一、分项价格表(服务类适用)

项目名称：长沙市公路管理局城郊路政执法大队物业管理采购项目

政府采购编号：CSCG-********0032金额单位：元

报价金额合计：小写：422000.00元 大写：肆拾贰万贰仟元整

二、项目概况及预算：

项目概况：长沙市公路局城郊管理路政执法大队物业管理服务共分为两大版块：

1、执法中心办公楼，位于位于长沙市雨花区韶山中路732号；

2、大托检测站,位于中意一路1314号，包括办公区域、生活区、超限货物卸载场地；

3、服务期限一年。

三、服务范围：

1、办公楼区域占地面积2300平方米，其中办公楼面积1143平方米，共4层，无电梯，另有食堂100平方米，单身宿舍130平方米，党建室34平方米，绿化及道路和停车棚面积1507平方米，物业服务总面积为2914平方米。

2、大托检测站生活区2080平方米（含绿化），卸载坪1350平方米，卸载棚190平方米，物业服务总面积3620平方米。

四、服务要求、质量和标准:

（一）人员要求：

（二）办公大楼和大托检测站物业管理服务要求：

1、服务内容：

1、管理处人员、物资配备与培训

（1）编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。具有完善的内部管理制度，包括质量管理制度、档案管理制度、顾客投诉处理制度、物业出租、广告管理等等。每年进行至少一次顾客满意度调查，并且有相应的分析和处理措施。

（2）管理处人员的物资配备。对管理处人员的培训计划等。

2、日常物业服务标准

（1）接待

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；使用文明用语，不应使用服务忌语。对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项。

（2）值守

有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

（3）服务时限

急修服务30分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。

3、房屋装修管理与日常修缮

（1）有健全装修管理制度；

（2）查验业主、物业使用人装修方案，与业主、物业使用人、施工单位签订装修管理协议，告知业主、物业使用人装修注意事项。

（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查。业主、物业使用人装修结束后，有详细、及时的检查。对违反装修协议的要进行处理。问题严重的报行政主管部门。

（4）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不超过2天。

（5）房屋公共部位及配套设施设备管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护。检修记录和保养记录齐全。

（6）房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、搭建现象，公共区域无乱张贴现象。

（7）每天至少巡查楼盘一次，对公共通道和公共部位做好记录，发现损坏及时养护维修。

（8）建立房屋修缮和管理制度。

4、排水设施

化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每旬清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草； 每半年对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。

5、供配电系统

建立和完善有关规章制度，值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

6、弱电系统

操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

7、避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

8、节能管理

配备专业节能管理人员，按照《湖南省公共机构节能减排方案》制订相关节能计划。

9、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

10、共用楼道保洁

每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每天清洁1次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘1次；每季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃； 无垃圾、杂物， 无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净 ；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。

11、办公楼内保洁

每日清扫2次楼梯及过道箱内垃圾，抹布擦拭1次护手；每天对单位领导办公室内、大小会议室的墙面和地面进行全面的清洗1次。每日将办公室内垃圾桶的垃圾分类投入四分类垃圾桶，并将可回收垃圾分类称重记录好。

12、共用卫生间保洁

每日对共用卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁净；墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍。

13、道路保洁

每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂， 无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。　　

14、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

15、绿化带保洁

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

16、休闲、娱乐、健身设施保洁

每周清洁3次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

17、配备专人进行垃圾分类工作，确保垃圾投放达到社区垃圾分类要求。

18、门卫、岗亭、监控探头保洁

门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁1次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每2周擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

19、垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

20、垃圾收集与分类处理

垃圾分类劝导员工作具体要求：根据《长沙市雨花区生活垃圾分类集中攻坚行动方案》进行工作，工作时间为早上7：00-9：00，中午12：00-14：00，下午18：00-20：00。投标单位应按照《长沙市雨花区生活垃圾分类集中攻坚行动方案》制订垃圾分类措施，确保垃圾收集与分类达到《长沙市雨花区生活垃圾分类集中攻坚行动方案》要求。垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

21、卫生消杀

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。

园林绿化养护与管理

22、草坪

草坪斑秃不明显，成活率在80％以上，生长正常；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无大面积病虫害，并能及时防治；绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能及时处理；定期对坪进行修整。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

23、园林树木

生长长势一般，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；树木树冠基本完整，有一定绿化效果，没有死树和明显枯枝死杈；花坛花卉长势良好；在花坛开花期间，每周剪残枝，保持清晰的图案和适宜的高度；草本宿根花卉生长基本正常,定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；定期对绿植进行修剪造形。

24、安全防范

人员组织

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，能胜任小区安全护卫工作，对小区日常规护卫事项做出正确反应，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐；配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

门卫

主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。

白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

紧急事故反应

制定紧急事故处理预案，包括：火灾、爆炸、地震、恐吓、安全疏散等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。

其他防范措施

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；

涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

交通、车辆管理

有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。

消防

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；健全消防组织，建立消防责任制；定期进行消防培训，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；填工作记录，建档备查。

25、档案资料

档案资料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。

服务时间及地点：

3.3.1服务周期：一年。

3.3.2服务地点：按采购人指定的地点。

结算方法：

4.1.1付款人：长沙市公路管理局城郊路政执法大队（通过国库集中支付）

4.1.2付款方式：国库支付（每月支付总费用的8.3%（与日常考核结果挂钩），全年管理优秀，无任何违反合约的事宜，合同期到一次性支付余款。）

4.2本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。物业值班室和物业办公用房由采购人提供免费使用，但不提供投标人物业服务工作人员的食宿。

4.3发生任何因中标人引起的泄密事故，实行一票否决，扣除当年所有应该支付的费用。

4.4如因机构改革，发包方主体取消，双方协商处理，承接方不得以合同未到期要求发包方承担相关责任。

4.5物业公司必须按规定给每一个员工购买社会保险，其费用由物业公司自行承担。

4.6采购单位将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚。

4.7物业管理人员本身原因造成财产的直接损失，由物业管理公司全额赔付。

4.8维保合同期内，如有工作量变化，将按照实际工作量参考本方案重新核算费用。

5.2.1成交供应商的服务质量标准应达到《湖南省物业服务收费管理实施办法》中规定的湖南省物业管理服务收费服务等级标准中一级服务标准。

为了便于管理和检查督促，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

1、《长沙市公路管理局城郊路政执法大队物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作分为三项目。合计分值为100分，每个项目满分值分别为：（1）清洁卫生管理50分；（2）安全保卫管理30分；（3）水电维修管理20分。

2、业主成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），监管小组每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分在85-95分间（即满意度在85%——95%之间），不奖不罚，按月足额支付物业管理费，总得分低于85分（不含85分）按不低于当月物业管理费的90%支付。总得分95分以上，业主酌情给予奖励。

3、监管小组每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面予以表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

4、考核结果连续三月低于85分，采购人有权解除服务合同，提前终止服务期限，对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除。

物业管理考核实施细则

为了便于管理和检查督促，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

1、《长沙市公路管理局城郊路政执法大队物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作分为三项目。合计分值为100分，每个项目满分值分别为：（1）清洁卫生管理50分；（2）安全保卫管理30分；（3）水电维修管理20分。

2、业主成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），监管小组每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分在85-95分间（即满意度在85%——95%之间），不奖不罚，按月足额支付物业管理费，总得分低于85分（不含85分）按不低于当月物业管理费的90%支付。总得分95分以上，业主酌情给予奖励。

3、监管小组每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面予以表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

4、考核结果连续三月低于85分，采购人有权解除服务合同，提前终止服务期限，对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除。

甲方有权按照合同对乙方进行考核。

协商解决

合同份数

本合同一式6份，采购人执2份、供应商执2份、政府采购监管部门1份、采购代理机构1份，均具有同等法律效力。