据具体情况调整）茶水准备就绪，会议开始后20分钟第一次添加茶水，而后每30分钟添加一次茶水。无其他特殊情况，不得在会场周围徘徊。b.服务工作要细致周到，服务中要做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。c.会务服务人员，在会议过程中密切注意会场情况，以便有突发事情及时应对。3.4会议后工作内容a.会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作（包括茶杯消毒、地毯吸尘），并关好灯、音响、空调、门、窗等，各项设施恢复到位。b.无会议期间，会议室每周保洁两次（包括地毯吸尘）。（四）环境绿化及保洁4.1承担物业管理区域内（含机关大院、领导办公室、公共通道、走廊、梯道、台阶、公共卫生间、会议室、接待室、图书馆、乒乓球室、办公附属楼、健身房等）的卫生清洁、消毒工作和其他相关工作。4.2由甲方和乙方共同制订工作制度和标准，对工作质量进行考核。4.3保持房屋立面、公共楼梯、道路、通道整洁，公共区域和专业设备机房等场所无杂物堆放。4.4乙方按工作程序及工作制度对服务范围内的场所进行定期或不定期的清扫保洁。做到按所制定的标准进行全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到定人定点定时管理、巡查、监督。4.5对领导办公室和会议室实行零干扰服务，每天利用非工作时间保洁领导办公室。4.5.1领导办公室日常保洁要求（进出省级领导办公室做到双人进出并做好记录）4.5.1.1早上工作安排a.工作日7点半前为领导办公室打好开水；开窗通风换气，保持室内空气清新，无异味。b.应检查领导办公室饮水机内是否有饮用水，如无饮用水及时更换、补充。C.检查办公室内设备、灯光、线路是否存在安全隐患，如发现问题及时报修。4.5.1.2中午12:00左右巡查领导办公室的卫生情况，清洗茶盘、整理桌面、及时补充开水、清倒垃圾。4.5.1.3领导下班后办公室卫生标准①保持桌椅、茶几、沙发洁净无灰尘、脏污。②整理办公桌面，办公桌上可摆放文件夹层、电话、茶杯、日历、笔记本等办公用品，桌面文档资料摆放整齐有序。③文件柜书籍资料及物品摆放整齐。柜面、内壁、柜身、柜顶每天擦拭，保持干净，无灰尘。④检查办公室内设备、灯光、线路是否存在安全隐患、如发现问题及时报修。⑤地面扫清拖净，达到无灰尘、无纸屑、无杂物、无废弃物、无水渍。尤其是地脚线位置。⑥办公室区域门、窗户、窗台擦拭干净，做到无积尘、水渍、蜘蛛网。⑦办公室的水盆、烟灰缸、茶水、垃圾桶每天一倒，不留过夜污水、烟灰和垃圾，并及时套上新的垃圾袋。⑧办公室内的盆栽保持叶面干净，盆内、地面无枯叶掉落；花盆表面干净、盆底无大量积水。定期浇水，确保植物良好生长。⑨省领导办公室内浴室镜面保持明亮，保持地板干燥无积水，垃圾及时处理不隔夜。卧室床单铺放平整、床单四周垂放幅度均匀、两端对称，电视机、床头柜擦拭干净，及时清理遗弃物。⑩每天下班及时关灯、关机、断电、关窗和锁门。4.5.1.4领导出差期间做好巡查工作，保持办公室卫生整洁。4.5.1.5完成其他临时交办事宜。4.6公共区域（包括信访接待大厅）保洁要求4.6.1保持各楼层公共区域（含天台等）地面洁净、光亮，无污迹、水迹、垃圾。4.6.2楼层公共区域内开关、沙发椅、楼道门、灭火器箱 、消防栓、窗框 、摆设物品需每天抹尘，保持干净。4.6.3公共走道的玻璃保持干净无积尘。4.6.4楼梯扶手无尘土、无蜘蛛网、无垃圾、污迹。4.6.5卫生间地面干净无垃圾、水迹，墙壁洁净、无污点，面盆内干净无杂质，镜面保持光亮无水迹，洗手液、花卉等摆放整齐，厕门、小便池内洁净干净、无脏污。垃圾桶表面干净无污迹，垃圾及时清理。4.6.6卫生间清扫时应先在门外轻轻敲门，询问卫生间内是否有人，未经询问，不得擅自入内。清扫期间应在门上挂上提示牌。及时巡查、及时补充卫生间耗品，所需用品（如卫生纸、洗手液等用品）由甲方提供。4.6.7开水间设备设施摆放整洁，开水器洁净无污点，按要求清洗开水器，地面干净无垃圾、水迹，墙壁洁净无污点，清洗盆、拖把桶内干净无杂质，及时清理厨余垃圾。4.6.8每年定期清洗二次供水、蓄水池，保证二次供水卫生达到标准并提供检测报告，无二次污染，设备及周围环境整洁，保障机关用水安全。4.7建立消杀工作管理制度。根据卫生部门要求及实际情况定期开展消杀工作，至少每年4次环境消杀，有效控制害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制。4.8下水道、雨水井、排水沟、化粪池等其他管道定期清掏，至少每季度1次，特别是食堂厨房下水道不得出现淤积、堵塞、漫溢等现象。4.9每日将服务区域内的垃圾收集运到指定垃圾分类点，按垃圾分类管理规定做到日产日清，垃圾分类点需专人负责，垃圾清运费用由乙方承担。4.10每天定时清洗垃圾分类点及周边区域，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。4.11机关门楼、建筑物外墙（含十层会议室外玻璃）每年清洗一次。 4.12清洁标准：室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，垃圾桶洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。保持地面、物件表面无积水、无积油、无污渍、无积尘、无烟头、干净整洁；墙面、天花板、玻璃明亮洁净、无手印；室内无杂物，物品摆放整齐有序；室内无异味、无恶臭味；各类标志（标识）清晰，设置合理、准确；保持标识上无灰尘、无泥土，设备设施表面无积尘、无明显锈渍；排水口无堵塞；卫生区域内无蜘蛛网,保持干爽清洁的环境。4.13办公大楼大堂电梯轿厢的地面必须每天定时清洁。钢管架采光玻璃每月清洗一次，机关办公大楼公共区域地板每季度一次保养，消防设备、天花板、管道、照明等设备每季度一次清洁，二楼大厅大理石地面每年需两次的结晶、打蜡、抛光。4.14机关大院道路（含地下停车、篮球场等区域）每天清扫3次，每月不少于两次清洗。保证路面无垃圾、无碎屑、无积水、无泥沙、无明显污垢、无四害。4.15负责因施工造成的地面、门窗、立柱等区域内的细保洁，做到随时及时高效清洁干净；按甲方要求清洗零星窗帘。4.16其他临时性的、突击性的任务，需按照甲方的要求及时完成。4.17整个大院及屋面花园的花草树木应定期修整，确保花草树木与建筑小品无人为破坏并做好相关管理养护工作，每天对屋面花园桌椅、道路进行保洁，保证提供清新宜人的生态环境。4.18办公大楼（含附属楼）大厅、楼层、楼道，会议室、机关食堂等区域摆放绿植，乙方需按清单要求摆放及养护并确保机关临时增加的少量绿植摆放要求，费用由乙方承担。花草摆放清单如下：摆放位置绿植名称规格数量（棵）大堂散尾葵大2螺纹铁中16如意中20大红掌中12凤梨中32雅丽皇后中15绿萝柱大2食堂过道巴西美人中4大门口榕树大2螺纹铁中4代表之家1楼电梯口兰花中1小红掌小23楼过道也门铁中33楼过道小红掌小14楼过道小红掌小15楼过道小红掌小1书画院小绿萝小3兰花中1梅花厅澳洲杉中1绿萝柱大1如意厅雅丽皇后中3发财树大2餐厅门口小红掌小2兰花中1发财树大1大门口榕树大2富贵树大2扶桑中5米兰中154-6楼楼梯口金钱树大2绿萝柱大1308发财树大1小绿萝小3小盆栽小2小红掌小2408发财树大1澳洲杉中1红掌中2小盆栽小3小绿萝小5508小绿萝小9水培绿萝小3360绿萝中3兰花中2澳洲杉大1发财树大1万年红小2250发财树中2316小红掌小1409绿萝柱大1水培绿萝小3白掌小1628澳洲杉中1兰花中2小绿萝小3如意小2水培竹芋小1小盆栽小2组合盆景中1629龙血树大1发财树大1三颗组小红掌中1水培小3小绿萝小3绿萝柱大2澳洲杉中1635绿萝柱大1小绿萝小3发财树大2兰花中16楼过道多杆绿宝大1绿萝柱大*******绿萝中2吊兰小2绿宝大1兰花中3小绿萝小4凤凰冠小190发财树小1文竹小18021.8绿萝柱大1绿宝大1兰花中5夏威夷竹大11.5绿萝柱大1小竹子小1小文竹小1230发财树小1如意小1360绿萝中1803小绿萝小4绿萝柱大11.8绿萝柱大1兰花中5250发财树中1碧玉小1如意小1澳洲杉中1多肉小1805绿宝大1碧玉小1小盆栽小1白玉小1绿萝柱大1360绿萝中1809发财树大1小绿萝小3宝塔中2兰花中2中红掌中1澳洲杉中1吊兰小2虎皮兰中*******绿萝中2文竹小1兰花中1902发财树大1夏威夷竹大1绿萝柱大2澳洲杉中1水培白掌小1水培如意小1兰花中1903绿萝柱大2澳洲杉中1发财树大1小绿萝小4大红掌中2兰花中1905富贵树大1兰花中5发财树大1绿萝柱大1小绿萝小4多肉中1如意小1澳洲杉中1906绿萝柱大1小红掌小3平安树大1发财树大1909兰花中5发财树大2大红掌中2小绿萝小5信访接待厅绿萝柱大1发财树大1小绿萝小33楼休息区绿萝柱大2水培绿萝小3水培观音竹小3水培白掌小14楼 会议室富贵竹笼大2电梯口万年青中115楼 会议室富贵竹笼大2电梯口万年青中116楼 电梯口小红掌2棵组中117楼 电梯口雅丽皇后中118楼 党组织会议室绿萝柱大2兰花中2电梯口1.8绿萝柱大110楼电梯口绿萝柱大2会议室发财树大3休息室250发财树中5大厅兰花+架子中210楼左边卫生间水培白掌小19楼左边卫生间水培绿萝小18楼左边卫生间水陪观音竹小1右边卫生间水培绿萝小17楼左边卫生间水陪观音竹小1右边卫生间水培白掌小16楼左边卫生间水培绿萝小1右边卫生间水培竹芋小15楼左边卫生间水培白掌小1右边卫生间水陪观音竹小14楼左边卫生间水培白掌小1右边卫生间水培琴叶榕小13楼左边卫生间水培白掌小1右边卫生间水培绿萝小12楼左边卫生间水培白掌小1右边卫生间水培白掌小1（五）设备设施日常维护乙方须配合甲方进行设备、设施维修、养护、运行使用与管理工作，包括但不限于房屋本体、院内道路、地下车库、水、电、弱电（智能化设备）、监控、消防设施、以及通风系统等的使用、管理、检查和维护。乙方要有专职工程技术人员对甲方现有的各项设备、设施进行运行操作、管理、保养和一般性维修。5.1电梯、中央空调（含分体空调）设备的安全检查、维修、保养和年检工作，乙方应委托有维护保养资质的机构负责电梯、中央空调设备的维保及年检工作，一旦出现故障及时通知相关维保单位进行维修、保养。5.2做好物业管理区域内供配电系统、照明系统、给排水系统管理和日常维护。5.3负责广播和电视的管理和维护，包括但不限于有线电视日常维护、机顶盒管理维护、有线电视线路改造。5.4做好办公区域音源、服务器、喇叭等广播设备以及会议室音频、投影（电影）等设备的正常使用及日常维护工作，每月至少检查一次。5.5做好物业管理区域内的大屏显示设备、监控系统设备、热水设备等的电子、机械设备日常维护、保养和操作管理。保证正常运行，每日巡视，每月检查。5.6每周对房屋及设施进行巡检；建筑物内墙体、卫生间设施、水电管线出现问题及时修缮；每周对楼内的门窗椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。保证建筑物外观完好、整洁、不影响市容和观瞻。房屋完好率达100﹪，坚持房屋修缮制度，保证对甲方提出的房屋小修、急修及时率达到98﹪以上，维修质量达100﹪合格。5.7负责机关综合布线系统的日常工作，包括但不限于机关内、外网网络模块、网络面板、网络线路维护，机关干部职工办公室移位网络、电话的跳线，机关内、外网网络及电话故障的处理，办公场所和弱电机房的线路美化整理，会议场所临时网络布置，办公场所另行布线改造等；乙方应委托具备电子与智能化工程设计与施工资质的机构进行上述工作。5.8甲方现有的维修工具可以提供乙方使用，如需增加维修工具由乙方自行提供。5.9维修保养项目中水电设施属于正常的维修、保养、更新或使用中消耗的物料（如各类灯具、空气开关、电线、水暖配件等），由甲方提供。对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时提出可行方案报甲方备案后进行处理。5.10配合做好各办公室专业设备设施的巡视巡查工作，发现异常及时通知甲方。5.11做好其他与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。5.12下班后对办公区域内所有水、电、气等设备进行巡查。5.13工作标准：及时、高效。一是确保零修、急修及时率达 98%以上，合格率达 100%。二是做到 24 小时值班，保证每个工作日巡视相关的设备并做好记录，重大安全责任事故（含治安、消防、水电设备管理等方面）为零；重大设备设施故障责任事故为零。乙方须严格遵守《中华人民共和国安全生产法》。物业管理范围内的所有设备设施，若因乙方使用、检查、维护、管理不当或安全措施不力造成损坏、失窃、事故等情况由乙方负完全责任。5.14供配电系统应配备与设备相适应的各类专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗，并提供各种维修设备及工具，如需向外租用维修设备及工具，费用由乙方承担。5.15供配电系统应建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。配电设备设施维护、保养和巡视检查要有记录并建档保存。定期保养运行备用发电机，保证可随时启动并有完善的管理和运行制度。5.16按供电单位要求负责做好供配电系统设备的维修、保养和年检，以保证设备的正常运行，投标人需指派或聘请有相应资质的单位、人员负责上述工作，并保证设备年检合格及正常使用。5.17供配电系统要求：当高低压电气设备及发电机发生故障时，技术人员须30 分钟内赶到现场，进行事故检查、分析、指导并配合进行抢修，提供专业的技术评价，如需要更换设备材料，设备材料费用由甲方承担，所需要的维修工具由乙方提供。维保人员需持有电工进网作业许可证或特种作业操作证（电工）。5.18建立给排水系统设备维修保养制度并严格执行，出现问题及时修理，保持设备和管道系统状况良好。建立用水、供水管理制度，积极协助甲方安排合理的用水和节水计划。5.19智能化设备使用检查包括：会议系统、显示信息系统、监控系统、计算机网络系统、停车场系统、通讯系统、报警系统、信息系统、有线电视系统、综合布线等。5.20按甲方要求，负责办公室办公家具用品布置（包括小修）。协助各办公室临时搬运物品，清理废旧物品。5.21具体要求5.21.1按规定配备维护人员，专业且有素质，特殊工种须按规定持证上岗。5.21.2定时组织巡检，做好巡检点记录，对巡检中发现问题，按职责范围规定及时处理。5.21.3负责维护过程中施工方案的制订和施工组织工作，报甲方批准后，负责现场施工的技术管理、质量管理、安全管理、施工现场环境管理工作，并接受甲方的监督检查。5.21.4在维护施工中须做到文明施工，严格执行“工完、料净、场地清”，应在竣工当天清扫施工现场。5.21.5由于乙方安全措施不力造成事故的责任由乙方负责。（六）消防综合管理建立消防管理制度，做好物业管理区域内消防设备、设施和器材的日常维护；每月至少检查一次，并做好登记，如发现过期，报备甲方并及时更换；对安全出口、楼道、疏散通道进行警醒提示，每月定期、不定期的检查。6.1消防监控设施完善，确保各种消防设备、器材齐全，并保证所有设施完好率达到98﹪以上（比如各楼层走道应急出口灯、应急照明灯、消防门、闭门器等），并使之常年处于良好状态。6.2对可能危及人身安全的重点部位要有切实有力的防范措施。6.3紧急疏散通道保持畅通无阻，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，功能完好，日常维修及更换由乙方负责。6.4若遇火警应主动做好报警、广播和组织疏散等事宜。6.5负责做好消防设备的维保及年检工作，乙方应委托有消防设施维护保养检测资质的机构负责消防设备的维保及年检工作。（七）物业管理的考核指标及处罚措施7.1考核指标在合同执行期间，乙方须同时接受甲方和有关行业主管部门的监督、检查、考核。甲方将会同有关部门，不定期地对物业管理单位的履约情况进行检查考评。若发现有未履约或未完全履约情形，第一次将予以警告，并期限整改；第二次将视未履约或未完全履约的具体情形，酌情在年物业管理费按1﹪为单位扣减相关款项；三次以上未履约或未完全履约，甲方扣减相关款项并有权终止合同。检查考评的具体内容如下：7.1.1安全管理方面：乙方须高度重视本物业管理区域内的安全防范，保证24小时值班。管理人员具备处理一般事故的能力，确保无因管理失职引起的安全事故。若发生突发性安全事故，须第一时间赶赴现场，及时应对。甲方对区域内的安全防范管理满意率达到90%以上。7.1.2日常设备维修、管理方面：乙方应加强对管理范围内所有设备的管理和保养，确保设备正常运行。对操作和养护不当或其他原因造成的损坏损失负一切责任。造成重大损失的，按有关部门估价，乙方需全额无条件赔偿损失，甲方有权终止合同。（注：设备管理人员上岗前都应培训，确保人员熟悉相关设备操作规程，甲方将定期组织考核）。委托管理物业区域内的设备、设施的日常维修及时率达到98﹪以上，维修质量达100﹪合格。7.1.3人员方面：人员须有相应的有效上岗证、资格证，所有兼职、替班、替岗人员均应有相应的岗位资质，熟悉并认真履行职责。专业技术人员、主要管理人员每年需进行专门培训，并建立技能培训档案。每年度乙方投入本项目人员的人员变动率不得超过25%，其中管理人员（物业经理、物业经理助理、工程主管、安防主管、综合事务主管）的人员变动率不得超过15%，人员在职率低于90%的累计不得超过30天。超过以上范围的须书面报甲方批准后方可变动，否则将视为乙方违约。7.1.4综合管理方面：乙方应该按照相关规定加强自检巡查，确保管理范围内所有财物和人身安全。因乙方失职造成管理范围内财物被盗、人身伤害，经相关部门鉴定是中标方责任的，由乙方赔偿经济损失。甲方单位人员对物业综合管理服务的总体满意率达90%以上。7.1.5车辆管理责任：负责对管理范围内所有地面和地下各停车场所的管理，建立车辆管理登记册，对本单位公务用车和私家车实施有效管理，确保大院内行人和车辆进出通畅。未经核准的外来车辆一律不得出入管理范围内的任何场所。若因管理不善造成车辆失窃或受损，中标服务单位应承担相应的赔偿责任。7.2处罚措施甲方通过问卷调查、走访了解、现场检查、考评等方式，每月对服务质量进行考核，并把服务质量情况作为监督执行合同的依据。7.2.1乙方在服务中未履行职责，对甲方造成较大影响的，甲方将发出书面整改意见书。甲方每次间隔两天，30天内累计发出三次整改意见书，则扣减乙方当月物业管理费的10%作为经济处罚，并限期乙方一个月内进行整改。7.2.2乙方必须达到保洁服务要求，若检查不合格，扣减乙方月物业管理费的1﹪；每月若有两次以上对保洁服务的投诉，经甲方提出警告仍未及时有效解决的，可扣减中标服务单位月物业管理费的3﹪；若因管理范围内清洁服务质量不达标而受到有关部门（爱卫、环卫、市容、街道办事处等单位）处罚的，其中所需的罚款全部由乙方承担。7.2.3甲方要求乙方管理服务质量总体满意率达80%（含）以上。乙方当月管理服务质量总体满意率在60%-80%的，甲方限期乙方在一个月内进行整改，如整改后仍达不到80%以上，甲方扣减当年月均服务费的5%作为经济处罚。乙方管理服务质量总体满意率在 60%以下的，甲方可随时解除与乙方的合同关系，同时甲方不再向乙方划拨尚未支付的一切费用，由此造成的一切不良后果及直接经济损失由乙方负责。7.2.4甲方将派相关工作人员依据相应的“监督、检查、考核办法”对乙方的投标承诺、管理指标、各项管理制度、工作制度及合同执行情况等进行定期或不定期的内部或外部检查、审核。如经考核未达到物业管理服务承诺，限期不做改正的，单项不达标视情节扣除相应的管理费。甲方也将根据相关法规，结合甲方实际情况，制定相应的整体考核办法与考核标准。考核时间为每月考评一次。考核标准：综合考评得分90分以上的，甲方全额支付当月服务费；85—90分，口头警告；80—85分，扣除当月服务费1%；80分以下，扣除当月服务费3%；70分以下，扣除当月服务费5%，并给予书面警告；一年内因考核成绩造成书面警告达到三次，甲方有权单方解除合同；60分以下甲方有权直接解除合同。7.3《综合考核评分表》。考核项目考核标准标准分考评分一、基础管理小计201、建立健全各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法完善，并认真执行。32、物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，文明礼貌、佩带明显标志，工作规范，作风严谨。33、保安人员精神状态良好,身高符合要求,熟悉并认真履职,态度端正。34、管理机构齐全，严格按合同配备人员，发生变化及时告知、备案。35、房屋、设施设备及工器具档案资料齐全规范，管理完善，查阅方便。26、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受用户报修、求助、建议、问讯、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。27、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%，返修率不高于1%，紧急事项应在5分钟内到达，并及时汇报情况。28、建立健全节能降耗管理制度与耗品领用控制办法。2二、运行管理小计181、按照设备运行操作规程,保证各类设备(包括:配电、给排水等)安全正常运行。22、制定设备安全运行岗位责任制，作好运行人员交接班记录和设备运行记录，按时巡视检查并记录。33、保证办公区各个区域各类设备系统运行参数正常（包括：照明系统，给排水系统，热水系统）。34、设备机房环境整洁，无杂物灰尘，无鼠、虫害发生，无跑、冒、滴、漏现象。25、建立健全办公区供水供电管理制度，并制定相应的节水节能计划，作好用水用电统计记录。26、制定临时用电用水管理措施和停电停水应急处理方案，并严格执行。37、岗位人员认真履行职责，无漏岗漏班、消极懈怠、态度恶劣等情况。3三、保洁服务小计221、按照物业管理要求及保洁标准，完成好领导办公室卫生。42、公共区域如（卫生间、过道、楼梯间等）做到不间断走动保洁，无垃圾、污渍、水渍、灰尘。33、办公区域内图书馆、健身房、乒乓球室、阳光书吧、母婴室等：原则上每天清理一次,无明显垃圾、污渍、水渍、灰尘。34、机关大院道路（含地下停车、篮球场等区域）确保路面无垃圾、无碎屑、无积水、无泥沙、无明显污垢、无四害。25、各个值班室、传达室卫生：无明显垃圾污渍、水渍、灰尘。26、机关门楼、建筑物外墙及屋面：无明显垃圾污渍、水渍、积尘。27、垃圾分类及清运：室内外垃圾分类准确并清运及时、规范。28、制订相应的节能降耗计划并实施。29、文明服务与设施物品保护：不影响正常的办公工作，工作人员讲文明，使用礼貌用语，建筑物、室内外设施与物品保护完好。2四、维修服务小计191、全年实现安全生产无重大人为设备事故和人身事故。42、全年必须对办公区内所有运行设备进行不低于两次的预防性维修保养，必须不定期的对设备系统进行日常维修保养。保养内容按工作标准执行。33、对设备系统故障的维修响应时间低于30分钟。24、必须建立设备定期维修台帐和设备系统日常维修保养记录　。35、故障维修返修率<3℅26、制订相应的节能降耗计划并实施。27、按时保质保量完成甲方下达的各项日常维修工作任务。3五、设备管理小计211、值班情况：人员齐整，到岗到位，很好履行值班职责。32、消防报警系统日常巡查情况：能够按照要求、计划完成巡检。13、楼宇监控系统日常巡查情况：能够按照要求、计划完成巡检。14、弱电设备设施日常巡查情况：能够按照要求、计划完成巡检。15、规章制度遵守、事件响应、工作态度等：很好的遵守了规章制度，工作态度主动热情，能够积极发挥自己的能动性，积极服务。36、综合安保系统日常巡查情况：能够按照要求、计划完成巡检。17、消防报警系统日常测试情况：能够全面测试，发现的问题能够及时解决。18、楼宇监控系统日常测试情况：能够全面测试，发现的问题能够及时解决。19、综合安保系统日常测试情况：能够全面测试，发现的问题能够及时解决。110、消防报警系统抽查情况：能发现故障隐患。111、楼宇监控系统抽查情况：能发现故障隐患。112、弱电设备设施抽查情况：能发现故障隐患。113、综合安保系统抽查情况：能发现故障隐患。114、维修维护情况：故障都能及时予以解决，无服务投诉。215、排除故障情况：能够提出合理的方案，对甲方现有系统提出建设性意见，故障都能够自主解决。2　合计100（八）人员配置基本及要求岗位名称岗位要求类别职位人数基本要求备注物业处经理1具备物业项目管理经验，熟悉物业法规和物业知识，能吃苦耐劳，具有服务意识和亲和力年龄在30-50周岁大堂副理（经理助理）1五官端正，形象气质好，须具备同岗位工作经验。熟悉机关工作情况，有一定的安全常识，有较强的管理能力、理解能力和沟通能力，具有服务意识和亲和力。主要负责本项目大堂值班、协助物业经理管理。年龄在40周岁以下，身高男1.70M，女1.62M。综合事务部综合事务主管1五官端正，具有相关上岗证书，熟悉物业法规和物业知识，具备一定的管理能力、会务服务经验、保密常识，能吃苦耐劳，具有服务意识和亲和力限女性，年龄在40周岁以下，身高在160cm以上。楼层服务员10五官端正，具有相关上岗证书，熟悉物业法规和物业知识，能吃苦耐劳，具有服务意识和亲和力①身体健康②接待员和会议服务员③限女性，年龄在40周岁以下，身高在160cm以上。④熟悉本单位人员，具备保密常识。办公楼保洁员4熟悉物业法规和物业知识，能吃苦耐劳，具有服务意识和亲和力。限女性、年龄不超过50周岁外围卫生工2熟悉物业法规和物业知识，能吃苦耐劳，具有服务意识和亲和力。兼垃圾分类点督导员、保洁，年龄不超过55周岁绿化工1具备绿植管理工作经验且有上岗证，熟悉园林知识，能吃苦耐劳，具有服务意识和亲和力。年龄不超过55周岁安防部主管1需同时具有公安部门颁发的保安员上岗证，具有保安主管的管理经验，政治面貌清白，无纹身，无劣迹、无犯罪前科年龄在50周岁以下，身高在168cm以上保安兼巡逻岗10具有保安员上岗证，政治面貌清白，无纹身，无劣迹、无犯罪前科，了解消防知识，具备一定车辆指挥经验并能熟练使用停车场相关设备，能吃苦耐劳，具有服务意识和亲和力。1要求9名男性，一名女性，年龄在50周岁以下，男性身高在168cm以上，女性身高在162cm以上，2同时需负责车场巡逻任务3门岗需24小时值班，并保证南北门均有1人在岗4、掌握本单位车位情况。5、工作日提早30分钟到岗有效引导车辆有序进出、停放。工程部主管1具有相应领域的资格证，熟悉各设备基本性能，设备设施操作、维修、保养经验丰富，责任心强，能吃苦耐劳年龄在55周岁以下消控值班员6具有相应资 格 证书，政治面貌清白，无纹身，无劣迹、无犯罪前科1男性年龄在55周岁以下，女性年龄在50周岁以下，2消控值班，每班为2人24小时值班，水电工及配电房值班员7具有相应领域的资格证，了解各设备基本性能，设备设施操作、维修、保养经验丰富，责任心强，能吃苦耐劳需同时负责配电房和水泵房的24小时值班，每班为2人合计458.1乙方按以上要求配备人员，人数不可少于45名，并报甲方备案与确认。8.2乙方在服务期间，出现岗位缺编人员应及时向甲方报备，并在15天内增补到岗。8.3工作日服务中，除有岗位要求不得离岗的，应确保可调动机动人数5—7人，以满足物业服务面的巡查、机关会场布置及办公室的调配等工作。8.4节假日要求物业管理人员安排带班，并按要求带队巡查。。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次验收期次说明1根据招标文件、投标文件及采购合同。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

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8、履约保证金

有,具体如下:履约保证金百分比：10%。说明：乙方应在合同签订前，以转账形式向甲方指定账户提交一年中标金额的10%作为履约保证金。合同期满，服务完好且无违约行为，全额无息退还履约保证金。如乙方确实未能履行该合同规定的义务，甲方有权要求乙方支付违约金并有权直接从履约保证金中扣除。。

9、合同有效期

本项目有效期为三年，合同一年一签，采购合同执行期为三年。在首年合同执行期2020年 7月1日至2021年6月30日内，甲方将对乙方进行考核评议，其中首年前1个月为试用期，试用期内若未达到合同约定要求或年终考评不合格，甲方有权提出中止合同，并要求补偿因其不当管理所造成的损失及相关责任，乙方应无条件接受。若一年合同执行完毕后，乙方表现良好，经相关测评达标，在双方无异议的情况下续签下一年合同。。

10、违约责任

10.1乙方应善尽职责，若因运行、管理、维修、保养不当造成损失的乙方应负责修复，并承担一切费用。因此造成的其他损失或损害的，还应承担相应的赔偿责任。 10.2本项目应由乙方自行管理，乙方不得以任何形式将项目整体转包或分包，对违者甲方有权终止合同，由此造成的经济损失由乙方承担。 10.3甲方将派员担当甲方监督联系人，监督内容为乙方投标承诺、管理指标、各项管理制度、工作制度等，甲方将进行定期或不定期的审核。如经考核未达到物业管理服务承诺，经整改仍未达到要求的扣除乙方该考核期间内管理总费用的10%。如达到物业管理服务承诺，依约支付管理费用。 10.4乙方合同签订后若不按人员配备数量和岗位任职条件进行人员配备的，甲方有权终止合同。 10.5 若因甲方原因，致使乙方管理服务无法达到约定的服务内容和标准的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，乙方不承担违约责任。 10.6 甲方无故迟延或未足额支付物业服务费用，乙方可采取相应合法措施追缴，甲方需按照所欠物业管理费逾期日千分之三的标准支付违约金。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。
向人民法院提起诉讼，具体如下：向甲方所在地的人民法院提起诉讼。。

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

根据招标文件第五章已有规定的，双方均不得变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。本采购项目的招标文件、乙方的投标文件均为本合同的组成部份，与本合同具有同等的法律效力。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式肆份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□廉洁条款：(1)严禁甲方人员以任何方式明示、暗示乙方请吃、请喝，收受乙方礼金、礼品或接受乙方提供的其他私人便利或利益。 (2)严禁乙方以任何方式向甲方人员提供私人便利、行贿或进行非正常商务宴请。(3)如果出现乙方在履约过程进行私下请吃、向甲方人员提供私人便利、行贿等一切非正常活动，一经查实，甲方有权单方解除本合同，且乙方须承担由此导致甲方损失的赔偿责任；乙方行为严重的，甲方保留追究其法律责任的权利；如果乙方事后主动积极向甲方陈述事实，或乙方有证据显示以上行为为甲方人员施压的不得已行为，则乙方仍保留与上述行为相关的合同的权利和义务。(4)乙方在合同履行过程中，应将甲方人员明示或暗示要求宴请、招待，或索取礼金、礼品、礼券、其他利益，或故意刁难、显失公平现象，向甲方监察部门进行举报。具体举报渠道如下：举报受理部门：福建省人民代表大会常务委员会机关纪委。。

签订地点：福州